房地產(chǎn)企業(yè)上市開(kāi)閘 中小房企能否搭上順風(fēng)車

    隨著中國(guó)建筑的首發(fā)成功，國(guó)內(nèi)眾多房企對(duì)上市躍躍欲試。據(jù)悉，自6月5日證監(jiān)會(huì)宣布A股IPO重啟后，包括南國(guó)置業(yè)、中信地產(chǎn)、寶龍集團(tuán)在內(nèi)的30余家房地產(chǎn)企業(yè)都在積極進(jìn)行A股或H股的上市計(jì)劃。已經(jīng)進(jìn)入A股申報(bào)程序的有4家，1家已經(jīng)通過(guò)證監(jiān)會(huì)發(fā)審委的審核。從目前募集的額度看，如果這30余家房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)成功，資金總規(guī)模將超過(guò)1000億元。

　　盡管房地產(chǎn)企業(yè)上市的熱情持續(xù)高漲，但是近期主管部門已開(kāi)始密集警示樓市風(fēng)險(xiǎn)。繼銀監(jiān)會(huì)、發(fā)改委對(duì)當(dāng)前樓市發(fā)出預(yù)警后，國(guó)土資源部在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)了新一輪嚴(yán)查“地王”的風(fēng)暴，而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)稅總局8月接連發(fā)文，表示對(duì)資金過(guò)度涌入樓市造成新泡沫的擔(dān)憂。

　　“監(jiān)管層的出發(fā)點(diǎn)是好的，但方法值得商榷，應(yīng)該還是按市場(chǎng)規(guī)則來(lái)辦事，最好不要行政干預(yù)”。光大證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)表示，“房地產(chǎn)企業(yè)能否上市還是應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的資質(zhì)，看它是否擁有良好的發(fā)展前景和盈利能力。”

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)中只有60家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資，與1400多家上市企業(yè)相比，僅占4％，也就是說(shuō)，相對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想通過(guò)上市融資尤為艱難，往往是“水中月鏡中花”。

　　近日，建行與工行明確了全年貸款增量控制目標(biāo)，分別為9000億元和1萬(wàn)億元，其上半年新增貸款分別為7090億元和8255億元，因此可以得出未來(lái)的貸款空間已經(jīng)壓縮。同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)也于日前發(fā)布了《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》，控制未來(lái)信貸規(guī)模與流向或?qū)⒊蔀橄掳肽甑奈⒄{(diào)內(nèi)容。

　　如果今后銀行信貸政策進(jìn)行適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)，無(wú)疑會(huì)使貸款難度加大，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)緊繃起資金鏈條，特別是對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑是雪上加霜。如何籌措資金解決或緩解自身的資金壓力，已經(jīng)成為中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最為現(xiàn)實(shí)和緊迫的問(wèn)題。

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)上市包括三種路徑：國(guó)內(nèi)IPO、境外IPO和借殼上市。從融資角度來(lái)看，國(guó)內(nèi)A股更受投資者關(guān)注，因此也就成了房企上市的首選。

　　國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師方焱認(rèn)為，“上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售大幅升溫，帶動(dòng)庫(kù)存下滑和土地消耗加快，預(yù)計(jì)下半年，房企將趨勢(shì)性加大新開(kāi)工力度和土地購(gòu)置的規(guī)模，因此，對(duì)資金的需求將膨脹。而負(fù)債率一向偏高的房地產(chǎn)企業(yè)，尋求上市融資，將變得較為迫切。”

　　近幾年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在A股市場(chǎng)IPO的比例明顯偏少。來(lái)自中信證券的研究報(bào)告顯示，2006年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在A股市場(chǎng)完成IPO的公司只有6家。分別是2006年的保利地產(chǎn)和北辰實(shí)業(yè)，2007年的廣宇集團(tuán)和榮盛發(fā)展，2008年的合肥城建和濱江集團(tuán)。而自2008年下半年以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)一年的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有一家房地產(chǎn)公司成功登陸A股市場(chǎng)。有數(shù)據(jù)顯示，目前在A股的全部109家房地產(chǎn)企業(yè)中，只有45家是通過(guò)“審核過(guò)會(huì)”程序上市，其余大部分企業(yè)則是通過(guò)借助殼資源等其他方式進(jìn)入A股市場(chǎng)。

　　“對(duì)于國(guó)內(nèi)大部分主營(yíng)商品住宅的小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然自身資質(zhì)良好，但受A股上市門檻影響，若想通過(guò)IPO方式融資卻困難重重。”方焱進(jìn)一步指出，“如果未來(lái)更多符合上市標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)登陸A股市場(chǎng)，那么在上市公司年度業(yè)績(jī)要求的壓力下，將會(huì)使房?jī)r(jià)進(jìn)一步回落，同時(shí)也便于國(guó)家的宏觀調(diào)控”。