楊紅旭：樓市短期降溫 不會長期嚴冬

    從短期看，樓市會出現(xiàn)“春夏秋冬”的四季輪回，你的思維不能一直呆在夏天(死多)，或呆在冬天(死空)。去年屬于樓市夏天，現(xiàn)在是秋天，下半年還會入冬。

　　國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格顯示，4月環(huán)比3月，房價上漲的城市數(shù)量降到44個，創(chuàng)2013年以來新低。與之相反，房價下跌的城市數(shù)量在增加，其中新建商品住宅價格下降的城市有8個，二手住宅價格下降的城市有22個。

　　顯而易見，上述數(shù)據(jù)表明樓市正在降溫，從統(tǒng)計視角印證了部分城市降價促銷的真實市場境況。其實，這一市場大勢，最早在去年4月就已露出尖尖角。去年3月出國五條細則，市場恐慌性的沖高，尤其以二手房為甚。70個大中城市的房價指數(shù)表明，去年3月環(huán)比上漲1.09%，成為2012年以來這輪房地產(chǎn)短周期的最高點。其后，從4月開始，環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，至今年4月，已只有0.06%。但尚未質變，也即仍保持漲勢。只不過，很快就會發(fā)生質變：由漲轉跌。不妨繼續(xù)觀察二三個月。

　　在這樣一個變化過程中，曾有一個廣泛被傳播和廣受認同的觀點：三四線城市將崩盤，但一線城市房價還將大漲。事實卻是，三四線房價并沒崩盤，而一線也已不再大漲。去年，北京樓市領漲全國，受當時氣氛影響，很多人繼續(xù)看漲北京房價，部分房企不惜拼得頭破血流，也要在北京購地。而當前的形勢是，北京新房和二手房交易量持續(xù)萎縮，北京一手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅收窄至0.2%，而二手房價格已逆轉為下跌0.2%。

    北京為何房價也會疲軟？這是因為，很多人不明白一個很重要的市場規(guī)律：當樓市步入上行期的時候，一線城市的房價漲得快、漲得猛；而樓市步入下行期時，一線城市的房價漲幅將會慢慢向二線、三線城市靠攏，甚至更低。比如，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，在上一輪樓市低迷期的2011年四季度，一線城市房價環(huán)比跌幅略超二三線。不僅僅是房地產(chǎn)市場，其他資產(chǎn)市場也一而再，再而三的讓那些——或者不懂市場規(guī)律、或者易受眼前市場氣氛感染的投資者吃苦頭。

　　前面所述，并不代表我正嚴重看空中國樓市。關于市場走勢的研究，我一直堅持“分類指導”：一類是關于長期走勢，我謹慎樂觀，自2009年在國內率先提出中國房地產(chǎn)市場還有“白銀時代”以來，一直沒有改變過。主要是因為全國四大基本面：城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟增速、人口結構、住房飽和度，還將繼續(xù)支撐中國樓市向上發(fā)展。

　　另一類是關于短期走勢，我無特定立場。去年我曾提出房地產(chǎn)短周期理論，并總結出諸多指標之間的規(guī)律。我認為：從短期看，樓市會出現(xiàn)“春夏秋冬”的四季輪回，你的思維不能一直呆在夏天(死多)，或呆在冬天(死空)。去年屬于樓市夏天，現(xiàn)在是秋天，下半年還會入冬。

　　因此，雖然我短期看淡，但反對近期甚囂塵上的崩盤論。按照國際規(guī)律，如果一個市場的房市崩盤了，房價將整體性下跌超過30%(如1991年后的中國臺灣，2006年后的美國)，甚至超50%(如1991年后的日本，1997年后的中國香港)；下跌時間一般會超過2-3年(如美國、中國臺灣)，甚至是5年(如中國香港、日本)。而這次我國樓市的波動和調整，仍屬于短周期性質的降溫，而非長周期性質的崩盤。這次調整的幅度不會特別大，調整的時間也不會特別長。另外，我國經(jīng)濟和樓市的區(qū)域差異很大，不同城市的調整時間和幅度，也存在明顯差異。一般而言，庫存壓力小的一線和部分二線城市調整時間短，而庫存壓力大的三四線則時間會長些。

　　在此情況下，無論是開發(fā)商還是購房者，需要采取兩點措施。其一，需要態(tài)度謹慎(不要急于投資與擴張)，且行且觀察(如地方救市動作、中央調控態(tài)度)；其二，需要深入分析和研究不同城市的庫存壓力、城市基本面變化，從而判斷不同城市房價的抗跌能力，以及下一輪市場復蘇后的房價爆發(fā)力。