任志強(qiáng)：樓市沒有泡沫 不可能人人都能買房

    2014年，媒體不斷曝出杭州、常州、無錫等地的降價(jià)消息，更有報(bào)道稱，樓市降價(jià)潮已經(jīng)蔓延至北上廣深等一線城市。那么，這一波樓市降價(jià)是否預(yù)示著拐點(diǎn)已經(jīng)來臨？

    華遠(yuǎn)]董事長任志強(qiáng)、幸福人壽監(jiān)事會(huì)主席、中房集團(tuán)]理事長孟曉蘇、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國家統(tǒng)計(jì)局原副局長、全國人大財(cái)經(jīng)委原副主任委員賀鏗、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康以及中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚上周末做客鳳凰衛(wèi)視《一虎一席談》，就“樓市拐點(diǎn)是否已經(jīng)出現(xiàn)”展開激烈討論。

    向松祚認(rèn)為，根據(jù)其掌握的數(shù)據(jù)，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來，中國房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)一個(gè)相當(dāng)長時(shí)期的調(diào)整。而中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了三個(gè)根本性的變化。

    第一，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的積累，總體來講已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供應(yīng)過剩。第二，市場已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化，北上廣深等地或許房價(jià)還在上漲，成交量還有，但如果看更多的城市，成交金額和成交面積從去年第四季度到今年第一季度都在同比下降。第三，房地產(chǎn)公司開始降價(jià)。中國房地產(chǎn)公司負(fù)債率普遍非常高，現(xiàn)在銀行已經(jīng)在高度警惕這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于很多房地產(chǎn)公司而言，銀行貸款和社會(huì)融資成本很高，很多房地產(chǎn)公司開始需要拋售房產(chǎn)回收現(xiàn)金。

    樓市現(xiàn)拐點(diǎn)？

    任志強(qiáng)表示，沒有數(shù)據(jù)能夠證明今年樓市已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，樓市要有拐點(diǎn)也是被銀行打拐的。要判斷樓市情況應(yīng)該看整體數(shù)據(jù)，從整體數(shù)據(jù)來看成交金額僅下降了幾個(gè)百分點(diǎn)，用局部數(shù)據(jù)來判斷樓市拐點(diǎn)是錯(cuò)誤的。任志強(qiáng)同時(shí)表示，在中國經(jīng)濟(jì)增長率至少保持在6%時(shí)，樓市沒有泡沫。

    賀鏗表示，自己不喜歡用拐點(diǎn)來評(píng)論當(dāng)前樓市的走向。他認(rèn)為，目前中國樓市正在走向理性。

    孟曉蘇認(rèn)為，在各地依然執(zhí)行限購的情況下，說市場供應(yīng)過剩則是一個(gè)笑話。所謂的杭州樓市降價(jià)只是開發(fā)商在搞促銷，在處理尾盤。他同時(shí)認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下滑趨勢明顯，地方政府近期采取的措施不是微刺激，是在為樓市松綁，經(jīng)濟(jì)要救，但樓市不要救，樓市只要松綁就可以了。

    賈康稱，當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化水平不足40%，現(xiàn)在正處于方興未艾的狀態(tài)。如果以每年1%計(jì)算，中國城鎮(zhèn)化水平發(fā)展到70%還需要30年的十年，未來將有幾億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)居住，這部分的住房問題需要得到解決。

    賀鏗說，中國的真實(shí)城鎮(zhèn)化率約為35%，現(xiàn)在普遍認(rèn)為由于中國城鎮(zhèn)化水平不高，房地產(chǎn)價(jià)格將隨著城鎮(zhèn)化率的提高而不斷上漲。他認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，因?yàn)槌擎?zhèn)化是要解決城市人的住房問題，這一定是和收入水平掛鉤的，現(xiàn)在中國的房價(jià)收入比已經(jīng)脫離實(shí)際太遠(yuǎn)，中國的房價(jià)肯定要恢復(fù)理性，把房子當(dāng)作居住而不是投資功能來看。

    誰買得起房？

    任志強(qiáng)認(rèn)為，中國樓市并不是沒有需求，而是需求被遏制。一方面，政府的行政限購措施抑制了一部分需求。另一方面，中國的城鎮(zhèn)化極不穩(wěn)定，大量人口進(jìn)入城市，他們的收入比沒被計(jì)算在內(nèi)，而且是巨高的財(cái)富收入比，北京和海南的高價(jià)房照樣有人買。再從人口數(shù)據(jù)來看，23歲年齡層最高峰是2015年，這些人有需求，他們可能有爹有老婆，憑什么說他們買不起房？

    向松祚認(rèn)為，如果說中國人均收入已經(jīng)達(dá)到6000美元，中國一定出現(xiàn)了嚴(yán)重的收入分化和貧富分化，極少數(shù)人積累了大量財(cái)富，絕大多數(shù)人都是非常貧窮的。

    賀鏗表示，樓市整體走向理性，自己對(duì)于樓市崩盤表示擔(dān)憂。他說，近期十個(gè)地方政府采取了措施，無非通過三個(gè)手段：第一，放寬購房資格，這沒有用；第二，送城市戶口，多個(gè)地方?jīng)]有用，北京可能有一點(diǎn)用；第三，財(cái)政補(bǔ)貼，但這些地方的財(cái)政補(bǔ)貼不了多少。賀鏗進(jìn)一步指出，中國房地產(chǎn)市場的根本問題是濫放貸款，中國的房價(jià)和貸款增長是一致的。

    向松祚稱，過去這些年中國搞出的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依賴模式，不僅對(duì)于經(jīng)濟(jì)來說是一場大的災(zāi)難，而且嚴(yán)重地破壞了社會(huì)的公平和正義，中國貧富分化和收入差距的罪魁禍?zhǔn)拙褪欠康禺a(chǎn)泡沫。

    為政府支招

    對(duì)于如何促使中國房地產(chǎn)市場向健康方向發(fā)展。賈康認(rèn)為，要雙軌統(tǒng)籌，在通盤優(yōu)化整個(gè)的國土開發(fā)和房屋建設(shè)規(guī)劃的前提之下，保障軌上要管托底、要管甄別，市場軌上管規(guī)則公平競爭，另外要管制度建設(shè)，稅收調(diào)節(jié)是其中的經(jīng)濟(jì)杠桿。

    向松祚指出，中國的房地產(chǎn)政策應(yīng)該實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo)，即每個(gè)人都能買得起房，每個(gè)人都能租得起房，中國發(fā)展經(jīng)濟(jì)不是某些富人買得起房，讓某些富人能夠炒的起房，讓房地產(chǎn)公司成為世界首富。中國目前的房地產(chǎn)依賴經(jīng)濟(jì)模式，政府靠賣地獲得財(cái)政收入，企業(yè)靠搞房地產(chǎn)賺錢，個(gè)人靠買房作為儲(chǔ)蓄手段，這不是一個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)，很可悲，這三個(gè)模式不會(huì)持續(xù)下去。

    任志強(qiáng)認(rèn)為，中國只有依靠市場化的辦法才能讓所有人買得起房子，但市場最終的結(jié)果是淘汰一部分沒有競爭能力的人。我們?cè)趲啄曛白龀鰣?bào)告，社會(huì)保障只保障租不起房子的人，不是保障買不起房子的人，聯(lián)合國世界人權(quán)公約也規(guī)定只保障居住權(quán)利，而不是財(cái)產(chǎn)權(quán)利。