房市穩(wěn)定健康利國(guó)利民利長(zhǎng)遠(yuǎn) 發(fā)展要長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

    在過(guò)去25年中，棲霞建設(shè)在南京一地就建成了1000萬(wàn)平方米住宅，其中不僅有人們耳熟能詳?shù)母呱猩唐贩宽?xiàng)目，還有約200萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、教師公寓、中低價(jià)商品房等保障性住房項(xiàng)目

　　作為一位既有豐富的一線運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，又長(zhǎng)于行業(yè)宏觀觀察的專家型企業(yè)家，陳興漢對(duì)當(dāng)前的房市脈動(dòng)有著自己的判斷。

　　房市穩(wěn)定健康利國(guó)利民利長(zhǎng)遠(yuǎn)

　　在房市狂飆猛進(jìn)的2005至2007年，棲霞建設(shè)多次向同行發(fā)出“履行社會(huì)責(zé)任、堅(jiān)持合理定價(jià)”的倡議；在房市遇冷的2008年，棲霞建設(shè)沒(méi)有跟風(fēng)舉起降價(jià)大旗；在房市回暖已成定局的2009年3月，棲霞建設(shè)又向同行發(fā)出了“堅(jiān)持合理定價(jià)，促進(jìn)房市健康發(fā)展”的倡議——陳興漢和棲霞建設(shè)一直是房市的“穩(wěn)健派”。她一直認(rèn)為，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和過(guò)快下跌都會(huì)影響到金融安全乃至社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。只有房市穩(wěn)定健康發(fā)展，才能利國(guó)利民利長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　　針對(duì)上半年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快現(xiàn)象，陳總分析有六方面原因。第一，2008年被壓抑的剛性需求今年集中釋放。第二，全球金融危機(jī)背景下，中央和地方政府的各項(xiàng)救市政策發(fā)揮了作用。第三，流動(dòng)性過(guò)剩。第四，開(kāi)發(fā)商由于2008年市場(chǎng)的低迷減少了開(kāi)工量，從而造成了今年市場(chǎng)的供應(yīng)嚴(yán)重不足。第五，2008年土地市場(chǎng)流標(biāo)不斷導(dǎo)致土地實(shí)際供應(yīng)過(guò)少，加上2007年開(kāi)發(fā)商手中的高價(jià)土地（或曰地王）無(wú)法進(jìn)入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，進(jìn)一步減少了開(kāi)工規(guī)模。第六，通脹預(yù)期誘使投資者入場(chǎng)。若房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，將迫使一部分購(gòu)房者退出市場(chǎng)觀望。

　　她提醒廣大同行，要在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下保持清醒的頭腦，理性拿地，合理定價(jià)，繼續(xù)規(guī)范自己的開(kāi)發(fā)和銷售行為，通過(guò)設(shè)計(jì)創(chuàng)新、成本控制、應(yīng)用四節(jié)一環(huán)保技術(shù)，努力提高住宅產(chǎn)品的性價(jià)比和競(jìng)爭(zhēng)力。而不應(yīng)通過(guò)哄抬房?jī)r(jià)來(lái)牟利。

　　房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展要有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

　　在陳興漢看來(lái)，房市和房?jī)r(jià)短期看信貸和稅收政策，長(zhǎng)遠(yuǎn)看土地供應(yīng)。所以解決高房?jī)r(jià)的源頭應(yīng)該是在政府主導(dǎo)下，做好整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。如政府提前做好每年的土地供應(yīng)量、商品房開(kāi)發(fā)量、保障性住房供應(yīng)量，分布在哪里，何時(shí)開(kāi)盤等，給開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者一個(gè)清晰的預(yù)期。僅以土地市場(chǎng)為例，目前國(guó)內(nèi)許多城市就存在CBD、園區(qū)、商業(yè)綜合體等園區(qū)用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地供應(yīng)過(guò)多，住宅用地尤其是普通住宅用地相對(duì)于需求而言顯得過(guò)少。在國(guó)內(nèi)產(chǎn)能過(guò)剩、不少工業(yè)用地長(zhǎng)期擱置的現(xiàn)實(shí)面前，能否從中抽出一部分土地到住宅用地中，用于緩解住宅用地的緊張，從而平抑房?jī)r(jià)？

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)也應(yīng)在政府規(guī)劃指引下有計(jì)劃地拿地和開(kāi)發(fā)，而非盲目拉高地價(jià)。上海最近正在研究“勾地”和“土地招投標(biāo)”，就是一個(gè)很好的嘗試。開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅要保證住宅建設(shè)的質(zhì)量，還要在政府指導(dǎo)下，共同探索科技進(jìn)步、四節(jié)一環(huán)保、住宅產(chǎn)業(yè)化等關(guān)系到行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的問(wèn)題。

　　陳興漢告訴記者，2007年，全年房地產(chǎn)投資總額達(dá)到2.5萬(wàn)億元，占當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的21.6%；商品房銷售額3萬(wàn)億元（不含二手房買賣和房屋裝修費(fèi)用），占當(dāng)年全社會(huì)消費(fèi)總額的33.3%，若加上二手房買賣和房屋裝修費(fèi)用，約占當(dāng)年全社會(huì)消費(fèi)總額的一半；房地產(chǎn)行業(yè)的6項(xiàng)主要稅收合計(jì)實(shí)現(xiàn)0.54萬(wàn)億元，占全國(guó)稅收總額的10.8%；各地政府全年的土地出讓金收入約1萬(wàn)億元。2007年底，房地產(chǎn)貸款余額5萬(wàn)億元，占金融企業(yè)貸款余額的18.1%。數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位。在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的過(guò)程中，將起到短期龍頭的作用。這樣重要的行業(yè)，一定要有中長(zhǎng)期的行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

　　保障房建設(shè)可借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)

　　前兩年陳興漢曾隨建設(shè)部代表團(tuán)，對(duì)韓國(guó)、日本、西班牙、葡萄牙等國(guó)家的住房保障問(wèn)題做過(guò)專門考察，這令她在談及住房保障問(wèn)題時(shí)多了一種國(guó)際化的視野。

　　“西班牙土地私有。該國(guó)的《地皮法》規(guī)定，所有用于住宅建設(shè)的土地根據(jù)各地具體情況，最高須留出30%-40％的比例用于建造‘政策性住房’，面向弱勢(shì)群體和低收入的年輕人供應(yīng)。這種‘政策性住房’面積在40-120平方米左右。提供‘政策性住房’的企業(yè)享受政府的減免稅費(fèi)政策。在西班牙，有相當(dāng)比例的市民可從政府手中低價(jià)買到這種住房，但政府規(guī)定25年內(nèi)只允許出售給政府。這樣既能解決較高比例的低收入人群居住問(wèn)題，又能有效遏止炒賣‘政策性住房’從中漁利。在日本、韓國(guó)等國(guó)家‘政策性住房’比例約為30%。這些國(guó)家由于土地私有，在調(diào)控房市時(shí)都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，調(diào)地價(jià)而不是調(diào)房?jī)r(jià)。而且由于流動(dòng)人口較多，所以，有相當(dāng)比例的人租房。”

　　“所以，我國(guó)商品房和保障房建設(shè)，都應(yīng)做好中長(zhǎng)期規(guī)劃。在科學(xué)合理的規(guī)劃下，除了現(xiàn)有的保障方式外，還可逐步探討房屋共有產(chǎn)權(quán)、公共租賃等各種形式，甚至鼓勵(lì)社會(huì)力量參與到保障性住房中。政府下屬的各個(gè)部門也要通力合作，確保政策協(xié)調(diào)、步調(diào)一致、措施到位。這樣才能真正做到‘居者有其所’。”

　　江蘇省和南京市政府及有關(guān)部門為我省、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，做了許多努力，因此江蘇省和南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)是基本健康的。江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)每年都會(huì)向省政府提出相關(guān)建議，以促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。2008年市場(chǎng)低迷時(shí)，江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)曾聯(lián)合20多個(gè)大企業(yè)向省政府提出了保持我省房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的建議，并得到高度重視。陳總透露，今年協(xié)會(huì)還會(huì)通過(guò)相關(guān)渠道提出建議，積極引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸理性軌道，讓老百姓都能安居樂(lè)業(yè)。