評論：樓市進入調(diào)整期 房價十年內(nèi)大跌可能性甚小

    很多人把中國現(xiàn)在的樓市和日本1990年的情形相比，認為中國將步日本的后塵。對比目前的中國和1990年的日本多項關(guān)鍵經(jīng)濟數(shù)據(jù)可知，情況并非如此。中國仍處于高速增長階段，未來居民財富的增長空間還比較大，還有3.2億人將遷入城市，因此，我國樓市已進入調(diào)整期，未來各地區(qū)、不同類型的住宅價格走勢會越來越分化，但樓價整體大幅下跌的可能性幾乎為零。如政策得當，居民收入水平能迅速提高，樓價有希望“軟著陸”。

    隨著各地樓市相繼進入調(diào)整，“樓市泡沫”破滅論高漲了起來。這種觀點認為，我國樓市拐點已到，各地該出臺政策救市了。筆者對此有些不同看法。我國房地產(chǎn)市場的確正在經(jīng)歷調(diào)整的“陣痛期”和“轉(zhuǎn)軌期”，卻并不是所謂的“崩盤臨界點”。

    “樓市泡沫”破滅論的理論依據(jù)來自日本房地產(chǎn)市場。1990年以后，日本房地產(chǎn)泡沫開始破滅，房地產(chǎn)和城市土地價格進入了下降通道，截至目前，日本房地產(chǎn)價格還處于這一輪下降趨勢的底部。很多人把中國現(xiàn)在的樓市和日本1990年的情形相比，認為中國也將步日本的后塵。

    筆者對比了目前的中國和1990年的日本多項關(guān)鍵經(jīng)濟數(shù)據(jù)，情況并不是這些機構(gòu)所預料的那樣。首先，從人均GDP來看，人均GDP代表著一國的經(jīng)濟發(fā)展水平，人均GDP越高，發(fā)展水平越高；人均GDP越低，代表著未來的發(fā)展?jié)摿€很大，也代表著未來居民財富的增長空間還比較大，對房地產(chǎn)的購買力還存在上升空間。以2005年美元不變價計，中國2012年人均GDP為3348美元(世界銀行目前還沒有公布2013中國以美元計價的不變價人均GDP數(shù)據(jù))，而日本1990年31175美元，是中國2012年人均GDP的9.3倍。

    其次，從GDP增速來看，GDP增速越高，意味著國民財富增加的速度越快，同樣反映居民收入水平提高較快，對房地產(chǎn)的購買能力在迅速提高。日本1990年以后進入0%-2%的低速增長，日本1990-2000年平均GDP增速為0.5%，2001-2013年平均GDP增速為0.8%，而中國2013年GDP增速為7.7%，中國仍處于高速增長階段，遠遠高于1990年日本的增速。

    再次，從城鎮(zhèn)化率來看，城市化率越低，說明農(nóng)村往城市人口轉(zhuǎn)移的空間還比較大，城鎮(zhèn)化建設(shè)還有很大的潛力。2013年中國城鎮(zhèn)人口比重為53.73%，1990年日本城市化率為77.37%，比中國高23.64個百分點。1990年，日本已經(jīng)達到城鎮(zhèn)化率的較高水平，而中國目前的城鎮(zhèn)化率水平只相當于1955年的日本56.1%。較低的城鎮(zhèn)化率說明中國還有很大人口遷移比例，與1990年的日本相比，中國還需要有3.2億的人口遷入城市，這代表著巨大的房地產(chǎn)需求。

    可見，中國還處于高速增長階段，經(jīng)濟增長空間還比較大，未來還有較大的農(nóng)村向城市遷移人口的潛力，與1990年的日本有著很大差異。未來對于房地產(chǎn)市場的需求還比較大，并不會迅速萎縮。

    很多人根據(jù)中國住房自有率和私有率指標來判斷中國房地產(chǎn)市場是否達到了頂峰。筆者認為，住房自有率和私有率指標都不能作為判斷房地產(chǎn)興衰的指標。“住房自有率”是國際上考察居民居住條件的常用指標，是指居住在自己擁有產(chǎn)權(quán)住房的家庭戶數(shù)占整個社會住房家庭戶數(shù)的比例。據(jù)西南財經(jīng)大學和央行發(fā)布的報告《中國家庭金融調(diào)查報告》披露，我國自有住房擁有率高達89.68%，遠高于世界60%的水平。筆者想指出的是，住房自有率是個有缺陷的指標，只能衡量已有住房中自有住房的比例。目前的高住房擁有率只說明我國租賃房市場發(fā)展水平低；另外，很多人還不擁有自己的住房，還不能反映未來社會對于房地產(chǎn)市場發(fā)展的需求。比如，農(nóng)村居民遷入城市，會帶來住房需求的增加，會帶來房地產(chǎn)市場需求的增大，這些住房自有率指標都不能反映。住房私有率是指在所有存量住房中，屬于私有的比重，是與公房相對應的概念，更不能反映房地產(chǎn)未來的需求和發(fā)展狀況了。

    房地產(chǎn)需求主要來自城鎮(zhèn)化帶來的對城市住房需求的提高、未成年人成家立業(yè)帶來的住房需求的提高、收入水平提高導致的改善性住房需求的提高三個方面。前面筆者已分析了我國低水平的城鎮(zhèn)化率和居民收入水平的高速增長會帶來未來十年房地產(chǎn)旺盛的需求，這里再重點說明未成年人進入婚嫁年齡，成家立業(yè)帶來的住房需求。

    自1949年以來，我國曾有過三次嬰兒潮。首次嬰兒潮出現(xiàn)在1949年至1959年。當時國家實行鼓勵生育的政策，人口增長率將近300%。第二次嬰兒潮是自1962年開始，高峰出現(xiàn)在1965年，持續(xù)至1973年，是我國歷史上出生人口最多的主力嬰兒潮。1985至1995年，主力嬰兒潮人群進入生育年齡，第三次嬰兒潮到來，被稱為“回聲嬰兒潮”。據(jù)相關(guān)學者計算，這次嬰兒潮人口出生數(shù)量有1.24億左右，接近當前全國人口的10%。

    未來十年，第三次嬰兒潮進入婚嫁、成家立業(yè)年齡，意味著第三次嬰兒潮將導致中國未來十年還將有著旺盛的住房需求。目前，中國20至24歲人口比例為9.0%，25-29歲人口比例為8.0%，30-34歲人口比例為7.4%，都處于較高水平，將有3.3億人口處于成家立業(yè)購房階段，即使排除一部分人與父母同住，這個數(shù)字還是非?？捎^。

    2012年，中國城市人均住宅建筑面積為32.91平方米，農(nóng)村人均住房面積為37.09平方米。隨著收入水平的提高，未來改善性居住的需求還很大。而且，隨著城市化率的提高，為了提高城市人均住宅建筑面積，每年還需新增大量的住房供給。

    從發(fā)達國家房地產(chǎn)市場的歷史來看，房地產(chǎn)市場未必一定泡沫破滅，也存在房價的“軟著陸”的可能。在美國、德國和英國，雖然房地產(chǎn)市場也會進入低迷期，但都沒有出現(xiàn)日本那樣幅度大的下跌，除次貸危機之外，1976年至2007年，美國房地產(chǎn)市場價格一直都在溫和上漲。筆者因此判斷，房地產(chǎn)長期價格走勢取決于通脹水平，長期通脹水平高，房地產(chǎn)價格就會持續(xù)上漲，如果處于持續(xù)的通縮中，房地產(chǎn)價格不僅不會漲，反而會下跌?；谝陨细鞣矫嬉蛩?，筆者認為，我國樓市已進入調(diào)整期，未來十年各地區(qū)、不同類型的住宅價格走勢會越來越分化，但樓價整體大幅下跌的可能性幾乎為零。如果政策得當，未來迅速提高居民收入水平，提高居民購買能力，將有希望使樓價“軟著陸”。