樓市步入階段性下行周期

    當(dāng)前，中國(guó)樓市被悲觀預(yù)期籠罩，拐點(diǎn)論、崩盤論四起，市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳所折射的是，樓市已然進(jìn)入階段性下行周期。但從長(zhǎng)期看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢(shì)和新型城市化所釋放的制度紅利等支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素并未改變或消失。雖有調(diào)整之痛，但似乎并無(wú)崩盤之憂。

    當(dāng)下樓市出現(xiàn)的調(diào)整與購(gòu)房者預(yù)期變化息息相關(guān)。從房?jī)r(jià)走勢(shì)看，70大中城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能持續(xù)衰退，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅雙雙回落，其中，4月70大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比最高漲幅僅為0.4%，下滑0.2個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量降至2013年以來(lái)新低，26個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比止?jié)q。受“買漲不買落”心理影響，購(gòu)房者觀望情緒進(jìn)一步加劇。

　　而觀望情緒最直接反映在成交量和庫(kù)存上，1至4月，全國(guó)商品房銷售面積27709萬(wàn)平方米，同比下降6.9%，降幅比1至3月擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。截至4月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為24891萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)19.5%，創(chuàng)下近5年的歷史新高。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至5月10日，北京住宅新房市場(chǎng)的庫(kù)存量突破7萬(wàn)套，達(dá)到70838套，創(chuàng)下13個(gè)月來(lái)新高。

　　房企持續(xù)趨緊的資金鏈也是購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)下行的關(guān)鍵因素。尤其是，今年3月以來(lái)，浙江寧波、江蘇南京、安徽合肥、陜西神木等多地十余家中小房企被曝出因資金鏈斷裂而陷入危機(jī)更是強(qiáng)化了這種預(yù)期。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，一季度房企資金到位增速明顯放緩，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%。其中，利用外資、其他資金同比分別下降33.9%、1.9%。1至4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金37200億元，同比僅增長(zhǎng)4.5%，增速比1至3月回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，利用外資116億元，下降28.7%；自籌資金14376億元，增長(zhǎng)11.0%；其他資金14999億元，下降5.5%。

　　需要指出的是，有別于以往歷次調(diào)整，本輪樓市下跌并非政策施壓導(dǎo)致的市場(chǎng)降溫，而是房?jī)r(jià)明顯虛高、信貸收緊、供需結(jié)構(gòu)變化，市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的結(jié)果，這與2008年、2011年出現(xiàn)的政策性打壓引發(fā)的市場(chǎng)調(diào)整截然不同。這也意味著本輪的調(diào)整周期和幅度可能會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)、較深。

　　可以預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)再平衡的過(guò)程，尤其是非核心區(qū)和前期漲幅過(guò)高的區(qū)域都將出現(xiàn)比較大幅度的調(diào)整。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的去庫(kù)存、擠房?jī)r(jià)泡沫，市場(chǎng)供求關(guān)系將由局部性供大于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┣笃胶?。其中，一線城市調(diào)控仍將保持高壓態(tài)勢(shì)，價(jià)格調(diào)整在所難免，但幅度可能有限。北京、上海等地新盤和二手房?jī)r(jià)格均已出現(xiàn)一定程度的調(diào)整。而三四線城市，由于前期透支了部分需求，將會(huì)出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。目前杭州、溫州等華東地區(qū)樓市已現(xiàn)頹勢(shì)征兆。截至4月，中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中三四線城市土地流標(biāo)率已高達(dá)26%，較去年年末大幅上升10個(gè)百分點(diǎn)。

　　面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)萎靡，越來(lái)越多的城市開(kāi)始采取“救市”舉措，但與市場(chǎng)力量相比，政府微調(diào)舉措料難改下行趨勢(shì)，更有悖于樓市調(diào)控的初衷。事實(shí)上，中央對(duì)于經(jīng)濟(jì)增速的整體回落體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)亩?，尤其是?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫也體現(xiàn)出足夠的容忍度。

　　調(diào)整雖痛，好在崩盤之憂暫無(wú)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)上下多個(gè)行業(yè)，仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)有力支撐，崩盤不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；另一方面，從基本面而言，支持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的因素仍然存在。比如新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程在未來(lái)幾年仍將持續(xù)。隨著各城市、地區(qū)之間市場(chǎng)分化的加劇，分城施策、分類施策趨勢(shì)明顯，調(diào)控政策差異化和多元化將成為常態(tài)，“分類調(diào)控”將為長(zhǎng)遠(yuǎn)解決住有所居問(wèn)題騰挪出時(shí)間和空間。