房企資金步入枯水期 開(kāi)發(fā)商忙自籌紓解“錢(qián)緊”壓力

    “2014年開(kāi)局，房企資金狀況一落千丈，由‘偏松’直接跌入‘緊張’，資金形勢(shì)堪比2011年，壓力顯著加大。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉向記者表示，未來(lái)一年房企資金狀況不容樂(lè)觀。

    事實(shí)上，標(biāo)桿房企早已預(yù)料到資金狀況會(huì)愈發(fā)偏緊。2014年年初，多家標(biāo)桿房企都迅速提前布局，從海外資本市場(chǎng)融到資金成本相對(duì)較低的錢(qián)。但目前來(lái)看，海外融資這一融資渠道的大門(mén)也開(kāi)始關(guān)閉，4月份融資規(guī)模已經(jīng)驟降。

    值得注意的是，外部融資較為困難之后，房企無(wú)奈之下開(kāi)始忙于自籌資金，重回兩年前擴(kuò)大自籌資金比例的跡象明顯。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2014年一季度全國(guó)房企資金專(zhuān)題報(bào)告》顯示，2014 年一季度，企業(yè)自籌資金在企業(yè)到位資金中所占比重為38.6%，高于去年同期1.1 個(gè)百分點(diǎn)。

    資金來(lái)源明顯趨緊

    上述報(bào)告顯示，2014 年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比增速大幅回落。2014年第一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源實(shí)現(xiàn)28731億元，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，利用外資、其它資金同比分別下降33.9%、1.9%，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金分別同比增長(zhǎng)20.4%，9.6%。相比2013年全年，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其它資金的同比增速分別下降12.7個(gè)百分點(diǎn)、66.7個(gè)百分點(diǎn)、11.7個(gè)百分點(diǎn)和30.8個(gè)百分點(diǎn)。

    對(duì)此，鄭紅玉表示，房企資金來(lái)源明顯趨緊。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也稱(chēng)，從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)房企海外融資規(guī)模正在急劇下降，4月份以來(lái)僅14.74億美元，不到3月份的一半，環(huán)比驟降56%。他進(jìn)一步表示，QE已經(jīng)逐漸開(kāi)始退出，房企另一扇融資大門(mén)逐漸關(guān)閉，預(yù)計(jì)2014年房企的資金壓力將進(jìn)一步提升。

    值得一提的是，A股資本市場(chǎng)已經(jīng)有房企成功拿到再融資資金，但多數(shù)房企并不看好這一渠道。

    “條件太苛刻，畢竟通過(guò)審核的是極少數(shù)企業(yè)。”有房企高層向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，獲得再融資的房企都是小房企，由于規(guī)模較小，審核資料較少，流程處理上比較快，但對(duì)大型房企而言，審核時(shí)間相對(duì)很長(zhǎng)，加上不確定性因素，所以這并不是房企能夠“指望”的快捷有效的融資渠道。

    外部融資渠道的緊縮致使房企自籌資金。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2014年一季度全國(guó)房企資金專(zhuān)題報(bào)告》顯示，2014 年一季度，企業(yè)自籌資金在企業(yè)到位資金中所占比重為38.6%，高于去年同期1.1 個(gè)百分點(diǎn)。

    銷(xiāo)售回款困難

    上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告還顯示，2014年一季度商品房銷(xiāo)售金額顯著回落，由2013年的同比增幅26.3%變?yōu)橥冉捣?.2%，銷(xiāo)售資金回籠和企業(yè)回款驟降。

    從其監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年一季度，30個(gè)典型城市商品住宅成交面積為3854萬(wàn)平方米，環(huán)比減少33.8%，同比減少25.0%，成交量復(fù)蘇態(tài)勢(shì)弱于預(yù)期。樓市旺季“小陽(yáng)春”未能再現(xiàn)，部分城市樓盤(pán)降價(jià)帶來(lái)的觀望情緒、2013年基期值較高等因素導(dǎo)致長(zhǎng)三角樓市持續(xù)低迷。

    事實(shí)上，長(zhǎng)三角的市場(chǎng)低迷情緒已經(jīng)擴(kuò)展至一線(xiàn)城市。以北京為例，張大偉表示，2014年前4個(gè)月，北京純商品房成交金額為501.9億元，與2013年同期的810.5億元相比，驟降61.47%。其中，北京4月份純商品房成交金額為105.4億元，與去年同期的138.6億元相比，下滑23.95%。

    對(duì)此，有業(yè)內(nèi)分析人士稱(chēng)，融資渠道緊縮，銷(xiāo)售回款困難，市場(chǎng)上已經(jīng)掀起打折促銷(xiāo)潮，但房企仍然難以打開(kāi)資金緊張的困局，因?yàn)榕c銷(xiāo)售回款困難形成鮮明對(duì)比，一季度土地市場(chǎng)呈現(xiàn)亢奮態(tài)勢(shì)，土地出讓金創(chuàng)歷史同期新高。

    據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)，2014年一季度，10個(gè)典型城市土地出讓金收入為2691.7億元，與2013年同期相比增長(zhǎng)83.1%，較2012年同期大增375.4%。從歷年情況看，今年一季度土地出讓金收入創(chuàng)造了歷史新高，其中一線(xiàn)城市土地出讓金收入為1754.1億元，相當(dāng)于2013年全年成交額的35%。

    資金回籠慢，拿地成本高，房企進(jìn)退兩難局面之下，銀行收緊房貸更是雪上加霜。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，截至3月末，全國(guó)執(zhí)行首套房貸利率優(yōu)惠的僅有16個(gè)城市，其中僅北京有8.8折利率優(yōu)惠，首套房8.5折利率優(yōu)惠在全國(guó)范圍徹底消失。

    鑒于此，鄭紅玉向記者表示，未來(lái)房企資金狀況改善困難重重，2011年一季度至2012年二季度的“緊張”時(shí)期再次出現(xiàn)，其走勢(shì)已開(kāi)啟另一段冰凍期。