房地產(chǎn)拐點(diǎn)已基本確立 樓市進(jìn)入空間換時間通道

    統(tǒng)銷售旺季樓市繼續(xù)“遇冷”，“五一”小長假全國54個城市總成交同比下降32.5%，北京樓市成交創(chuàng)7年最低，表明全國性的房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)已基本確立，未來我國樓市將進(jìn)入一個以“空間”置換“時間”的通道。

　　當(dāng)前我國樓市見頂回落，主要是終端住房需求萎縮和居民購買力過度透支這兩個因素共同作用的結(jié)果。2012年我國城鎮(zhèn)人均住房面積為32.9平方米，為1998年的1.76倍，與部分發(fā)達(dá)國家基本持平，已實現(xiàn)了居住面積的跨越式提升。考慮到我國人口密度大而土地資源稀缺的實際情況，未來人均居住面積繼續(xù)大幅提升的空間已經(jīng)非常狹小，且我國人口老齡化日益加劇，終端住房需求將陷入實質(zhì)性萎縮。同時，過去十多年城市住房價格持續(xù)過快上漲，已經(jīng)過度透支普通居民購買力，加劇社會財富向一線城市、中高收入群體流動，限制普通居民購房能力提升，并明顯影響到樓市去庫存的進(jìn)程。截至2014年3月末，我國商品房待售面積達(dá)5.22億平方米；前三季度全國房屋新開工面積為2.91億平方米。未來一段時間，我國樓市去庫存壓力將會顯著增大，房價見頂回落趨勢已經(jīng)不可阻擋。

    而樓市見頂回落將對地方經(jīng)濟(jì)治理提出新要求。一是“土地財政”不可持續(xù)。在樓市見頂回落階段，必將引發(fā)地方政府土地出讓收入大幅減少，土地價格也會明顯下降，“土地財政”模式將面臨前所未有的新挑戰(zhàn)。二是地方政府債務(wù)風(fēng)險加快暴露。據(jù)審計署公告，截至2013年6月末，我國地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)為10.88萬億元，或有債務(wù)7萬億元，其中相當(dāng)部分債務(wù)的償還仍依賴于土地出讓收入。隨著未來地方政府土地出讓收入增長的減緩，地方政府債務(wù)風(fēng)險暴露可能性顯著增大。三是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式將面臨巨大變革。在新的歷史階段，過去我國地方政府以“土地財政”為支點(diǎn)撬動大規(guī)?；ㄍ顿Y的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式將走到盡頭，而簡政放權(quán)、激發(fā)民間活力、維護(hù)經(jīng)濟(jì)生態(tài)環(huán)境、提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量將不可避免成為未來地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流思路。

　　最近一段時間，若干城市松綁住房限購政策。這是房地產(chǎn)市場分類調(diào)控政策的必然要求，與“救市”并無實質(zhì)關(guān)系。目前看，我國樓市還沒有進(jìn)一步演化到崩盤的地步。即使出現(xiàn)崩盤征兆，行政干預(yù)措施完全退出也無濟(jì)于事。關(guān)鍵是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境已經(jīng)變了，市場參與主體是否還能適應(yīng)？

　　顯而易見，部分地方政府還難以真正適應(yīng)樓市運(yùn)行新階段的挑戰(zhàn)，轉(zhuǎn)變地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式更是任重而道遠(yuǎn)。特別是在當(dāng)前地方穩(wěn)增長壓力不斷加大的現(xiàn)實環(huán)境下，思維定勢和路徑依賴短期內(nèi)將左右地方經(jīng)濟(jì)治理軌跡?？陀^分析，地方政府在短期內(nèi)完全擯棄“土地財政”，既沒有可能，也不現(xiàn)實。但要未雨綢繆，逐步減少對土地出讓收入的依賴，將更多的精力與經(jīng)濟(jì)資源放在關(guān)鍵性的基建投資項目，加大簡政放權(quán)力度，進(jìn)一步激發(fā)民間創(chuàng)業(yè)激情與活力，幫助小微企業(yè)更好發(fā)展，努力提高財政資金使用的效益。

　　但不管怎樣，當(dāng)前我國樓市空間的調(diào)整，必然迎來長時間的穩(wěn)健運(yùn)行。