買二手房要看清買房協(xié)議

    上海市民顧女士向青年報(bào)“老羅幫你忙”互動(dòng)維權(quán)欄目投訴稱，2013年9月14日，她通過太平洋房產(chǎn)中介棗莊路店購一套二手房的過程中，中介和賣家均口頭承諾該套二手房“滿五年唯一”，但是顧女士并沒有在購房合同中與賣方明確這一點(diǎn)。事實(shí)上，由于該套二手房并不符合“滿五年唯一”的標(biāo)準(zhǔn)，顧女士為此不得不多付了9萬元的稅費(fèi)。而中介事后則推諉責(zé)任，認(rèn)為顧女士在購房時(shí)就已經(jīng)知道該房并不符合“滿五年唯一”的條件，中介只不過是配合買賣雙方做一出戲給稅務(wù)部門看。

    中介暗示“滿五年唯一”

    當(dāng)顧女士相中了位于金橋路這套房子時(shí)，上家姚女士報(bào)出345萬元房子總價(jià)。顧女士曾提出“連帶稅費(fèi)一起一共是多少”的問題。

    顧女士回憶，這時(shí)太平洋房產(chǎn)中介棗莊路店有關(guān)工作人員林先生并沒有告訴她這套房子不符合“滿五年唯一”的標(biāo)準(zhǔn)，而是非常隱蔽地誤導(dǎo)了顧女士，“他當(dāng)時(shí)說的是如果按‘滿五年唯一’計(jì)算，稅費(fèi)為18萬多元。所以我一直認(rèn)為該房屋是‘滿五年唯一’的。”

    “最后算清了稅費(fèi)是大約18萬元，中介費(fèi)3.5萬元。”顧女士說，這是將房子成交價(jià)“做低”至240萬元(另105萬元，以室內(nèi)裝修等相抵)，這是按“滿五年唯一”標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來的結(jié)果，由于覺得這樣計(jì)算出來的總價(jià)還可以接受，就與太平洋房產(chǎn)中介和上家姚女士簽訂了購房協(xié)議。顧女士記得，購房前，姚女士也說過該套房子“滿五年唯一”，今年2月前往浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理審稅等相關(guān)事宜時(shí)，上家姚女士對窗口工作人員也承諾說這是她在上海的唯一房產(chǎn)。

    比預(yù)期多繳9萬稅費(fèi)

    顧女士告訴記者，雖然這套房子成交價(jià)被“做低”至240萬元，但浦東新區(qū)房產(chǎn)交易中心當(dāng)天對該套房子的成交價(jià)定為279萬元。3月21日，她前往繳稅時(shí)，考慮到政府部門官方定價(jià)比房子“做低”后的價(jià)格高了39萬元，她特意多準(zhǔn)備了5萬元稅款——一共23萬元用于繳稅。

    然而，即使這樣，她所備稅款還是少了——稅單提示的稅費(fèi)為27萬多元。由于比最初算出來的18萬元多了9萬多元，顧女士“大吃一驚”，“頓時(shí)有了種上當(dāng)受騙的感覺，當(dāng)時(shí)就暫停繳稅”。當(dāng)顧女士要求中介拿出善后解決方案時(shí)，卻被對方告知“繳稅期限只有3天，過期交滯納金或者重審稅”。

    “中介開始推諉責(zé)任，最后還污蔑說我是在知道房產(chǎn)不符合‘滿五年唯一’的情況下簽的合同。”顧女士說，直到此時(shí)她才知道，原來中介口頭承諾的“滿五年唯一”是假的。然而從交易雙方簽訂的協(xié)議書來看，這筆房屋買賣變成了上家配合她承諾“滿五年唯一”來減免稅款，“言下之意，中介不過是串通大家演一場戲給稅務(wù)部門看看的。”

    沒細(xì)看協(xié)議內(nèi)容后悔莫及

    5月8日，青年報(bào)“老羅幫你忙”互動(dòng)維權(quán)欄目熱線記者前往棗莊路上太平洋房產(chǎn)中介現(xiàn)場采訪時(shí)，相關(guān)工作人員林先生就在店內(nèi)，但拒絕采訪。記者進(jìn)一步致電太平洋房產(chǎn)中介總部有關(guān)負(fù)責(zé)人王先生，對方?jīng)]有接電話。

    在查看顧女士所簽房產(chǎn)交易協(xié)議時(shí)，一則《補(bǔ)償協(xié)議》引起了記者的注意，該協(xié)議第4條款中寫道：“甲方(上家)同意配合乙方(顧女士)承諾該房產(chǎn)為其家庭名下位于上海唯一一處房產(chǎn)”。

    “就是這個(gè)第4條，讓上家原來口頭的承諾，變味成了配合我們下家的承諾——好像是我要求上家這么承諾一樣，但是用得著要上家這么配合我‘演戲’給稅務(wù)部門看嗎？”回頭看著這一條，顧女后悔當(dāng)初在《補(bǔ)償協(xié)議》上簽字時(shí)，不該沒有細(xì)看，“如果當(dāng)初看出來了，我肯定不會在《補(bǔ)償協(xié)議》上簽字；如果當(dāng)初看出來了，就知道這句話的言外之意是上家房子不是‘滿五年唯一’。”

    律師點(diǎn)評

    即便“做”低稅款也有偷稅嫌疑

    記者咨詢上海申駿律師事務(wù)所趙星海等多位律師時(shí)，他們均認(rèn)為，上家配合下家承諾其房產(chǎn)為“滿五年唯一”的條款，一般情況下，實(shí)質(zhì)內(nèi)容其實(shí)就是上家房產(chǎn)不具備“滿五年唯一”條件。

    多位律師認(rèn)為，在當(dāng)今二手房交易市場中，類似上家配合下家承諾“滿五年唯一”的情形，已非個(gè)例。由于“滿五年唯一”房子在二手房交易時(shí)比不是“滿五年唯一”房子的稅費(fèi)要低，交易協(xié)議簽訂前，上家和中介會口頭說“滿五年唯一”，或是以“滿五年唯一”方式計(jì)算稅費(fèi)，暗示房子“滿五年唯一”，而為了降低上家和中介自身責(zé)任，為了促成交易繼續(xù)進(jìn)行，在前期“鋪墊”后，又會在書面約定中，以上家配合下家承諾“滿五年唯一”情況出現(xiàn)，一旦下家在協(xié)議上簽字，就會后悔莫及。

    多位律師指出，由于各區(qū)、各個(gè)時(shí)間段內(nèi)，有關(guān)方面對“滿五年唯一”審核力度不一樣，有的房子，即使不是“滿五年唯一”情況，也可能不會被發(fā)現(xiàn)，仍按“滿五年唯一”計(jì)算稅費(fèi)。如此，一些人就抱著僥幸心理，在“滿五年唯一”上“做文章”降低稅費(fèi)。

    多位律師指出，二手房交易中，“滿五年唯一”規(guī)定與稅費(fèi)密切相關(guān)，在其未正式公開“松綁”情況下，抱著僥幸心理向稅務(wù)部門作虛假承諾，不論是哪一方，都有偷稅漏稅之嫌。甚至有律師指出，如此約定“居心不良”，與法相悖，應(yīng)該無效。

    律師們提醒，由于如此操作風(fēng)險(xiǎn)較大，隱蔽性較強(qiáng)，購房者務(wù)必注意。