35城庫存創(chuàng)五年新高 地方試探性救市將擴散

    在樓市尚未出現(xiàn)大跌之前，多個城市的救市傳聞卻紛至沓來。中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過10個，其中已作出若干調整的城市已有6個。

    今年前4個月的銷售不暢，讓樓市壓力陡然嚴峻起來。雖然2013年量價齊升，但供應量也是前所未有的龐大。去年賣出的土地，如今正在變成打濕的棉被，壓在開發(fā)商身上。

    同吃一碗飯，地方政府可謂感同身受。易居研究員嚴躍進認為，庫存壓力下，部分地方政府的救市心態(tài)蠢蠢欲動。此前少數(shù)城市小幅度的限購松綁，沒有招致中央的打壓，這給其他高庫存城市增加了救市的動力。

    樓市庫存創(chuàng)5年新高

    上海易居房地產研究院數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長2.6%，同比增長19.5%，創(chuàng)下2010年以來近5年的歷史新高。4月份購房者觀望情緒濃重，房企跑量的希望落空。

    值得注意的是，35個城市中，有28個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、濟南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到68.6%、63.8%和56.8%。這三個城市4月份的新增供應比成交更為強勁，導致庫存上升的態(tài)勢也較明顯。

    庫存增長，并非僅限于業(yè)內理解的三四線城市，還包括一些一二線城市。數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3032萬平方米、18063萬平方米和3796萬平方米，環(huán)比分別增長4.6%、2.4%和2.4%，同比分別增長12.4%、19.2%和27.6%。

    一線城市庫存呈現(xiàn)環(huán)比與同比雙雙上升的態(tài)勢。這主要是因為，相比二三線城市，一線城市房企的推盤節(jié)奏更快，但這些城市的購房者觀望情緒正在迅速蔓延，致使成交清淡。

    中原地產監(jiān)控稱，從歷史數(shù)據(jù)來看，目前房企開盤項目數(shù)量以及銷售情況仍處于較低水平，上周的推售套數(shù)、認購套數(shù)分別較2013年周均水平回落19%和38%，認購率亦比2013年周均水平低13個百分點。

    分城市來看，除無錫上周無開盤，惠州、南京、蘇州、武漢、廣州、福州、寧波的開盤認購率均超過50%，屬于銷售情況相對較好的城市;有13個城市的認購率不足50%，?？?、中山、常州和重慶的認購率甚至低于25%。

    不少房企已經意識到市場的嚴峻性。龍湖集團近期表示，龍湖將進一步深化“去存貨”策略，達到公司存貨量和毛利間的平衡。在市場遇到分化的情況下，通過靈活的銷售策略保證“有盈利的增長”和“有回款的簽約”。

    地方試探性救市將擴散

    目前，包括南寧、銅陵等城市已經陸續(xù)發(fā)布樓市調控的微調政策。近日又有傳聞稱，天津也將松綁限購，或將放開第三套房。

    5月13日，央行副行長劉士余在主持召開的一次會議上表示，要求國內大型銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。這也被不少業(yè)內人士認為，這是央行力挺樓市的正面消息。

    中原地產分析師張大偉分析認為，在房地產市場持續(xù)降溫的情況下，全國預計將有超過30個城市有放松調控的預期和可能性。這些城市的特點普遍是：庫存消化周期超過一年的城市;一季度商品房成交大幅下滑的城市;購地銷售比過高的城市;一季度土地出讓金過低的城市;有實質性降價樓盤的城市;人口凈流出城市;有兩個以上新區(qū)的城市。

    張大偉認為，后續(xù)包括房價接近停滯的城市，都有可能出臺地方的救市政策，它們可能不會明顯放松限購，但會通過其他方式進行微調。

    樓市低迷對地方政府最大的影響是土地市場低迷。截至4月，中原監(jiān)測的40個城市中，三四線城市土地交易累計流標率為26%，較去年年末大幅上升10個百分點，二線城市亦增長3%，而一線城市則自5%縮減至3%。土地溢價率方面，僅有二線城市溢價率與去年月均水平持平，一線及三四線均有1成左右的回落。

    由此可見，去年下半年土地市場的火爆現(xiàn)象難以延續(xù)，各線城市土地均有所降溫，并已開始產生分化。房企受銷售不佳，資金鏈趨緊的影響，雖然對一線城市地塊仍有一定渴求，但購地已趨于謹慎及理性;二線及三四線城市，尤其是成交疲乏、庫存偏高、樓市降價預期較高的城市，房企拿地意愿普遍減弱，流標地塊增多。同時，政府亦在房地產市場降溫之際放緩推地步伐。

    中金房地產分析師寧靜鞭認為，房地產還會是經濟的平衡器，地方調控政策“去行政化”，雙向調節(jié)的趨勢還會延續(xù)，二季度內將會有更大面的調控政策松動。無論是監(jiān)管層從穩(wěn)經濟增長的角度考慮，還是銀行自身從盈利性層面考慮，房地產信貸面近期都存在正面改善的可能性，從而拉動短期需求超預期。

    不過，中原地產分析師張大偉認為，如果信貸政策能適度調整支持普通購房需求，將對市場中長期平穩(wěn)發(fā)展起到至關重要的資金保障作用。但對于銀行來說，除非釋放大量新增額度，否則當資金價格上漲后，就沒有意愿降低房貸利率。雖然2008年末對樓市的諸多刺激性措施引發(fā)2009年市場大幅反彈，但預計本輪微調效果將不同于此前的市場反應。

    21世紀不動產集團市場總監(jiān)桑豫峰表示，現(xiàn)在還看不到全面放松調控的跡象。今年以來，真正對房地產市場產生實質影響的，就是持續(xù)偏緊的房地產信貸政策。如果房地產信貸不松，地方政府的微調效果將極為有限。