二手房“房齡”引發(fā)的糾紛

    案情：

    梁女士家住A城某小區(qū)，平日里為人友善，沒有什么糾紛。

    2013年初，梁女士收到了一張來自法院的傳票，這讓她大吃一驚。原來，前不久，梁女士為了改善居住環(huán)境，準備將自己名下一套十多年前購買的房改房出售，再加一點錢另外購買一套面積大一點的住宅。

    當(dāng)時，梁女士通過一家比較知名的中介公司發(fā)布了房源出售的信息，因為價格設(shè)置得比較合理，房源掛出沒多久，一名姓鐘的先生就對該房屋產(chǎn)生了興趣，并在該中介公司工作人員的陪同下數(shù)次前往現(xiàn)場看房。最后，經(jīng)過一番討價還價，在原先報價的基礎(chǔ)上，梁女士又降了三萬元。雙方簽訂了《房屋買賣合同》，并約定買受方在合同簽訂30個工作日內(nèi)將房款支付至雙方指定的銀行監(jiān)管賬戶。

    然而，臨近合同約定買受方支付房款的日子，梁女士卻接到了鐘先生的電話，鐘先生表示，他去房屋檔案館調(diào)取了該房屋的房產(chǎn)檔案，檔案上顯示該房屋的“房齡”比梁女士告訴他的要多五年，所以要求梁女士降價。事實上，梁女士購買這套房屋也已經(jīng)是十幾年前的事情了，而且當(dāng)時的房產(chǎn)證上并沒有注明房屋的建造年代，因此，梁女士對房屋的房齡也并不了解，梁女士自然不同意對方的要求。沒想到，鐘先生不但沒有按照合同約定支付房款，還將梁女士告上了法庭，要求解除《房屋買賣合同》。

    庭審

    原告方鐘先生認為：被告梁女士隱瞞案涉房屋實際建造時間的情況，對購買該房屋產(chǎn)生了重大影響，被告顯屬違約，要求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，并返還預(yù)付款。

    被告方梁女士認為：

    1.無論是雙方簽訂的《購房意向書》，還是《房屋買賣合同》，都未涉及房屋建造時間，而且案涉房屋為二手房銷售，原告是在多次實地考察之后達成了購房意向，因此，案涉房屋的建造時間并非本案房屋成交的重要條件。在陪同看房過程中，被告一直如實向原告陳述事實，明確表示對該房屋的具體建造時間不清楚，只知道是八十年代建造的，所以并不存在原告聲稱的被告隱瞞案涉房屋實際建造時間的情況。

    2.房屋買賣合同的目的是取得該合同中約定的房屋的所有權(quán)，案涉合同中并未約定原告可以案涉房屋建造時間為由解除合同，即使案涉房屋建造時間構(gòu)成案涉合同約定的原告的根本合同目的，被告因不知案涉房屋建造時間而并未做明確、肯定的陳述時，原告有能力自行核實該信息或要求被告或中介公司提供書面證明材料，甚至還可放棄簽約。因此，原告以“房齡”過老原因解除合同沒有依據(jù)。

    最后，法院駁回了原告的訴訟請求。

    評析

    二手房買賣過程中，買家比較關(guān)注地段、樓層、戶型、裝裝修、價款等因素，往往會忽略“房齡”，在合同中也不會對此進行約定。除了買房人自身不夠重視外，大多數(shù)房主也不說清真實的“房齡”，而一些中介機構(gòu)也基本回避“房齡”細節(jié)。

    雖然在本案中因為買受方是一次性付款，不涉及按揭貸款，因此“房齡”問題不會導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)。如果要通過銀行按揭貸款購買房屋，“房齡”在30年以上的房子銀行幾乎不會放貸。另外，如果產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)出時間未滿5年，再次成交的話，還要交營業(yè)稅。

    律師建議，在二手房買賣過程中，考察“房齡”是重要環(huán)節(jié)，要在《房屋買賣合同》中注明房屋的“房齡”，并約定買家有權(quán)依據(jù)《合同法》的規(guī)定變更或解除購房合同，并可要求賠償損失。