二手住宅成交“量價齊跌”

    4月北京二手住宅市場繼續(xù)頹勢，成交量環(huán)比下降，成交價格環(huán)比繼續(xù)小幅下滑，中原報價指數(shù)本月跌至21%，再創(chuàng)23個月來新低，可見業(yè)主首肯市場走勢，對二手住宅后市信心下滑。

　　二手住宅量價齊跌 市場頹勢顯著

　　2014年4月二手住宅網(wǎng)簽成交量為7616套，環(huán)比下降14.84%，同比上漲46.12%，同比大幅大漲主要是由于去年3月二手住宅交易市場出現(xiàn)“趕政策末班車”，二手住宅買賣市場持續(xù)走低，因此同比參考意義不大。環(huán)比下降已說明二手市場成交出現(xiàn)萎縮，市場活躍度下降，價格上漲的支撐明顯不足。

　　據(jù)北京中原市場研究部對成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計顯示：2014年4月北京中高檔二手商品房成交均價為29013元/平米，環(huán)比降0.11%，同比漲2.90%，房價持續(xù)下行?！　闹性禺a(chǎn)進行的報價指數(shù)統(tǒng)計分析中可以看出，本月報價指數(shù)為21%，較上月下降13個百分點，報價指數(shù)連續(xù)兩個月下滑，創(chuàng)2012年6月以來23個月新低，由此可見業(yè)主首肯住宅市場頹勢，對二手住宅后市信心下滑。

    二手住宅成交“量價齊跌，市場下滑”的深層原因分析

　　首先，自住房和保障房供應(yīng)充足：作為剛需首選，價格低于周邊商品房30%的自住房產(chǎn)品，今年供應(yīng)量將有望突破5萬套，這一供應(yīng)量接近往年新建住宅成交的一半左右；與此同時公告申購登記的項目陸續(xù)推出；在土地市場，今年的出讓居住類土地中也幾乎都有配建自住房和其他類保障房；可見近兩年的供應(yīng)量十分充足，剛需客戶購買到的幾率相對較大，這將分流較大比例的剛需客戶；

　　其次，新房扎堆降價推盤：自大興萬科橙首開先河降價銷售后，同區(qū)域的競品項目也跟進調(diào)價，隨后新房供應(yīng)較大的亦莊，通州，房山等區(qū)域的項目也降價走量。而最突出的表現(xiàn)為本月中下旬的一周時間就審批通過了14個住宅預(yù)售證且當(dāng)周開盤項目達到了20幾個，這些新盤為避開下半年自住房集中上市的恐慌性推盤，使得市場上的供應(yīng)量集中增加，從而抑制了即有房源的價格；

　　第三，業(yè)主未來預(yù)期下降：受到市場新房供應(yīng)增加，最低指導(dǎo)價格上調(diào)以及房貸收緊成交周期加長等影響，業(yè)主對于未來市場成交量和價格的預(yù)期下降，因此部分業(yè)主選擇降低報價期望早日成交；
　　
　　第四，客戶觀望情緒濃重：由于看到未來新房供應(yīng)將有增大趨勢，同時報價出現(xiàn)松動下調(diào)，因此部分客戶放慢了購房節(jié)奏，推遲了購房操作，這也是使得本月成交出現(xiàn)實質(zhì)性下降的重要原因。

　　租賃市場成交高峰退卻，量價雙降

　　2014年4月北京市中高檔住宅的租賃指數(shù)為158.52，單位平均租金為57.96元/(㎡•月) ，同比上漲4.03%，環(huán)比下降0.45%，租金與上月基本持平。其中，一、二、三居室的租金分別為2704元/月、4165元/月、5576元/月，較上月分別下降0.12%、0.25%、0.47%。根據(jù)北京中原市場研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月份租賃成交量較上月下降10.50%。

　　北京中原市場研究部的分析結(jié)果顯示：4月份北京住宅租賃市場需求減少，成交量、價均出現(xiàn)下調(diào)。對此，北京中原市場研究部分析主要原因有以下幾方面：

　　1、經(jīng)歷春節(jié)后2、3月份是北京租賃市場的高峰期，租賃需求回落，進入4月份成交量回落。然而，住宅買賣市場整體慘淡，剛需購房群體對租賃市場依賴性增強，本月租賃市場供需比為6.7：1，而去年同期僅為5.7：1。

　　2、4月北京租金價格下調(diào)。一方面，本月住宅租賃需求減少，租金議價現(xiàn)象增多，雙井、望京、太陽宮等租金價格較高區(qū)域小區(qū)突出，從戶型上看，三居及以上戶型房源議價居多。另一方面，影響國內(nèi)經(jīng)濟增長不確定因素多，北京CPI漲幅現(xiàn)顯著下滑，工資水平漲幅遠低于房租增速，隨著軌道交通利好，租賃需求外溢，拉低全市租金水平。

　　二手住宅特點區(qū)域成交分析

　　宣武、石景山等城區(qū)價格下降幅度小

　　宣武、石景山等區(qū)域價格下降幅度相對較小，這主要是這些區(qū)域相對其他城區(qū)價格虛高幅度小，因此調(diào)整的幅度也相對較小，同時區(qū)域內(nèi)和區(qū)域周邊可替代新房較少，這都是區(qū)域價格調(diào)整幅度要相較其他城區(qū)更小的原因。

　　北京教育改革提速 學(xué)區(qū)房價格平穩(wěn)

　　針對近期報道的“天價學(xué)區(qū)房”，北京市教委相關(guān)負責(zé)人回應(yīng)，不建議家長盲目購買和追捧學(xué)區(qū)房，家長應(yīng)對學(xué)區(qū)房的商業(yè)炒作持謹慎態(tài)度。同時，北京將進一步推行學(xué)區(qū)制改革，北京市教委、市住建委等有關(guān)部門將就相關(guān)問題聯(lián)合出臺措施，加強就近入學(xué)政策的解讀宣傳，規(guī)范居住年限等條件標準，引導(dǎo)家庭就近解決子女入學(xué)問題。作為典型學(xué)區(qū)房的萬柳區(qū)域優(yōu)勢明顯，由于該區(qū)域具備高端學(xué)區(qū)房的傳統(tǒng)地位，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房源仍保持房價平穩(wěn)，是本月價格未降樓盤比較集中的區(qū)域。

　　通州、亦莊區(qū)域新房搶占二手住宅市場份額

　　通州、亦莊區(qū)域二手房價下降主要是受到同區(qū)域新建住宅供應(yīng)較大，且普遍打出降價促銷的招牌，這影響到本區(qū)域二手房業(yè)主對未來的預(yù)期以及購房者的購買信心，從而導(dǎo)致區(qū)域二手房價普遍下調(diào)。

　　崇文區(qū)、宣武區(qū)等城區(qū)租金議價現(xiàn)象居多

　　4月崇文區(qū)租金價格為59.7元/（㎡•月)，環(huán)比下降0.70%，宣武區(qū)租金價格為57.4元/（㎡•月)，環(huán)比下降0.63%。 城區(qū)租賃客戶以換租為主，客戶一般因為熟悉周邊環(huán)境，工作及居住習(xí)慣穩(wěn)定，續(xù)租成本相對低，選擇繼續(xù)租住的情況較多。另外，城區(qū)內(nèi)二手住宅總價高，買賣成交量少，掛牌轉(zhuǎn)租房源增多，議價現(xiàn)象居多。

　　預(yù)測：二手住宅市場持續(xù)下滑 租賃市場量漲價穩(wěn)

　　2014年5月買賣市場：由于政策保持穩(wěn)定，新建商品住宅扎堆在二季度提前入市，下半年還將有大量自住房入場，這使得剛需客戶被大量引導(dǎo)至新房市場，同時新房價格也有明顯回調(diào)趨勢，這都將影響二手住宅市場的行情，基于以上市場現(xiàn)狀預(yù)計5月二手住宅市場成交量將與4月持平，且以改善換房客戶為絕對購買主力，價格仍有持續(xù)回調(diào)的空間。

　　2014年5月租賃市場：本月北京住宅租賃市場需求減少，租賃成交量價下調(diào)。進入5月，住宅租賃需求繼續(xù)回落，但租賃總量依然龐大，成交以換租為主；二手買賣市場整體低迷，賣轉(zhuǎn)租房源或增多，租金議價現(xiàn)象依然較多，租金下行壓力較大。