典型城市樓市成交繼續(xù)萎靡 5月多地或推"救市"政策

    面對(duì)樓市連續(xù)下行的成交量，部分城市已經(jīng)坐不住了。

　　從上月以來(lái)，天津、廣西南寧和江蘇無(wú)錫等城市分別采取調(diào)整限購(gòu)范圍、放寬戶籍限制等方式提振樓市，雖在國(guó)內(nèi)引起不小反響，但決策層并沒(méi)有采取打壓態(tài)度。

　　多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前二三線城市樓市房?jī)r(jià)和成交量都面臨較大下行壓力，5月可能會(huì)有更多地方政府加入救市行列，救市方式將包括非戶籍購(gòu)房資格審查放松、限購(gòu)范圍放松、調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)、公積金政策松動(dòng)等。

    4月樓市持續(xù)低迷

　　上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市4月新建商品住宅成交面積為1266萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.7%，同比減少21.0%。其報(bào)告分析稱，4月樓市觀望情緒較重、持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致樓市成交乏力。

　　一、二、三線30個(gè)典型城市成交的同比增幅曲線均有抬頭，不過(guò)依然位于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。具體數(shù)值上，一、二、三線城市的同比增幅分別為-20.6%、-20.9%和-22.0%。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，15個(gè)二線城市在3月份紛紛提振成交量后，4月份市場(chǎng)出現(xiàn)了分化。其中漲幅排名前3位的城市分別為杭州、蘇州和天津，增幅分別達(dá)到36.8%、31.6%和22.0%。

　　但這與城市的特殊情況有關(guān)，并非普遍現(xiàn)象，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)，杭州樓市成交大增，和4月推盤(pán)及促銷力度較大有關(guān)，而天津由于藍(lán)印戶口政策即將取消，因此4月趕末班車的簽約現(xiàn)象比較明顯。

　　“與此同時(shí)，15個(gè)城市中，有8個(gè)城市成交出現(xiàn)了不同幅度的環(huán)比下滑，表明觀望情緒較重。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

　　在城鎮(zhèn)化疏解大城市人口難題以及房?jī)r(jià)本就偏高背景下，一線城市政策很難有明顯調(diào)整，但其市場(chǎng)走勢(shì)仍能明顯體現(xiàn)出全國(guó)整體樓市的冷暖變化。

　　易居數(shù)據(jù)顯示，北上廣深上月新建商品住宅成交面積為214萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19.1%，同比下降20.6%，在三線城市中降幅最大。具體到城市看，北上廣深4個(gè)城市分別出現(xiàn)了-29.7%、-18.4%、-18.4%和7.1%的環(huán)比增幅。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)，4月份，一線城市房企推盤(pán)力度雖然有所加大，但購(gòu)房者明顯受到其他少數(shù)城市降價(jià)的影響。部分購(gòu)房者的心理是打探樓市而非直接入市，從而使得成交受阻。

　　部分地方政府救市消息頻傳

　　目前樓市的低迷已經(jīng)由量蔓延至價(jià)，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，中國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米11013元，環(huán)比微漲0.1%，這是2012年6月“負(fù)轉(zhuǎn)正”以來(lái)百城房?jī)r(jià)連續(xù)第23個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅較上月縮小0.28個(gè)百分點(diǎn)。

　　在目前的形勢(shì)下，有些城市已經(jīng)坐不住了，眾所周知，房地產(chǎn)在稅收、建筑以及土地出讓等多方面對(duì)地方經(jīng)濟(jì)，特別是財(cái)源構(gòu)成支撐。廣西南寧率先救市，隨后安徽銅陵等城市也跟進(jìn)松綁當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，各地方對(duì)樓市調(diào)控政策的微調(diào)逐步由傳聞轉(zhuǎn)為實(shí)質(zhì)行動(dòng)階段，其中南寧成為首個(gè)官方正式發(fā)文放松限購(gòu)政策的城市，對(duì)后市全國(guó)其他城市政策微調(diào)跟進(jìn)將起到示范作用。

　　在已經(jīng)實(shí)施的銅陵版方案中，主要扶持政策包含，在銅陵市(含銅陵縣和開(kāi)發(fā)區(qū))購(gòu)買(mǎi)家庭唯一普通商品住房(含二手住房，普通商品住房是指單套建筑面積144平方米及以下)的，由同級(jí)財(cái)政按房?jī)r(jià)1%的比例給予契稅補(bǔ)貼，并且在公積金繳存方面也放寬了。

　　張大偉分析說(shuō)，像銅陵這樣的三四線城市，本來(lái)就沒(méi)有限購(gòu)，因此要救市的話只能采取稅費(fèi)和公積金等手段。

　　限購(gòu)城市則可以有更大的相對(duì)放松空間，首先便是范圍放寬。目前限購(gòu)的46個(gè)城市中，16個(gè)城市對(duì)全市域限購(gòu)，大部分城市僅對(duì)中心城區(qū)或內(nèi)環(huán)線限購(gòu)。張大偉說(shuō)，限購(gòu)范圍的放松包括限購(gòu)對(duì)象與限購(gòu)商品的定向微調(diào)。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)一些存在庫(kù)存過(guò)大、在人口導(dǎo)入方面比較急迫、有改善型需求被卡在限購(gòu)大門(mén)外等一個(gè)或多個(gè)因素的城市，救市的沖動(dòng)會(huì)比較高。

　　20大標(biāo)桿房企拿地趨減

　　地方政府在緊鑼密鼓謀劃松綁樓市的同時(shí)，原遼寧省省長(zhǎng)陳政高可能履新住建部的消息也不脛而走，國(guó)家層面是否會(huì)“約談”甚至直接“叫停”新一波樓市放松呢？

　　答案恐怕是否定的。嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，這和整個(gè)樓市行情有關(guān)。尤其在目前各路海外投資者看空中國(guó)樓市的情況下，部分地方進(jìn)行小范圍的救市，并確保房?jī)r(jià)不出現(xiàn)大漲，基本屬于政策的容許范圍。

　　他說(shuō)，從操作層面看，部分條款還是和主流的樓市政策有抵觸。如銅陵此次救市對(duì)于首付款比例的規(guī)定等，和目前整個(gè)購(gòu)房政策相比，屬于打擦邊球的做法。這可以理解為在降低門(mén)檻方面，部分城市比較急迫。

　　放松樓市調(diào)控也有利于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，位居全國(guó)銷售20強(qiáng)的標(biāo)桿房企，最近幾月拿地?cái)?shù)量逐月遞減，從月度變化看，4月單月，20大房企僅拿地133億元。在2013年4月全月拿地額則達(dá)到了291億元。

　　松綁政策能否取得效果，業(yè)內(nèi)主要持肯定態(tài)度，張大偉指出，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中限購(gòu)范圍的縮小將明顯影響限購(gòu)力度與效果，帶動(dòng)周邊區(qū)域成交。另外，若放開(kāi)對(duì)于二手房的限購(gòu)，可加快二手市場(chǎng)的流通，并合理引導(dǎo)市場(chǎng)梯度消費(fèi)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，一方面通過(guò)房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)登記和扶貧制度改革等，更好地發(fā)揮市場(chǎng)的作用；另一方面現(xiàn)在可以取消一些地方對(duì)高價(jià)房的入市門(mén)檻，在供明顯大于需的城市，取消或者放寬限購(gòu)政策。既要發(fā)揮市場(chǎng)的作用，又要更好地發(fā)揮政府的職能。