仍需給住宅市場擠泡泡 房市單腿走路行不遠(yuǎn)

    上半年，住宅用地頻頻爆出“地王”，價格飆升；商業(yè)、辦公及工業(yè)用地卻頻繁流拍，租金逐步下滑。有分析人士指出，前者炒作成份較多，而后者與實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緊密相連，二者的反差顯示出表面繁華的房地產(chǎn)市場正在“單腿走路”。

　　房地產(chǎn)市場作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要動力，“單腿走路”的市場情形表明，盡管我國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的勢頭已初步確立，但行業(yè)及實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固。

　　在繁榮時期，住宅與商用地產(chǎn)開發(fā)往往是齊頭并進(jìn)。商用地產(chǎn)向來被視作實(shí)體經(jīng)濟(jì)“橋頭堡”：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時期，投資資金在正式生產(chǎn)前必須花費(fèi)資金用于購置生產(chǎn)用地或租賃廠房及辦公場所，相關(guān)數(shù)據(jù)一直被視作實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸引投資的重要指標(biāo)。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域回暖無力，表明企業(yè)并沒有如期望的那樣擴(kuò)大產(chǎn)能，政府為拉動經(jīng)濟(jì)增長而放出的大量資金并沒有完全流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。因此，輕言房市回暖以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，時間尚早。

　　上半年，一直同步發(fā)展的住宅和商用土地市場正在分化。中原地產(chǎn)獨(dú)家提供給中國證券報的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年住宅用地市場火爆，北京居住用地的樓面均價2008年為每平米3798元，2009年上半年為3981元，上漲4.8%；多數(shù)城市更是頻頻刷新地王記錄。同期的商用土地市場卻成交慘淡，北京商辦用地價格樓面均價從2008年的每平米3571元跌至2376元，下滑24%，工業(yè)用地樓面均價更是從每平米964元跌至550元，下滑43%；上海、廣州、深圳等地的趨勢與北京相似。在成交量上，北京市場商辦、工業(yè)用地2008年全年僅流拍10塊，今年前7個月這一數(shù)字已飆升至22塊。

　　住宅市場及商用市場的價格及租金(住宅的主要衡量指標(biāo)為價格，商業(yè)地產(chǎn)為租金)也分化明顯。以北京為例，上半年住宅價格上漲9.7%；而上半年寫字樓平均租金同比下滑9%，工業(yè)廠房及物流倉庫平均租金同比分別下降6.4%及11.4%。

　　此外，各大商用物業(yè)的空置率無一例外上漲。自去年年底到現(xiàn)在，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率從17.94%上升至23%，上海工業(yè)物業(yè)空置率從4.1%升至8.1%。原本應(yīng)該人聲鼎沸的辦公室、商場及廠房，如今空空蕩蕩。

　　其實(shí)，出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)回暖依靠“單腳走路”的情形并不難理解。一直以來，住宅市場的炒作空間和彈性更大，更能吸引投資資金進(jìn)入。而商業(yè)、辦公用地，特別是工業(yè)用地，投資大，回報周期長，與經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)更為緊密，炒作空間相對有限，價格上漲主要依靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)向好帶來的需求拉動。

　　盡管同處于去“庫存化”的過程之中，但多數(shù)地產(chǎn)代理行認(rèn)為，下半年住宅市場價格掉頭向下的可能性較小，而商用物業(yè)租金繼續(xù)下滑的趨勢難以改變。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京二手房市場近四成需求來自投資資金，僅有六成為自主需求。這表明住宅市場泡沫正在形成。泡沫化將使住宅及商用地產(chǎn)“兩條腿”之間差距越拉越大，一條更長，一條更短，這樣的格局顯然無法支撐行業(yè)穩(wěn)固發(fā)展，行業(yè)整體真正回暖仍有待商業(yè)地產(chǎn)止跌回升，兩者“剪刀差”縮小。

　　商業(yè)地產(chǎn)的回暖與經(jīng)濟(jì)周期緊密相連，絕非單純投資或幾個政策即可馬上拉動。要縮小行業(yè)“剪刀差”，仍需給住宅市場“擠泡泡”，維持市場平穩(wěn)發(fā)展，而不是暴漲暴跌，特別是在土地供應(yīng)方面，應(yīng)警惕高價地王涌現(xiàn)?？上驳氖牵?月部分城市工業(yè)地產(chǎn)成交量稍有上升，這表明隨著經(jīng)濟(jì)逐步走穩(wěn)，商業(yè)地產(chǎn)將逐步恢復(fù)元?dú)?。高力國際報告認(rèn)為，明年上半年商業(yè)地產(chǎn)租金有望止跌，屆時樓市分化局面有望逐步緩解