普通收入戶與房無(wú)緣 畸高價(jià)格將掏空房市根基

    在全球經(jīng)濟(jì)仍然沒(méi)有走出寒冬的季節(jié)里，中國(guó)大陸樓市的溫度卻炙熱燙人。深圳、上海、北京房屋價(jià)格漲速更是令人瞠目結(jié)舌。高漲不歇的房?jī)r(jià)帶來(lái)了世界第一的GDP增速，然而，光鮮的表象后面是巨大的隱患。

　　普通收入戶與房無(wú)緣

　　據(jù)報(bào)道，深圳4-7月房屋均價(jià)12203元、12550元、14197元和14654元，各月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為11.23%、2.84%、13.12%和3.22%。而7月28日-8月2日，由于成交結(jié)構(gòu)的關(guān)系，深圳房屋周成交均價(jià)達(dá)20206元，比上一周環(huán)比增長(zhǎng)23.43%。

　　8月11日的消息，上海上周商品房成交均價(jià)為18005元，環(huán)比前周漲13%。而8月12日上海證券報(bào)報(bào)道，8月上海商品住宅平均成交價(jià)格極有可能達(dá)到1.8至1.9萬(wàn)元。相比7月15808元的價(jià)格，漲幅可能達(dá)到20%。

　　8月11日中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，北京7月商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲9.05%，首次約達(dá)14500元。而4月份的成交均價(jià)超過(guò)12000元，6月份則突破13000元。

　　可見(jiàn)，目前深圳、上海的住宅均價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超1.5萬(wàn)大關(guān)。而按照目前的上漲幅度，在筆者寫這篇稿子時(shí)，北京的住宅均價(jià)也應(yīng)該輕松到達(dá)1.5萬(wàn)關(guān)口。

　　1.5萬(wàn)的高價(jià)意味著什么？如果按照收入來(lái)劃分階層，把社會(huì)分為普通居民、白領(lǐng)階層、金領(lǐng)階層、其他階層的話，那就是普通的居民將基本被趕出了房屋市場(chǎng)。據(jù)報(bào)道，7月30個(gè)城市的商品住宅總成交面積環(huán)比下跌約4%，其中有15個(gè)城市的商品住宅成交面積環(huán)比下降，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市還首次出現(xiàn)月成交量全部下跌的局面。盡管一線城市的房屋成交量下降有諸多原因，但是價(jià)漲量縮的現(xiàn)象表明，普通居民開(kāi)始被畸高的房?jī)r(jià)趕出房屋市場(chǎng)則是一個(gè)非常重要的原因。

　　這一判斷，并非空口無(wú)據(jù)。據(jù)報(bào)道， 2009年上半年上海城市居民家庭人均可支配收入為14965元。那么，一家三口的年收入約在9萬(wàn)。如果普通住宅按100平方米、均價(jià)按1.5萬(wàn)來(lái)計(jì)算，房屋總價(jià)為150萬(wàn)，為普通居民家庭年收入的16.7倍，大大超過(guò)公認(rèn)的3-6倍的合理區(qū)間。如果按照首付2成、貸款利率為5.94%(利率目前較低，長(zhǎng)期必然走高)、20年還貸來(lái)簡(jiǎn)化計(jì)算，則每年還款超過(guò)10萬(wàn)元。每年還本付息額超過(guò)年收入，所以普通居民現(xiàn)在就被擠出市場(chǎng)。

　　白領(lǐng)金領(lǐng)也將退出市場(chǎng)

　　目前深圳、上海、北京的房?jī)r(jià)還在上漲中。如果按照上文提到的漲幅持續(xù)下去，那么今年年底，北京的住宅均價(jià)將超過(guò)2.2萬(wàn)元，深圳、上海則要超過(guò)3萬(wàn)元；到2010年底，三地的住宅均價(jià)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)5萬(wàn)元。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2009年上半年全國(guó)平均工資14638元，金融業(yè)平均工資是全國(guó)平均水平的2.1倍。即使按照上半年上海居民家庭人均可支配收入為14965元，金融業(yè)收入為平均收入的2.1倍來(lái)看，即使是三口之家每人都從事金融業(yè)，平均家庭年收入也不足19萬(wàn)。那么100平方米的房子，總價(jià)格在300萬(wàn)的話，假如首付2成，則貸款240萬(wàn)。每年需要還本息20.5萬(wàn)多元，還本付息額超過(guò)家庭收入。因此，白領(lǐng)階層基本上也被擠出了房屋市場(chǎng)。

　　金領(lǐng)的情況也不樂(lè)觀。按照上面的推算，2010年底三地的住宅均價(jià)將遠(yuǎn)超5萬(wàn)/平方米。假如金領(lǐng)家庭年收入在50萬(wàn)，房屋價(jià)格500萬(wàn)的話，貸款8成為400萬(wàn)，則每年還本付息額超過(guò)34萬(wàn)，占家庭收入的68%以上。如果目前房屋價(jià)格上漲的勢(shì)頭不止，金領(lǐng)將在2010年底之前被擠出市場(chǎng)。

　　基礎(chǔ)被掏空行業(yè)必崩潰

　　當(dāng)普通居民被趕出市場(chǎng)以后，住宅就由生活必需品變成了奢侈品。在白領(lǐng)和金領(lǐng)被擠出市場(chǎng)以后，住宅就變成了“珍藏品”。某單價(jià)超10萬(wàn)元樓盤開(kāi)發(fā)商揚(yáng)言，他的房子是收藏品。然而，他的房子雖然可以賣到古董的收藏價(jià)，但基礎(chǔ)卻是海市蜃樓。因?yàn)?，目前房屋名義產(chǎn)權(quán)最多只有70年，而那個(gè)號(hào)稱是古董級(jí)收藏品的房子，房產(chǎn)商是上個(gè)世紀(jì)90年代拿地的，至今房屋的名義產(chǎn)權(quán)時(shí)間已經(jīng)不足60年了。即使是在名義70年產(chǎn)權(quán)的時(shí)期之內(nèi)，房子的產(chǎn)權(quán)也是不完整的，還可能面臨城市規(guī)劃和拆遷的困擾。而且在環(huán)境權(quán)上，房屋的產(chǎn)權(quán)也有缺陷，當(dāng)今住宅并不能有效拒絕高架道路、電磁設(shè)施等近距離的親密接觸。一個(gè)產(chǎn)權(quán)時(shí)期極為有限、物質(zhì)形態(tài)時(shí)刻面臨折舊老化、產(chǎn)權(quán)權(quán)力多有缺陷的東西，一個(gè)因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)低迷不振而使得資金轉(zhuǎn)移到樓市和因?yàn)?ldquo;通貨再膨脹”政策而激增的流動(dòng)性所爆炒的東西，又如何能成為珍藏品？！

　　當(dāng)房屋市場(chǎng)把普通居民、白領(lǐng)、金領(lǐng)基本趕出市場(chǎng)，而基礎(chǔ)又是海市蜃樓的話，那么這個(gè)市場(chǎng)的結(jié)局是可想而知的，其下場(chǎng)可能還不如上個(gè)世紀(jì)90年代日本東京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也許其結(jié)局更像是荷蘭17世紀(jì)30年代的郁金香市場(chǎng)。