開(kāi)發(fā)商自曝拿地潛規(guī)則 地王身后現(xiàn)官商利益分成

   沒(méi)有人知道開(kāi)發(fā)商在拍地現(xiàn)場(chǎng)頻頻舉牌之前，在忙著什么。

　　而王石(王石博客)的言論似乎在暗示著什么：“現(xiàn)在不行賄成了過(guò)街的老鼠，行賄反而成了英雄了。”在這句評(píng)論背后，土地出讓招拍掛的光天化日之下隱藏的不能說(shuō)的潛規(guī)則，浮出水面。

　　據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，土地拍賣過(guò)程中，灰色交易普遍存在，而地王現(xiàn)象背后更是存在弄虛作假、地方政府與開(kāi)發(fā)商利益分成的真相。

　　“沒(méi)有一個(gè)公司不行賄”

　　2008年8月3日，金地集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤(pán))通過(guò)掛牌方式以6.85億元獲得西安曲江新區(qū)住宅地塊，總建面積約32萬(wàn)平米，折合樓面地價(jià)約2100元/平米，這也是金地2008年唯一拿下的一塊地。

　　該地塊便是金地前期投入所得的回報(bào)。金地一高層告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，金地先是斥資幾個(gè)億，給西安市政府建了一個(gè)人工湖，西安再將這人工湖周邊的所有土地內(nèi)定給金地，讓其蓋別墅，售價(jià)1萬(wàn)以上。當(dāng)時(shí)萬(wàn)科、中海等其他開(kāi)發(fā)商愿意出更高的價(jià)格，也沒(méi)有得到。

　　“參與一級(jí)開(kāi)發(fā)，有合同和協(xié)議，政府沒(méi)錢(qián)還，拿地做補(bǔ)償，也不違背法律的。”一業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　“前期有這種情況，但現(xiàn)在不會(huì)再有了，別的開(kāi)發(fā)商也一樣可以去拿，這種現(xiàn)象也很普遍。”金地總裁張華綱對(duì)記者表示，金地在西安有優(yōu)勢(shì)拿地，就是因?yàn)轭A(yù)付款比其他開(kāi)發(fā)商付的多。“金地在西安和政府關(guān)系搞得非常好。”上述金地高層也毫不避諱這一點(diǎn)。

　　實(shí)際上，金地在西安的拿地模式，和碧桂園(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤(pán))“協(xié)議”拿地、“零地價(jià)”拿地模式類似。碧桂園以“別墅+五星級(jí)酒店+大型購(gòu)物商場(chǎng)”的形式進(jìn)駐博得當(dāng)?shù)卣酶泻?，以較低價(jià)格拿地，已成為行業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。

　　而對(duì)于王石關(guān)于萬(wàn)科“不行賄”的言論，業(yè)內(nèi)同行也有異議。“萬(wàn)科不行賄是指不直接行賄，通常的方式是請(qǐng)代理機(jī)構(gòu)做，比如讓民營(yíng)企業(yè)去搞前期關(guān)系，掃除障礙將土地變成熟地后，萬(wàn)科再介入，一起合作開(kāi)發(fā)，或者是直接出錢(qián)給民營(yíng)企業(yè)，拿來(lái)熟地。”深圳一中型房企負(fù)責(zé)在珠三角拿地的人士對(duì)記者說(shuō)，如今拿地，沒(méi)有一個(gè)公司不搞潛規(guī)則的。不搞關(guān)系，基本上很難拿到好地。萬(wàn)科不直接行賄，所以拿的地都比較貴，而且都是偏遠(yuǎn)郊區(qū)。

　　潛規(guī)則作假細(xì)節(jié)曝光

　　一位在深圳某大型房地產(chǎn)上市公司負(fù)責(zé)找地的人士告訴記者，目前拿地主要是通過(guò)三種方式，第一是招拍掛；第二是收購(gòu)方式，包括收購(gòu)項(xiàng)目公司，或者直接并購(gòu)?fù)恋?；第三種是在一級(jí)市場(chǎng)跟政府合作開(kāi)發(fā)。

　　據(jù)這位負(fù)責(zé)拿地的人士介紹，除了招拍掛環(huán)節(jié)是公開(kāi)透明的之外，并購(gòu)是兩個(gè)公司正常的商業(yè)行為，第三種則是貓膩?zhàn)疃嗟?，而不了解?nèi)幕的人根本想象不出應(yīng)該如何操作。

　　據(jù)記者了解，第三種方式是源于很多地方政府沒(méi)錢(qián)搞建設(shè)，以招商引資的名義，讓企業(yè)先出資搞市政工程配套設(shè)施建設(shè)，或是吸引大的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，政府再拿地給開(kāi)發(fā)商作為回報(bào)。

　　“雙方會(huì)提前簽好協(xié)議，約定一個(gè)土地保底價(jià)，假如拍賣的保底價(jià)是4000元/平米，但最后實(shí)際拍賣價(jià)格是7000元的話，如果仍是該開(kāi)發(fā)商拍得土地，政府便將3000元差價(jià)歸還，若由其他開(kāi)發(fā)商拍得，這3000元的差價(jià)，便按比例分成，多數(shù)情況是政府與開(kāi)發(fā)商四六或三七，甚至五五分的。”上述人士說(shuō)。

　　讓人想不通的是，如果是必須走招拍掛的程序，何以阻止其他參與者不出高價(jià)呢？

　　另一家中型開(kāi)發(fā)商專門(mén)負(fù)責(zé)在珠三角拿地的人士告訴記者，政府會(huì)盡可能去勸退來(lái)報(bào)名參加拍賣的其他開(kāi)發(fā)商。“前期沒(méi)做貢獻(xiàn)，就不要來(lái)?yè)尩亓?，如果?shí)在無(wú)法阻止外來(lái)者，最后被別的開(kāi)發(fā)商買(mǎi)走的話，便按上述比例來(lái)分成。”

　　“那種超額分成是有前提條件的，就是開(kāi)發(fā)商一般是參與前期一期開(kāi)發(fā)的。”上述上市公司拿地的人士給記者算了一下賬，底價(jià)是4000元，最后別人拍走的價(jià)如果是10000元/平米，按三七分成的話，開(kāi)發(fā)商得4200元/平米，這樣，對(duì)該開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，前期的土地成本就只有5800元/平米，其他開(kāi)發(fā)商要搶，明顯不劃算。

　　而對(duì)于地王現(xiàn)象，上述拿地負(fù)責(zé)人向記者透露了不為人知的地王內(nèi)幕：“有些地王是假的，參與前期開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商去拿地，都會(huì)提前跟政府協(xié)商簽好協(xié)議的，外界看到的成交價(jià)并非開(kāi)發(fā)商的實(shí)際拿地價(jià)。”他表示，如果是別的開(kāi)發(fā)商拍走的話，多出部分便按比例分成，如果是自家高價(jià)拍下來(lái)的話，政府再私下返回多余部分給開(kāi)發(fā)商。

　　鉆法律空隙合謀抬高房?jī)r(jià)

　　潛規(guī)則拿地，是開(kāi)發(fā)商不愿言說(shuō)的秘密。

　　“沒(méi)有明文規(guī)定禁止的就是合法的。”英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)郭建波(郭建波博客)否認(rèn)了“潛規(guī)則拿地”這一說(shuō)法，他認(rèn)為，這只是法律真空地帶，政府需要招商引資，即使定向招拍掛，也是情有可原，而開(kāi)發(fā)商需要利益最大化，雙方一拍即合。

　　據(jù)記者了解，這種情況在二、三線城市尤其嚴(yán)重，政府和開(kāi)發(fā)商都在鉆法律的空隙。一線城市地方財(cái)政對(duì)土地的依賴相對(duì)較低，但二、三線城市一方面需要房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)發(fā)展，最重要的是能直接增加政府土地收入。

　　據(jù)記者了解，土地拍賣款，主要用于兩部分，一是市政配套費(fèi)占絕大部分，給地方政府，其中包括區(qū)政府和市政府，區(qū)政府占大頭。二是土地出讓金占小部分，具體比例各城市不同，上交國(guó)家和地方財(cái)政。土地拍賣款是很多地方政府的主要財(cái)政收入來(lái)源。

　　“一般的成熟地段，政府不愁賣不出，就更愿意走正當(dāng)?shù)恼信膾斐绦颍谝恍┬屡d城市，或者是不成熟的地方，政府就想先請(qǐng)來(lái)大的開(kāi)發(fā)商，商議好底價(jià)，然后對(duì)外拍賣出高價(jià)，再要開(kāi)發(fā)商蓋高端樓盤(pán)和別墅，合謀抬高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，達(dá)到雙贏。”上述上市公司拿地人士告訴記者，政府抬高地價(jià)后，再公開(kāi)拍賣其他的地，真正想的是賺后面的錢(qián)。

　　可以借鑒的例子是，南京2008年將土地款做了調(diào)整，由區(qū)政府上交到市政府，結(jié)果直接導(dǎo)致區(qū)政府賣地的熱情大幅下降。

　　上述中型開(kāi)發(fā)商拿地的人士告訴記者，他們拿地一般前期都是需要跟政府去溝通的，看似一塊簡(jiǎn)單的空地，背后有很多復(fù)雜的程序要走。“賣土地本身不值錢(qián)，但程序就值錢(qián)。”他直言不諱地告訴記者，一塊好的地，想要拿下來(lái)，各個(gè)環(huán)節(jié)都要拿錢(qián)去收買(mǎi)，只有把前期的工作做好后，才能暢通無(wú)阻。當(dāng)然不排除大型上市公司，會(huì)走看似正規(guī)的程序，但是大部分都是靠關(guān)系拿地。

　　整個(gè)房地產(chǎn)鏈條中，存在的灰色空間以及法律真空地帶，無(wú)疑在考驗(yàn)著政府的執(zhí)政水平。