市場太火爆房子慢慢賣 樓市捂盤之風何時休？

    從國內(nèi)房地產(chǎn)市場10多年的發(fā)展歷程來看，每次市場的熱銷都會伴隨著捂盤惜售現(xiàn)象的出現(xiàn)，這次也不例外。3月份以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場陡然火爆，京、滬、穗、深等一線城市捂盤惜售再次抬頭，并且已引起管理部門的關(guān)注，開始著手打擊。那么，鄭州市場有沒有捂盤惜售的情況呢？記者調(diào)查的結(jié)果表明，答案是肯定的。

　　●房子慢慢賣

　　幾天前，鄭州西區(qū)某樓盤開盤。幾個月前就已交了1萬元錢參加認籌的鄭州市民吳先生趕到開盤現(xiàn)場時卻看到，和他一樣去選房的竟然有四五百人，而樓盤開盤推出的房源卻不足300套。吳先生說，其實到工地看看，這家樓盤在建的有一二十棟高樓，可是這次開盤的只是其中的幾棟。

　　不僅是這家樓盤如此，記者采訪了多位近期參加樓盤開盤的購房者，他們普遍反映，開盤現(xiàn)場總是給人一種房子供不應(yīng)求的感覺，屢屢出現(xiàn)樓盤開盤熱銷的場面，而且每次開盤都會有相當一部分人買不到滿意的房子。

　　新樓盤是拿到預(yù)售證遲遲不開盤，好不容易等到開盤了，開發(fā)商又是一部分一部分地推房源。而在售樓盤呢？一些開發(fā)商玩起“猶抱琵琶半遮面”的游戲。8日，記者暗訪了目前鄭州市場在售的部分樓盤。

　　在長江路金源新里程售樓部，記者表示看中了三號樓，想在三樓買一套房子，可售樓員說三號樓已經(jīng)沒有房子了，想買的話，二號樓還有房，幾層的都有，要買就趁早，因為二號樓的房子也不多了。記者查閱鄭州房管局網(wǎng)，網(wǎng)上顯示該樓盤三號樓還有10套房，其中三樓還有2套，而二號樓僅賣出了8套。

　　在長興路上的第九城市售樓部，記者稱看中了二號樓，想買一套90平方米左右的房子。售樓員說二號樓沒有房子了，他們不久將有新的房子開盤，可以現(xiàn)在排號。而鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)顯示，該樓盤二號樓目前還有10套房子可賣，在12層、14層、18層和24層都有90平方米左右的房子。

　　某樓盤營銷負責人私下告訴記者，現(xiàn)在不少樓盤都放慢了銷售節(jié)奏，只要保證現(xiàn)金流相對充裕就可以了，并不急于把所有的產(chǎn)品都投進市場。他們樓盤目前推出的房源只占可售總數(shù)的一半左右，“剩下的房源暫不辦理預(yù)售證，老總讓先放一放再說，準備賭一賭后期市場”。

　　●市場太火爆

　　開發(fā)商敢于“慢慢賣房”的原因，是因為市場太火爆。鄭州市房管局統(tǒng)計的資料顯示，僅7月下旬，鄭州樓市商品住宅單日成交量就有4天突破400套“關(guān)口”：23日成交438套，29日成交455套，30日、31日兩天更是連續(xù)創(chuàng)下鄭州樓市多年來的最高單日銷售紀錄，成交量分別是478套和482套。7月份鄭州市區(qū)商品房成交量刷新歷史最高紀錄，達到11529套，平均每天賣出372套新房。

　　春節(jié)過后，鄭州不少樓盤售樓部開始出現(xiàn)擁擠排隊的現(xiàn)象，鄭州樓市又回到暴漲時的瘋狂時代。一家位于隴海路的樓盤6月份開盤，售樓員甚至口氣有些強硬地告訴打電話咨詢的購房者：我們沒有優(yōu)惠措施，就這個價格，要不要買你們自己考慮好了，過一陣子我們還要漲價呢。記者采訪發(fā)現(xiàn)，甚至一些樓盤開始排號前一天就有人排隊。7月中旬，位于大學(xué)路的某樓盤開盤，推出的房源當天銷售95%以上。為什么人們會去排隊買房？某樓盤營銷總監(jiān)說，如果經(jīng)過認籌表明有200個人要買房子，我們就只拿出100套來賣；每兩個人買一套，人們就只好去排隊了，而且我們還能把房價定得高一些。

　　“現(xiàn)在有哪個項目不捂盤呀？”一位不愿意透露姓名的樓盤營銷總監(jiān)向記者透露，很多項目都以各種名義留房，一來是為了漲價，二來是為了調(diào)動購房者的購買熱情。捂盤惜售，制造了房源緊缺的緊張氣氛，購房人就會擔心不及時購買接下來房價還會上漲。

　　房地產(chǎn)市場異?；鸨率归_發(fā)商的心理價位不斷提升，也使得消失一年多的捂盤現(xiàn)象再次出現(xiàn)。不少開發(fā)商再次開始采取暫緩或者停止銷售樓盤的手段，等待市場價格的走高，以換取更多的利潤。鄭州市房管局統(tǒng)計資料顯示，1至7月，鄭州市商品房銷售均價已從最低的每平方米4264元飆升到最高的5126元，漲幅為20%，遠遠高于銀行的貸款利率，單從這一點看，開發(fā)商就“捂”得起。

　　●五種捂盤手法最常用

　　開發(fā)商常用的抬高房價賺取利潤的手段就是捂盤惜售。一般來說，開發(fā)商捂盤惜售的手段主要有五種：

　　手段一：晚領(lǐng)證分批拿開發(fā)商盡可能地拖延拿預(yù)售許可證的時間，或是分次分批地拿證。這種方法不僅可以將一個項目中品質(zhì)較差的房源先賣掉，同時還可以為樓盤爭取更多的宣傳和前期房價市場調(diào)查時間。

　　手段二：大幅提高開盤售價開發(fā)商脫離市場均價，大幅提高開盤價，導(dǎo)致市場內(nèi)無人應(yīng)價，變相拉長銷售周期，這是最典型的捂盤行為。對于想長期捂盤的開發(fā)商來說，這種手段效果很好。

　　手段三：后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租開發(fā)商將一些項目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢，再高價出售，有的甚至就帶租約出售，瞄準長線投資。這種變相捂盤方式不但可以延長銷售周期，而且還可以拿租金來償還銀行利息。

　　手段四：謊稱進入尾盤期有些樓盤，開發(fā)商對外宣傳已經(jīng)全部賣出，但如果上網(wǎng)查詢，則會發(fā)現(xiàn)還有房子根本沒有售出。這種手段不算高明，但被開發(fā)商廣泛利用。

　　手段五：逐次推盤、不斷提價比如一個新樓盤拿到預(yù)售許可證后，開發(fā)商并不是全部放出來賣，而是分多次銷售，每次限量推盤。如果首次推盤市場反響不錯、置業(yè)者興趣濃厚、銷售狀況良好，下一次便加價推盤。往往經(jīng)過三四個節(jié)點的加價，最后推出的樓盤要比最早的每平方米均價高出幾百元。開發(fā)商就是通過多次推盤，制造當日售罄的火熱現(xiàn)象，來誘導(dǎo)消費者恐慌性購房，借此逐步提價。