海外房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務(wù):開發(fā)商根據(jù)客戶需要蓋房

    在國內(nèi)房企還將大數(shù)據(jù)視為創(chuàng)新領(lǐng)域時(shí)，海外成熟市場房企對(duì)大數(shù)據(jù)已經(jīng)運(yùn)用自如。數(shù)據(jù)積累已經(jīng)有半個(gè)世紀(jì)的歷史，已形成合理體系，成為海外房企決策的重要依據(jù)。

　　目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢包括跨區(qū)域發(fā)展以及多項(xiàng)目運(yùn)作，這些都要求提高資金的使用效率。此外，房企的集團(tuán)化管理也帶來了內(nèi)部挑戰(zhàn)，企業(yè)內(nèi)部的人力、財(cái)務(wù)的調(diào)配需要更有效的信息化管理。

　　如果企業(yè)在拿地之前就能判斷出一個(gè)合理的價(jià)格區(qū)間，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前就知道客戶的需求和喜好、項(xiàng)目需要什么樣的配套；在銷售環(huán)節(jié)，正確判斷最合適的開盤時(shí)間、銷售周期、價(jià)格和營銷策略等，那么決策風(fēng)險(xiǎn)將被降低。而國外的成熟經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

    豐富的數(shù)據(jù)形成產(chǎn)業(yè)鏈

　　在世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)域總經(jīng)理袁鴻昌看來，大數(shù)據(jù)對(duì)于國內(nèi)房企來說是個(gè)新話題。但在美國情況則有所不同，美國有一家網(wǎng)站名為Zillow，提供開放的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，詳細(xì)到為每一棟樓建立一個(gè)主頁。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢了解到，Zillow是一家提供免費(fèi)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的網(wǎng)站，創(chuàng)建于2006年，主要提供各類房地產(chǎn)信息查詢服務(wù)，相關(guān)客戶大部分都是與房地產(chǎn)有關(guān)的人。Zillow甚至推出了手機(jī)版，在數(shù)據(jù)采集上具有優(yōu)勢。

　　袁鴻昌告訴記者，美國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)Zillow也持開放態(tài)度，Zillow上的信息很全，不僅有房產(chǎn)的物理數(shù)據(jù)，還有客戶的觀感、評(píng)估等大量的數(shù)據(jù)信息，客戶粘度很高。

　　Zillow只是美國房地產(chǎn)領(lǐng)域大數(shù)據(jù)體系中小小的一例。

　　融綠總裁助理顧明告訴記者，國內(nèi)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)最早起源于上個(gè)世紀(jì)末，至今不到20年。而英美等成熟市場從1945年開始，成熟的數(shù)據(jù)積累有50年了，比中國的數(shù)據(jù)基數(shù)大得多。在美國房地產(chǎn)市場，數(shù)據(jù)分為居住類和商用兩部分。數(shù)據(jù)形成產(chǎn)業(yè)鏈，高度細(xì)分。有專門的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫運(yùn)營商，提供全面的數(shù)據(jù)服務(wù)。而中國市場的特點(diǎn)是時(shí)間太短且區(qū)域分割，能夠提供全國全產(chǎn)品線數(shù)據(jù)的服務(wù)商只有十多年的運(yùn)營時(shí)間，全國只有3~5家，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和權(quán)威性也參差不齊。

　　在成熟市場數(shù)據(jù)庫運(yùn)營商的大數(shù)據(jù)交換平臺(tái)上，參與者包括機(jī)構(gòu)投資者、開發(fā)商、物業(yè)持有者、資產(chǎn)管理公司、經(jīng)紀(jì)顧問公司、基金管理公司等。因?yàn)閰⑴c的企業(yè)全、拿到的數(shù)據(jù)精準(zhǔn)，可以用于支持投資判斷。充分的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)用于計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的模型分析，可以支持各種商業(yè)及學(xué)術(shù)研究。

　　而目前國內(nèi)的商用物業(yè)數(shù)據(jù)掌握在很多管理公司手中，因?yàn)樯虡I(yè)機(jī)密原因不能公開，所以商用物業(yè)的數(shù)據(jù)不夠透明。

　　國內(nèi)數(shù)據(jù)分析市場待做大

　　龐大的數(shù)據(jù)積累對(duì)數(shù)據(jù)分析能力提出了要求。成熟的做法是建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)分析模型，這些方法技術(shù)含量高，國內(nèi)企業(yè)一時(shí)還難以充分掌握。

　　顧明告訴記者，需要運(yùn)用的數(shù)據(jù)依據(jù)包括物業(yè)的供應(yīng)量、銷售量或出租率、售價(jià)和租金情況，然后基于經(jīng)濟(jì)學(xué)供求關(guān)系的原理，建立多元模型，由此推導(dǎo)出開發(fā)量與銷售量、價(jià)格的相互關(guān)系。通過模型可以決定是否加大投資開發(fā)力度，以及租金售價(jià)實(shí)現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)等。

　　顧明建議，房企應(yīng)該更多地分享數(shù)據(jù)。一線房企如果能夠更開放，與專業(yè)的數(shù)據(jù)公司分享數(shù)據(jù)，后者就能做得更好。再聯(lián)合更多的學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)，就可以將數(shù)據(jù)分析的市場做大，并能為商業(yè)化或?qū)W術(shù)化研究提供基礎(chǔ)。

　　袁鴻昌告訴記者，龍頭房企在買地等決策時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了一定程度的調(diào)查研究，掌握了一定的數(shù)據(jù)。但國內(nèi)整個(gè)行業(yè)在這一方面的成熟度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。現(xiàn)在仍有一些開發(fā)企業(yè)進(jìn)入一個(gè)城市，以“拍腦袋”的方式?jīng)Q定拿地這樣的大事，投資失誤的案例比比皆是。如果能成功借鑒境外的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，資金運(yùn)用效率無疑將得到很大提升，投資風(fēng)險(xiǎn)也將因此下降。

　　但即使如此，要完全規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)依然是件不可能的事，2008年由美國房地產(chǎn)次貸危機(jī)所引發(fā)的金融危機(jī)就是一個(gè)明顯的例子。IT評(píng)論人士謝文說，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，大數(shù)據(jù)更多會(huì)成為預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)的一種工具。