樓市觀察：房地產危機崩盤論大起底

    縱觀中國房地產數十年，可謂是跌宕起伏、煙硝四起，近幾年尤甚。就在近期，銀行對房貸表現出的百般不愿甚至暫停房貸業(yè)務的現象又把輿論的重頭直指房地產。面對漫天而來、真假難辨的輿論和解讀，政府、房地產業(yè)界與購房消費者們，大家又一次陷入了迷茫甚至擔驚受怕。中國的房地產到底怎么了？世界的房地產又是什么樣？

房產是一種產品 更是一種財富

    工業(yè)、農業(yè)等第一、第二產業(yè)生產制造出來產品，即通常概念下的消費品，它的特性在于“消費”二字，即生產制造出來的唯一目的與功用是“消費”。消費品會由于供需而達到飽和，飽和過剩的產品因不及時消費而隨時間貶值，最終價值歸零。

    房產是供消費的產品這一點毫無疑義，但房產更具有財富屬性，它除了使用價值，更是一種可以無限堆積的財富。房產既是生產資料（如廠房倉庫、寫字樓、商鋪），又是生活資料（如住宅），同時更可以是財富的表達物。財富的主要作用是看與表達，其次是以備不時之需，房地產對財富表現出的這種獨特屬性比用途功能單一的黃金還要好。銀行接受房產抵押給予產業(yè)鏈支持，這一套機制邏輯和經濟規(guī)則的運行，也正是由于房產具有財富屬性，為什么銀行不接受一般工業(yè)產品甚至名畫等藝術品的抵押？因為工業(yè)產品及藝術品并不像房產具有財富特征。

    從中華民族幾千年的歷史來看，在封建時期有點錢買點地，再有錢建茅棚→泥土房→磚房→再擴大，以前的莊園、大院，都是這樣由家族一代一代人一點一點積攢大的。但在封建社會只有極少數大地主、達官貴人才有機會和能力積攢房產財富。這個過程就是中華民族的財富情結，這種特定的財富情結跟房地產的綁定關系比世界任何一個民族都強。

    到了現在，中國國家與社會進入富裕時代，積攢房產財富的機會已經全民化，每一個家庭和個人在對待房地產態(tài)度上都一樣，許許多多的家庭與個人都有能力、有機會加入到這個財富積累的生活方式中來，并不會因為已經有得用就決不再購置了，第二套、第三套堆積起來的都是財富。中國社會消費房地產、個人與社會積蓄房地產財富總量比例高過世界其他國家與民族很正常，一點也不奇怪，就像美國人喜歡旅游滿世界跑、吃光用光，這也是一種民族愛好，不能簡單而論美國人的生活方式是正確健康，而中國人的生活方式就錯誤不健康！

    也許有人會提出房價泡沫論，我們應該明確房地產按住宅、商鋪、廠房倉庫、寫字樓等屬性分為生活資料和生產資料。住宅是一種生活資料，生活資料價格泡沫巨大是會影響人民生活、影響社會穩(wěn)定的，所以世界各國都會嚴加控制對住宅的投資與投機行為。而作為生產資料的寫字樓、商鋪等就不同了，生產資料價格泡沫是可以進入經營成本消化在商業(yè)運行里的。

 怎么看當下房地產市場“動蕩”

    近十年中國房地產崩盤的危言來去數回，以前都表現為“虛驚一場”。那這一次鋪天蓋地的崩盤言論到底會不會發(fā)生？它和前幾次又有什么相同和不同之處呢？

    每一次房地產危機來臨時都是因為過去的一段時間房價上漲太快、泡沫太大了，危機是用來遏制價格泡沫、使價格停漲或適當降低的，市場效果是去泡沫化。這是每次危機的共同面，這種去泡沫化是市場經濟的內在規(guī)律，是市場“強身健體”的自適應現象，是有益于市場的。但前幾次危機由于基本面是供應不足及政府與金融調控的簡單化一刀切，造成了房地產全行業(yè)一損俱損、一榮俱榮，與誰做房地產項目，什么時間做，在什么城市什么地方做，做什么，做得好與壞均無關，全行業(yè)都大賺特賺，這就是十余年來中國房地產的現狀！

    這次危機則完全不一樣，房地產全行業(yè)正在經歷嚴峻的洗牌分化。從2013年開始，房地產進入了優(yōu)勝劣汰的競爭時期，到2014年，這種分化尤其明顯。首先是企業(yè)分化，弱小房企首當其沖，甚至大中房企的個別二級公司或項目也會面臨著很嚴峻的生存考驗。企業(yè)銷售份額的搶占是殘酷的也是高落差的，這就是企業(yè)分化；其次是產品分化，不同的產品定位和規(guī)劃、不同的位置，產品的去化量、銷售風險以及增值都會大不一樣；第三是城市分化，這也是為什么一、二線城市和三、四線城市面臨著不同的境遇，而同等級城市由于產業(yè)與人口的轉移等條件差異，房地產趨飽和、去飽和的程度與速度也不一樣。在此值得一提的是，江西11個地級市當中，九江市人口、產業(yè)雙遷入的潛在趨勢是比較明顯的，房地產發(fā)展的空間和優(yōu)勢也是江西其他許多地級城市所不具備的，所以九江雖然當下土地供應與房產供應與其他省內地級市一樣嚴重失衡，但只要土地供應不再繼續(xù)失控，市場的平衡是有機會較快恢復的。

銀行不放貸、不按揭的背后

    銀行現在不放貸，不辦按揭了，第一個原因是由于利率放開后銀行有獲利更高的放款渠道和方向，如資管計劃、理財計劃等，銀行便壓縮開貸、按揭。實際上這些錢可能會通過理財、資管之路又回流房地產，但是這條路線加長很多，可能現在還在路上。第二個原因還是房地產市場出現分化，面對市場上可能出現大量差的房地產公司和項目，虧損或者破產的潛在風險越來越大，銀行最簡單的避險方法就是一刀切：只對大公司放貸。

    從反方向來分析，銀行資金的流向最后還會是房地產。資金如果流向消費品領域，只要幾十億，社會某品類生活必需品的價格就能炒到比天高，這對人民生活與社會穩(wěn)定來說更是一種災難，比如曾經的“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你軍”等等。再說實體經濟，由于實體經濟的特殊性，資金流向的速度和過程是緩慢的。實體經濟在參與市場交換的過程中，需要一定的沉淀和適應才能盈利。讓一個新團隊直接取得一筆錢涉入市場，虧損甚至破產是大概率事件，這種風險銀行是心中有數的。再如果資金流向股市，股市也是要飛起來的，且股市這種商業(yè)模式與中國老百姓理財的傳統觀念不相適應。股市的形式是一種融資模式，但實質上是一種巨大倍率泡沫合法化的商業(yè)游戲，除股市之外的其他大眾商品，市價高于1—2倍成本就會招致強烈的市場反感與抵制，而股票十幾倍甚至翻上百倍都是合情合法的，如果洞悉了這種游戲規(guī)則，中國老百姓是不愿把金錢投入股市的。股票觀念一定不是中華全民族的財富觀念。

    從上述資金的可能流向來看，從房地產中壓縮出的巨量資金將哪兒也去不了，只能停留在銀行自己手里。由此，銀行將出現效益全面下降，它一定還將把錢放出來，放出來的去向一定還是房地產。只不過這一次，由于企業(yè)分化，風險增加，錢一定不會人人有份。

 分化時期的投資優(yōu)勢和選擇方向

    房地產行業(yè)各種崩盤言論確實使得政府、銀行、房地產及相關行業(yè)和廣大老百姓感到迷茫。這次樓市會不會真的崩盤大降價？老百姓如果現在買了，以后降價怎么辦？如果現在不出手，萬一跟前幾年一樣又漲了，那該有多后悔？其實，在這個分化洗牌的時候下手，是很合適的時機。只不過面對分化，胡亂下手買房都能賺的好時代也過去了。九江住宅價格這么多年浮動不大的情況下，應該在市場上選擇居住功能性最強的住宅，這種產品在未來的發(fā)展中，隨著時間慢慢推移，他的財富價值就逐漸凸顯，如果不及時買到，當你再想去追逐產品價值時，已經錯失了最好的時機。

    就不動產投資而言，在九江買寫字樓也是個好時機。判斷一個寫字樓是否好、是否有投資價值，可以從兩方面給它打分。其一是基本分（100分）：

1、是否是純寫字樓（30分）。

2、是否位于主干道，最好是城市中軸線上，交通快捷不堵車（30分）。

3、停車是否無憂（20分）。

4、電梯是否快捷（20分）。

    其二是附加分（100分）：

1、是否毗鄰核心政府行政中心（25分）。

2、公共服務配套（25分）。

3、城市景觀資源（25分）。

4、地標性（25分）。

九江的幸運——八里湖新區(qū)的置業(yè)優(yōu)勢

    昌九一體化的雙核戰(zhàn)略，為九江城市建設藍圖指明了方向，九江八里湖新區(qū)帶著它獨特的魅力成為了新城建設之焦點。八里湖新區(qū)好比南昌的紅谷灘中心區(qū)，但幸運的是，八里湖新區(qū)的環(huán)境條件和公共服務配套起點要比南昌紅谷灘中心區(qū)高得多且提前落成啟用。這主要表現在兩方面：首先，紅谷灘發(fā)展了6、7年之后（目前12年）才出現了民營醫(yī)院、民營中學，南昌市最好的醫(yī)院至今都沒去，江西師大附中、南昌二中還是近3年過去的。學校、醫(yī)院、體育、文化等這些公共服務配套只有政府才有能力配置。而九江八里湖新區(qū)與南昌紅谷灘不一樣，政府辦公大樓已經落成并即將啟用，九江最好的醫(yī)院、學校等配套也已經落成啟用。在市政府重點發(fā)展方向上，八里湖新區(qū)不動產增值將會遠遠高于其他區(qū)域。再加之八里湖的天然環(huán)境景觀資源為八里湖新區(qū)增色不少——宛如天賜的遠山大湖全景自然風光，搭配高樓林立、霓虹閃爍的現代化氣息，將八里湖新區(qū)的生活上升到了無法媲美的經典高度。

    所以說，九江是幸運的，八里湖新區(qū)的發(fā)展情況也是九江購房者及不動產投資的專屬紅利。除此以外，昌九一體化還帶給我們一個重要信息，九江房價一定會向南昌靠近，因為“雙核”經濟下的雙核房價都是比翼齊飛的。而紅谷灘從08年四千多的房價到現在的一萬多，這也是八里湖新區(qū)即將到來的情景寫照。

    綜上所述，無論是業(yè)內人士還是購房者，都無須被空置率、泡沫、銀行停貸等現象帶入房地產崩盤誤區(qū)，需要擦亮雙眼，九江房地產正在經歷正常的洗牌階段，在這樣的時期，房地產業(yè)界關鍵是要練好內功迎接無法回避的市場考驗與洗禮！購房者也可買房，關鍵在于選擇居住功能較好、財富屬性強的房產下手。而九江房地產市場也會在危機分化的市場洗禮中更加健康、蓬勃發(fā)展！

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