35城市庫存創(chuàng)歷史新高 京滬樓市成交墜入冰點

    隨著樓市成交進(jìn)一步走低，無法將庫存順利轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流的開發(fā)商們頓覺“壓力山大”。除了愈加緊繃的資金鏈，有可能觸發(fā)新一輪降價潮的無疑將是陡然增加的庫存。

    截至4月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個重點城市新建商品住宅庫存總量為2.49億平方米，環(huán)比增長2.6%，同比增長19.5%，庫存創(chuàng)下了歷史新高。另據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2013年底，146家上市房企的存貨金額歷史性地突破2萬億元，而截至今年3月底，這一數(shù)字繼續(xù)攀升至2.13萬億元，同比增幅達(dá)到25%。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，庫存壓力下，越來越多的房企面臨資金緊張的風(fēng)險。在部分地方政府“救市”的同時，一些高庫存的房企也將率先采取“以價換量”的營銷策略。

    巨量庫存壓頂

    數(shù)據(jù)顯示，35個重點城市中，有28個城市庫存在4月份出現(xiàn)了同比增長。其中南昌、濟(jì)南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到68.6%、63.8%和56.8%；同期，35個重點城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2138萬平方米，環(huán)比增長10.2%，同比增長2.6%。這是今年以來單月新增供應(yīng)的最高水平，表明整個市場推盤節(jié)奏正逐漸加快。

    然而，開發(fā)商的積極推盤并未換來理想的成交量——4月35個重點城市的新房成交量為1503萬平方米，環(huán)比增長0.1%，同比減少21.4%，未消化的新增供應(yīng)繼續(xù)“加碼”本就不堪重負(fù)的樓市庫存。

    分城市看，4月份，一二三線城市的樓市庫存均在持續(xù)積壓。35個城市中，一二三線城市新建商品住宅庫存總量分別為 3032萬平方米、1.8億平方米、3796萬平方米，環(huán)比增長分別為 4.6%、2.4%、2.4%，同比增長分別為12.4%、19.2%、27.6%。

截至5月10日，北京新建商品住宅的庫存量突破7萬套，達(dá)到70838套，創(chuàng)下2013年3月至今的新高。截至昨日，上海新建商品住宅的存量為65987套，合計面積1026萬平方米，存量同樣維持在歷史高位。

    4 月份，35個城市新建商品住宅存銷比為15.2，這也意味著市場需要用 15.2個月的時間才能消化完這些庫存，而在3月份，該數(shù)值為13.9個月。一般情況下，存銷比大于12個月，房價就面臨較大的下跌壓力。值得一提的是，房價最為堅挺的北京和上海，4月份的存銷比雙雙站上12個月大關(guān)，分別為12.3和12.2個月。

    京滬成交跌入冰點

    樓市庫存“壓力山大”背后，是持續(xù)不給力的樓市成交。4 月份，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米，環(huán)比減少4.7%，同比減少21%。

    “銀四”化為泡影，傳統(tǒng)的樓市“紅五月”亦開局不利。中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測的54個城市數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”假期新建住宅合計成交23.6萬平方米，較去年同期大幅下滑47%，并創(chuàng)下四年新低。

    值得注意的是，具有風(fēng)向標(biāo)意義的京滬樓市成交在近期雙雙墜入冰點。

    據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，2014年5月上旬，北京住宅新房網(wǎng)簽量為1542套，比4月下旬下跌52.33%，比4月上旬增長24.25%，比去年同期下跌4.28%，成交量為近四年同期的最低位；5月上旬，北京市二手房網(wǎng)簽量為1472套，比4月下旬下跌55.20%，比4月上旬下跌34.66%，比去年同期下跌2.77%。

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，5月市場成交低迷的勢頭持續(xù)，表明北京樓市趨冷的現(xiàn)階段，購房者的觀望情緒依然十分強烈。“在沒有新的利好消息出現(xiàn)之前，預(yù)計北京樓市‘量價齊跌’的勢頭仍將持續(xù)。”

    佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅對《第一財經(jīng)日報》記者表示，在前周“地量”成交的基礎(chǔ)上，上周上海商品住宅成交量未升反跌，持續(xù)“地量”成交，加重了樓市的寒氣。更重要的是新增供應(yīng)乏力，連續(xù)兩周也是地量供應(yīng)且均小于成交量，表明開發(fā)商的觀望情緒也十分嚴(yán)重，原本有利成交的“紅五月”或“冷如冬”。

    “我們還在觀望，暫時沒有降價的打算。”一位上市房企董秘告訴本報記者，近期來售樓處看房的人并不少，但購房者明顯猶豫了。