張海英：零首付購(gòu)房背后的風(fēng)險(xiǎn)

    房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企的銷(xiāo)售壓力進(jìn)一步加劇。在此背景下，房企的促銷(xiāo)活動(dòng)一浪高過(guò)一浪。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，位于北京亦莊的某樓盤(pán)近日推出 “全盤(pán)無(wú)首付”促銷(xiāo)政策。

　　每到樓市低迷期，“零首付”都會(huì)重現(xiàn)江湖。今年以來(lái)在三、四線(xiàn)城市也不斷出現(xiàn)“零首付”和“低首付”。開(kāi)發(fā)商以“零首付”來(lái)促銷(xiāo)，顯然是為了誘惑那些暫時(shí)付不起房屋首付款的消費(fèi)者來(lái)買(mǎi)房，以提高樓盤(pán)銷(xiāo)量、拉升公司業(yè)績(jī)。

　　從過(guò)去情況來(lái)看，“零首付”一般有多種方式：最常見(jiàn)的是開(kāi)發(fā)商臨時(shí)墊首付款，然后讓購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)分期還款或一次性還款。第二種是將房屋價(jià)格提升后對(duì)首付款進(jìn)行“減免”，最后由銀行來(lái)墊首付款。還有一種方式是做消費(fèi)性抵押貸款。推出“零首付”的北京開(kāi)發(fā)商采取何種方式不得而知。

    不管什么方式的“零首付”，對(duì)銀行而言都意味著風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@讓銀行失去了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)客戶(hù)的辨別能力，一旦某些購(gòu)房人缺乏后續(xù)還款能力，房子就有可能變成銀行不良資產(chǎn)。對(duì)購(gòu)房人而言“零首付”看上去緩解了購(gòu)房壓力，實(shí)際上潛藏更高的購(gòu)房成本或更大的風(fēng)險(xiǎn)，若不能按時(shí)還開(kāi)發(fā)商墊款，房子或被收回。

　　在“零首付”游戲中，開(kāi)發(fā)商是設(shè)計(jì)者，自然也是最大獲益者，可以提高銷(xiāo)量、回籠資金、拉升業(yè)績(jī)。而購(gòu)房人和銀行則要承擔(dān)潛在風(fēng)險(xiǎn)。如果“零首付”繼續(xù)蔓延，則會(huì)對(duì)國(guó)家金融安全構(gòu)成一定威脅，因此，有必要及時(shí)調(diào)查“零首付”樓盤(pán)，如果認(rèn)定違反現(xiàn)有政策應(yīng)該立即叫停。

　　2006年出臺(tái)的 《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》規(guī)定，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。這意味著，無(wú)論是“零首付”，還是低于30%的低首付，都是違規(guī)的，對(duì)于違規(guī)現(xiàn)象，各地住建、銀監(jiān)等部門(mén)理應(yīng)嚴(yán)肅查處。

　　據(jù)悉，近日某媒體引述銀監(jiān)會(huì)高層內(nèi)部講話(huà)指出，房地產(chǎn)貸款區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)加大，要嚴(yán)防虛假按揭貸款，嚴(yán)防以消費(fèi)類(lèi)貸款用于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，嚴(yán)禁零首付、開(kāi)發(fā)商代墊首付資金等違規(guī)行為。既然政策不允許“零首付”，監(jiān)管部門(mén)也表態(tài)嚴(yán)禁“零首付”，為何最近還是在北京等地出現(xiàn)“零首付”？

　　綜合相關(guān)報(bào)道來(lái)觀察，“零首付”之所以頻現(xiàn)，主要是因?yàn)檫^(guò)去從未見(jiàn)對(duì)“零首付”開(kāi)發(fā)商進(jìn)行處罰，開(kāi)發(fā)商違規(guī)的膽子就會(huì)越來(lái)越大。再加上各地監(jiān)管者對(duì)“零首付”不知情，即使知情取證較難，所以，開(kāi)發(fā)商往往不把相關(guān)規(guī)定放在眼里，而地方監(jiān)管者在土地財(cái)政的影響下，對(duì)開(kāi)發(fā)商違規(guī)銷(xiāo)售也就 “睜只眼閉只眼”。

　　“零首付”既是樓市低迷的產(chǎn)物，也是貸款難、首付高的折射。在樓市低迷期，開(kāi)發(fā)商合理合法的促銷(xiāo)手段應(yīng)該是降價(jià)銷(xiāo)售。而商業(yè)銀行也應(yīng)該積極支持首套房貸需求，不給開(kāi)發(fā)商玩弄“零首付”的機(jī)會(huì)，或者不與“零首付”開(kāi)發(fā)商合作。

　　一言以蔽之，“零首付”是一種既違規(guī)又有風(fēng)險(xiǎn)的誘惑。雖然有一定誘惑力，但成本與風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視。尤其在樓市下行期，“零首付”對(duì)購(gòu)房人、對(duì)銀行、對(duì)金融等方面而言，風(fēng)險(xiǎn)更大。