廣州打響地王狙擊戰(zhàn) 還有哪些地王或被動刀？

    2007年9月,中萊投資有限公司(下稱中萊)以44.75億元拿下廣州科學(xué)城一塊47.2萬平方米的土地,成為廣州土地拍賣成交總價最高的“地王”。該地塊的樓面地價達6600元/平方米,而當(dāng)時該區(qū)域高檔樓盤的銷售價格僅為7000元/平方米。如今,這塊“地王”依然荒草叢生。8月10日下午,廣州國土房管局宣布,收回中萊科學(xué)城地塊,中萊的競買保證金8000萬元被沒收,并被禁止繼續(xù)參與該地塊競拍。

　　該地塊成為廣州首個被政府收回的高價“地王”。同時,富力、鴻榮源、金地等開發(fā)商投得的5個“地王”則會視情況或收回沒收保證金,或允許延期繳納地價。

　　廣州2007年拍賣了50塊住宅用地,其中拍出高于當(dāng)年平均樓面地價4620元/平方米的“地王”共有27塊,這其中有20塊至今沒有動工。從2007年至今,不少地塊拍出已滿兩年,按現(xiàn)行規(guī)定,土地出讓后兩年還未開發(fā)政府無償強制收地,沒收土地出讓金作為違約金,按此程序,開發(fā)商退地的成本是相當(dāng)高的。

　　但現(xiàn)實則是,出現(xiàn)了某知名開發(fā)商廣州剛剛退掉了限價房用地,馬上就在北京奪下了商業(yè)地王的情形。其實從去年開始,廣州、北京、上海、無錫、重慶等地都有不少昔日地王,在樓市低谷期巧妙地通過各種原因成功退還給政府,就算被媒體追蹤報道,也有站得住腳的理由。如此一來,發(fā)展商在“悔地”、“退地”方面的成本實在不值一提。尤其是一些地塊面積不大,總地價不高,單位樓面地價卻高得驚人的“單價地王”來說,無疑是四兩撥千斤的出色營銷手段。因此,今年以來新一輪地王又開始前赴后繼。

　　對“地王”的公開處理這在廣州尚屬首次,業(yè)內(nèi)皆認為,其警示作用明顯。廣州市國土房管局副局長黃文波表示,收回的“地王”將會重新推出市場出讓。至今,廣州已累計收回閑置土地近27平方公里,其中居住類閑置土地近11平方公里。

　　業(yè)內(nèi)專家解讀,面對近期不斷涌現(xiàn)的“地王”,廣州市國土局此舉無異于敲山震虎。今年上半年以來,廣州房地產(chǎn)市場明顯回暖,房價反彈,地王重現(xiàn)。但2007年高價出讓的許多土地卻還在曬太陽。一邊是高價賣地,刺激房價上漲,一邊是閑置土地不交錢、不開發(fā)。廣州市國土房管局副局長黃文波指出,對屢教不改的開發(fā)商閑置土地行為,國土房管局將祭出猛器,增加開發(fā)商土地違約的成本。除了實行公開出讓經(jīng)營性用地的競買保證金制度,還決定從今年起,進一步嚴格違約責(zé)任,要求競得人在土地出讓后繳納定金,一般為成交價款的10%,受讓方違約的,按“定金罰則”處理,沒收定金,并可要求受讓人賠償損失。此舉將使開發(fā)商拍的土地價格越高,今后違約被罰的錢越多。

　　敲打消極動工意在安撫公眾

　　此次市國土房管局高調(diào)明確對閑置地王地塊的處理,顯示出政府對媒體和公眾關(guān)注焦點的重視,此前新聞媒體援引合富輝煌的調(diào)查數(shù)據(jù),刊登了有關(guān)“地王”至今未動工建設(shè)的報道。報道引發(fā)了公眾對土地市場種種現(xiàn)象的高度關(guān)注。

　　根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)周期,廣州市土地使用權(quán)出讓合同約定,從實際交付土地到動工建設(shè),一般給予12個月至18個月的動工期限。除政府原因、不可抗力等情形外,超期未動工建設(shè),則構(gòu)成違約,須依法依約定追究開發(fā)企業(yè)責(zé)任。符合閑置土地收回條件的,依法收回土地使用權(quán)。由于城區(qū)可用于開發(fā)地塊日漸稀缺,市中心可售商品房貨量遠遠不能滿足市場需求。近年來換房群體和投資者普遍追捧地處市中心的樓盤,對于廣州樓價也造成事實上的推升作用。

　　近年來,廣州市對于閑置土地問題一直十分重視,對于遲遲拖延未能開工的地塊,多管齊下,采取針對性的處置方法予以解決。此次對于5塊地王的處理,也是以往相關(guān)政策執(zhí)行的順承和延續(xù)。而在此前閑置的諸多地塊中,由于部分地塊的“地王”特殊身份,而受到媒體和公眾的特別關(guān)注。對于此次處理違規(guī)地王,滿堂紅高級研究主任肖文曉認為,在整治土地市場違規(guī)方面,現(xiàn)實需要樹立一個典型來以儆效尤。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘則表示,地王逾期不開工受到公眾廣泛關(guān)注,政府就此作出積極的反應(yīng),值得肯定。

　　除政府規(guī)范土地市場,整治違規(guī)的背景之外,此次處理地王的另一個背景,在于今年廣州房地產(chǎn)市場成交全面走暖,房價回升趨勢明顯。而去年一度低迷的土地競拍市場,也重趨火爆。房企巨頭重金投入競拍,在珠江新城、大學(xué)城等區(qū)域?qū)覍覄?chuàng)出新地王。面粉價再度逼近面包價,引發(fā)了公眾對于房價可能再度瘋漲的焦慮。此時傳出的昔日地王閑置遲遲不動工卻未遭處理的新聞,也就引起了輿論嘩然。部分拿地積極,動工消極的企業(yè),也成為政府重點敲打的對象。

    還有哪些地王或被動刀

　　日前廣州市國土房管部門表示,廣州尚未動工的20宗地塊有五種情況,其中5宗欠繳土地出讓金的高價地塊將在9月份進行處理。業(yè)內(nèi)專家認為,這5宗天價地王從目前看開發(fā)價值都不太大,開發(fā)商很可能想用各種辦法要求退地,鴻榮源很有可能是繼中萊后又一個受處罰的開發(fā)商。

　　據(jù)了解,在國土房管局劃分的五種情況中,由于歷史遺留問題尚未構(gòu)成違約的5宗地塊以及城市規(guī)劃調(diào)整不再開發(fā)的4宗地塊將不會對開發(fā)商進行處罰,而繳清土地出讓金卻未動工的5宗地塊以及欠繳土地出讓金的5宗則可能受到政府部門的進一步處理。

　　誰將會成為中萊之后第二個被嚴懲的開發(fā)商呢?

　　合富輝煌首席分析師黎文江認為,5宗已經(jīng)繳納土地出讓金的地塊大多處于辦證程序,對比目前同地段的房價也沒有利潤空間,但由于這些地塊逾期基本未滿1年,政府部門暫時還只能以催促動工的形式處理,不會有具體的處罰舉措。

　　而另外5宗未繳清土地出讓金的地塊則都有可能面臨收回地塊、沒收保證金以及追討成交差價的嚴厲處罰。但如果再具體分析,黎文江認為金地和保利各一幅地塊因“交地有爭議”為開發(fā)商繼續(xù)和政府討價還價或全身而退埋下了伏筆。樓面地價高達18729元/平方米的云翔路地塊開發(fā)商很可能會選擇認賠出局,但由于該地塊1.8億元的成交價總額不大,開發(fā)商的損失較小。

　　相比最后剩下的保利和鴻榮源兩幅金沙洲地塊,業(yè)內(nèi)人士普遍認為鴻榮源地塊會首先挨罰。因為一方面鴻榮源在廣州并沒有其他項目,并且在謀求借殼上市時早已流露退地之意。另一方面,保利地產(chǎn)近期又以5534元/平方米的樓面地價拿下靠近地王地塊的金沙洲B3702A09地塊,有攤低成本后連片開發(fā)的意圖。

　　這就意味著,如果到9月中旬鴻榮源依然拿不出繼續(xù)開發(fā)的可執(zhí)行方案,就可能面臨地塊被收回、沒收保證金以及追討差價的處罰。根據(jù)該地塊當(dāng)時21億元的總價和7935元/平方米的樓面地價,和現(xiàn)在保利最新拿下的5534元/平方米的樓面地價,鴻榮源即將面臨6億元以上的差價賠償。王昊

　　政府處理閑置土地從未松懈

　　廣州2003年6月開始施行經(jīng)修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》,未按時取得《建設(shè)用地批準書》或《建設(shè)用地批準書》過期的土地都將被納入閑置土地調(diào)查程序。被認定閑置的,滿1年征收土地閑置費；閑置滿2年,政府將無償收回。此后幾年中,廣州閑置土地清理工作的力度不斷加大。

　　《廣州市閑置土地處理辦法》實施以來,廣州分類、分期、分批次地對歷年批出的土地進行調(diào)查和處置,以收回閑置土地或注銷建設(shè)用地批文方式處置閑置土地443宗,面積8.22平方公里,要求按現(xiàn)行供地政策限期完善用地手續(xù)391宗、面積10.02平方公里,以延長開發(fā)建設(shè)時間方式處置閑置土地176宗、面積5.52平方公里,收取土地閑置費7909萬元。

　　2008年6月,廣州市國土局出臺了《廣州市閑置土地處理辦法(修訂征求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》),開始公開征求市民意見?！兑庖姼濉芬?guī)定,公開出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地廣州土地閑置費按地價20%計征,分期開發(fā)的土地也要征收閑置費。相比之前的政策,該《意見稿》對土地閑置費的征收標(biāo)準提高了近40%,并且把分期開發(fā)的土地也納入了閑置范圍。就在6月,廣州市國土房管局發(fā)布收地公告,收回閑置土地12宗、面積共41.3017公頃,注銷用地批準文件4宗、面積共2.0976公頃