金融地產(chǎn)專(zhuān)家提醒：地產(chǎn)商須防樓市“縮量”

    “房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者淘汰將永遠(yuǎn)存在，地產(chǎn)公司要注重規(guī)模而非利潤(rùn)，這樣才能成為市場(chǎng)中的強(qiáng)者。”在聯(lián)合證券主辦的“2009金融地產(chǎn)高端論壇”上，與會(huì)專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前須做好政策微調(diào)下的應(yīng)對(duì)策略，防范陷入“被動(dòng)繁榮”，以免成交量再度陷入萎縮。

　　在市場(chǎng)人士看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是基于政府救市、信貸寬松環(huán)境下的快速轉(zhuǎn)好的非理性市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從調(diào)整到復(fù)蘇到繁榮僅僅經(jīng)歷了四五個(gè)月，當(dāng)前火爆的市場(chǎng)不是企業(yè)能力的提升，而是政府救市的繁榮，企業(yè)仍應(yīng)有充分的應(yīng)對(duì)策略。

　　指數(shù)研究院副院長(zhǎng)黃瑜表示，上半年各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，出清周期大大縮短。新房上市量除上海外，主要大城市均同比有所下滑，同時(shí)多個(gè)大城市上半年銷(xiāo)售量同比增長(zhǎng)超過(guò)1倍，還有10個(gè)城市半年的銷(xiāo)量超過(guò)了去年全年銷(xiāo)量，多數(shù)城市供銷(xiāo)比超過(guò)1，有的甚至接近2。顯然而見(jiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速逐月提高，尤其是住宅投資提速較快，上半年開(kāi)工面積已經(jīng)觸底，但寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)增速緩慢。

　　對(duì)于下半年行業(yè)形勢(shì)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)注意到政策的微調(diào)，由極度寬松向適度寬松的貨幣政策轉(zhuǎn)變，雖然新開(kāi)工面積5月份開(kāi)始止跌反彈，但預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定投資的比重仍將低于去年。資金方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用三大渠道籌資，公開(kāi)融資渠道、銷(xiāo)售回款和銀行借款。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，城市中心區(qū)域熱點(diǎn)地塊仍將升溫，房?jī)r(jià)仍可能穩(wěn)步上漲，但三季度成交量有可能出現(xiàn)環(huán)比下降。

　　不過(guò)樂(lè)觀(guān)人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)與住宅產(chǎn)業(yè)是一種相互促進(jìn)的關(guān)系。在城市化進(jìn)程中，住宅產(chǎn)業(yè)往往是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要引擎之一。

　　萬(wàn)通地產(chǎn)(600246,股吧)董事長(zhǎng)馮侖便認(rèn)為，在人均GDP沒(méi)有達(dá)到8000美元的時(shí)候，城市商品房供應(yīng)中，住宅將一直是主要產(chǎn)品，每年房?jī)r(jià)上漲5%至10%是可以預(yù)期的。但商用不動(dòng)產(chǎn)會(huì)在人均GDP8000美元以上的城市逐步成為市場(chǎng)主體，同時(shí)地產(chǎn)公司還可以注重提供個(gè)性化產(chǎn)品。

　　對(duì)于住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，馮侖認(rèn)為，公司不應(yīng)高價(jià)拿地，應(yīng)當(dāng)讓土地儲(chǔ)備成本降低，發(fā)展策略應(yīng)區(qū)域集中化，形成拿地的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)通地產(chǎn)將繼續(xù)專(zhuān)注于北京和天津市場(chǎng)。同時(shí)，控股公司和基金應(yīng)當(dāng)在一級(jí)開(kāi)發(fā)上積極介入，使上市公司專(zhuān)心扮演“導(dǎo)演加制片”的角色。他強(qiáng)調(diào)，地產(chǎn)公司不宜盲目擴(kuò)張，一定要保持低負(fù)債運(yùn)行，保持主業(yè)回報(bào)勻速增長(zhǎng)。

　　不過(guò)，對(duì)于國(guó)內(nèi)近期大型國(guó)企頻繁高價(jià)拿地的現(xiàn)象，專(zhuān)家們表示了憂(yōu)慮。中國(guó)研究中心總監(jiān)陳嘯天便認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)所需要的土地和資金等主要生產(chǎn)要素日趨集中化，央企發(fā)力成為必然，民營(yíng)企業(yè)成長(zhǎng)空間面臨被擠壓，央企地產(chǎn)公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)顯著，在百億榜中份額不斷擴(kuò)大，但市場(chǎng)活力和良性發(fā)展可能會(huì)受阻礙。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來(lái)行業(yè)洗牌規(guī)則應(yīng)當(dāng)從“權(quán)力+關(guān)系”模式向“資本+專(zhuān)業(yè)”轉(zhuǎn)變，而不是強(qiáng)化前者。