地王頻出背后：二三線城市流拍率仍居高不下

    中國(guó)土地市場(chǎng)的繁榮，有可能已經(jīng)被局部放大。

　　盡管6月份以來各大城市的新“地王”一個(gè)接著一個(gè)，但全國(guó)土地市場(chǎng)的低迷景象并沒有根本改變，二、三線城市土地頻頻流拍，便折射出市場(chǎng)的分化。

　　而以萬科A(13.29,0.14,1.06%)（000002.SZ）、中海地產(chǎn)（00688.HK）為代表的地產(chǎn)巨頭，始終保持“參與但不追高”的謹(jǐn)慎態(tài)度，以旁觀者的姿態(tài)欣賞新崛起的同行們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上的“激情表演”。

　　局部繁榮

　　有機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，6月全國(guó)土地市場(chǎng)成交放量，開發(fā)商拿地意愿強(qiáng)烈，進(jìn)入典型的“地王月”，總價(jià)“地王”8次被刷新。同時(shí)，6月全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地713宗，環(huán)比增加5%，同比增加73%，成交土地面積2686萬平方米，環(huán)比增加29%，同比增加117%。其中，住宅用地成交267宗，面積1503萬平方米，環(huán)比增加35%，同比增加94%。

　　事實(shí)上，5月份開始，在北京率先燃起的搶地大戰(zhàn)很快就蔓延至其他大城市，上海、廣州、深圳、杭州等地的地王“前赴后繼”。北京上半年成交地塊逾1/3集中在6月下旬，而且成交地塊都是區(qū)位環(huán)境較好的“黃金地塊”。

　　在一線城市中，“搶地”大戰(zhàn)隨處可見，市場(chǎng)好像已經(jīng)全面復(fù)蘇。但如果拋開幾個(gè)大城市的“光環(huán)”，將目光投向全國(guó)范圍時(shí)，土地市場(chǎng)也許只是“看上去很美”。

　　報(bào)告顯示，通過2009年上半年10個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)成交量可以發(fā)現(xiàn)，累計(jì)成交量同比增加的僅有武漢、成都、杭州3個(gè)城市，其他7個(gè)城市累計(jì)成交量則同比下降。

　　如果統(tǒng)計(jì)范圍放大到全國(guó)60個(gè)城市，情形可能更加糟糕。上半年，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共推出住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1126宗，同比減少25%，推出土地面積6485萬平方米，同比減少24%。

　　分析指出，前幾個(gè)月土地市場(chǎng)成交量同比下降一方面與政府住宅用地推出量同比下降有關(guān)，另一方面和推出地塊區(qū)位條件有關(guān)。土地大戰(zhàn)一般只發(fā)生在地段較好的地塊中，地塊條件一般的地塊交易相對(duì)“平淡”。以北京市場(chǎng)為例，北京上半年共成交住宅用地225萬平方米，同比下降41%。而今年5月15日，保利以3.8億元的底價(jià)拿下密云17.8萬平方米住宅地塊，折合樓面地價(jià)僅1220元/平方米。

　　但是，值得關(guān)注的是，雖然一線城市的土地市場(chǎng)上已經(jīng)沒有再發(fā)生流拍的現(xiàn)象，但底價(jià)成交的地塊數(shù)量仍然占比較高。根據(jù)克而瑞中國(guó)房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，上海6月份成交的地塊中，以底價(jià)成交的地塊占比高達(dá)73%，出現(xiàn)100%以上溢價(jià)的地塊占比僅19%。即使是土地市場(chǎng)近期表現(xiàn)搶眼的北京，上半年成交的土地中，仍有60%是以底價(jià)成交的。而在二、三線城市，土地流拍率則依然居高不下。

　　萬科、中海的謹(jǐn)慎

　　萬科在剛剛發(fā)布的中期業(yè)績(jī)報(bào)告中指出，截至6月30日，公司總共獲取新項(xiàng)目15個(gè)，合計(jì)權(quán)益建筑面積333.2萬平方米。7月初以來，又新增權(quán)益建筑面積81.4萬平方米。至此，萬科今年共新增項(xiàng)目權(quán)益建筑面積414.6萬平方米。

　　萬科也因此成為今年獲得土地?cái)?shù)量最多的發(fā)展商。不過，該公司新增的土地，絕大部分位于二線城市。即使是一線城市，萬科今年的表現(xiàn)也與2007年迥然不同，不再追高搶奪“面粉貴過面包”的地塊。

　　萬科總裁郁亮表示，由于市場(chǎng)回暖過程中一線城市的銷售增長(zhǎng)速度更快、幅度更大，市場(chǎng)對(duì)一線城市預(yù)期更為樂觀，一線城市的土地競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)其他城市也更加激烈，為了保證項(xiàng)目的收益水平，萬科本年新增的項(xiàng)目多數(shù)位于沈陽、鞍山、青島、無錫等非一線城市。

　　郁亮還在8月4日的業(yè)績(jī)說明會(huì)上再度強(qiáng)調(diào)，萬科今年購(gòu)入的每一塊土地，在進(jìn)行盈利測(cè)算時(shí)，都是基于房?jī)r(jià)穩(wěn)定的預(yù)期。“萬科以后也不會(huì)購(gòu)入那種需要房?jī)r(jià)大幅上漲才能盈利的土地。”

　　比萬科更加謹(jǐn)慎的，是中海地產(chǎn)。這個(gè)被香港投行稱為“另一類動(dòng)物”的開發(fā)商，在2007年的“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，就表現(xiàn)得相當(dāng)克制。因此，該集團(tuán)得以在2008年“抄底”土地市場(chǎng)，新增10個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)也是一線地產(chǎn)公司中，唯一沒有在2008年計(jì)提“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金”的發(fā)展商。

　　今年，中海地產(chǎn)在內(nèi)地的土地市場(chǎng)上，始終按兵不動(dòng)，“參與但不追高”。在剛剛結(jié)束的蘇州“地王”拍賣會(huì)上，中海地產(chǎn)最終放棄了與保利地產(chǎn)(27.17,0.73,2.76%)的糾纏，空手而歸。

　　“歷史地王”的陰影

　　就在“新地王”不斷被推出的同時(shí)，2007年一大批“歷史地王”的陰影卻在背后蔓延。日前，富力地產(chǎn)（02777.HK）旗下的佛山“地王”，被當(dāng)?shù)卣块T宣布收回。這是廣東目前所收回的土地中金額最高的一宗“地王”土地，涉及地價(jià)高達(dá)47.05億元。作為代價(jià)，富力地產(chǎn)當(dāng)初繳納的2.4億元保證金被罰沒。

　　富力地產(chǎn)是于2007年9月19日以超底價(jià)1倍的價(jià)格競(jìng)得佛山當(dāng)年的“地王”——東平新城地塊。但就在該地塊成交之后的第8天，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“9·27”政策出臺(tái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)急速降溫。此時(shí)，離富力地產(chǎn)支付佛山地王30%首期款的截止日期還有3天。佛山市國(guó)土部門沒有披露富力最終繳納了多少地價(jià)款，僅表示“給了一點(diǎn)點(diǎn)”。對(duì)于此番作出收地的決定，佛山市國(guó)土部門頗為無奈。

　　而這，極有可能只是廣東清算“歷史地王”的開始，開發(fā)商在土地交易中的違規(guī)行為，接下來將面臨一系列的處罰。就在佛山公布收回東平新城地塊前夕，廣州市國(guó)土部門已經(jīng)公開表示，對(duì)2007年出讓的土地進(jìn)行清查的結(jié)果顯示，8宗土地中存在開發(fā)商“沒有履約”的情況。該局已經(jīng)針對(duì)這些地塊作出了處罰意見，并上報(bào)廣州市政府，其中，不排除部分地塊被收回重新出讓。

　　廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波此前接受媒體公開采訪時(shí)也指出，現(xiàn)在主要是企業(yè)已經(jīng)違約了，即土地出讓了，但是企業(yè)沒有如期繳交土地出讓金，已經(jīng)構(gòu)成了違約。至于對(duì)企業(yè)違約的處罰，黃文波透露，可能是“沒收土地出讓金，收回土地使用權(quán)，并且進(jìn)行罰款。”