一線城市房價有望開始理性回歸 松綁言之尚早

    今年以來，北京等一線城市樓市成交萎縮，樓市供求格局正在發(fā)生悄然變化。受此影響，開發(fā)商的“心理價位”不斷調整，推盤價格出現(xiàn)松動。業(yè)內人士認為，在經(jīng)歷快速上漲后，北京等一線城市房價有望開始理性回歸，但短期內一線城市出現(xiàn)政策“松綁”的可能性不大。

    供給大幅增加

    經(jīng)歷大規(guī)模供地后，北京樓市的供應量正進入集中釋放期。但是隨著樓市預期改變、成交量放緩，市場供求格局也在悄然改變。

    亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，4月北京有包括26個老項目后期與7個純新盤項目在內，總共33個項目推盤入市，無論是開盤項目個數(shù)，還是新增供應套數(shù)，均超過了3月的供應水平，成為今年前四月供應最多的一個月。其中，包括東亞·印象臺湖·國際花園、首創(chuàng)·伊林郡等項目在內，單價在3萬元以下的剛需項目共有19個，占到整體市場推盤量的六成，成為4月的供應主力。

    進入5月后，北京樓市供應量仍在不斷提升。中原地產數(shù)據(jù)顯示，本周共有5個項目入市，其中包含兩個普通住宅項目，全部位于通州區(qū)域，合計供應量達到18萬平方米。

    一方面是入市量大幅提升，另一方面成交量卻在萎縮?？硕鸱績r北京測評中心數(shù)據(jù)顯示，4月北京商品住宅期房供應達9221套，然而成交量僅3992套，供銷比高達2.3:1，創(chuàng)下北京一手住宅供銷比的歷史新高。

    事實上，供求格局的轉變自一季度已經(jīng)初現(xiàn)苗頭。統(tǒng)計顯示，一季度北京商品住宅供應面積約165萬平方米，而實際成交面積僅143萬平方米。相比之下，2013年一季度僅供應116萬平方米，實際成交卻達309萬平方米。今年一季度也是自2009年以來首次出現(xiàn)供過于求的樓市開局。

    日前有市場傳聞稱，北京下發(fā)文件要求五環(huán)內不再出讓商業(yè)用地。另據(jù)媒體報道，北京國土部門表示，并未出臺該文件，也沒有收到相關信息。

    市場人士認為，與住宅市場剛需相比，商業(yè)地產已呈現(xiàn)出過?，F(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，北京市拍出的商服金融類用地達到141宗，規(guī)劃建筑面積1611.64萬平方米，占拍地比例的15%左右，整體溢價率約為55%，已經(jīng)高于居住類用地的溢價率水平。中原地產認為，由于北京一些商業(yè)轉移到其他城市，以及電商迅猛發(fā)展，北京商業(yè)地產已經(jīng)出現(xiàn)萎縮。近幾年北京供應的商業(yè)金融類土地已經(jīng)超過市場需求量。

    價格預期轉向

    成交量連續(xù)下滑，促使樓市預期發(fā)生轉變。目前開發(fā)商花樣百出的促銷方式、低于預期的開盤售價，預示著北京房價出現(xiàn)松動。

    克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，近兩個月來，北京有多個項目開盤報價已低于預期售價。位于通州的東亞·印象臺湖、房山長陽板塊的合景領峰、大興亦莊區(qū)域的萬科金魚冬季、和裕林肯公園等項目均以低于預期售價的開盤報價入市。此外，部分項目開始采用“藏盤”的方式銷售，在拿到預售許可后，僅推出小部分房源入市。受此影響，北京4月純商品住宅網(wǎng)簽均價26516元/平方米，環(huán)比下跌了7.67%。

    亞豪機構數(shù)據(jù)也顯示，在新增供應最為活躍的房山區(qū)域，4月推盤的項目中售價最高的為24000元/平方米，最低售價為14000元/平方米。相比去年曾經(jīng)一度高達25000-28000元/平方米的區(qū)域房價水平，房企的整體價格預期已經(jīng)明顯放低。

    不僅僅是北京，樓市降價預期已從二三線城市向其他一線城市蔓延。業(yè)內人士認為，在信貸收緊、自住房供應等多方因素沖擊下，供需雙方的市場預判已經(jīng)出現(xiàn)轉向。當前購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”的心理漸漸占據(jù)上風。需要注意的是，北京等一線城市雖然出現(xiàn)房價松動，但也是基于過去幾年價格快速上漲后的理性回歸。從城鎮(zhèn)化發(fā)展以及需求規(guī)模來看，一線城市房價難以出現(xiàn)暴跌。一線城市樓市短期內出現(xiàn)“松綁”的可能性不大。