查稅風(fēng)暴再襲：房地產(chǎn)被國(guó)稅總局列為指令性檢查項(xiàng)目

    又到一年查稅季。

    整個(gè)2013年，全國(guó)各行業(yè)共查補(bǔ)稅收1234億，比2006年增加了三倍，其中房地產(chǎn)幾乎占據(jù)了半壁江山。2014年稅收專項(xiàng)檢查大幕剛剛初啟，房地產(chǎn)和建筑安裝業(yè)又被國(guó)稅總局列為指令性檢查項(xiàng)目，即所有省份都要按照國(guó)家稅務(wù)總局的要求進(jìn)行的必查項(xiàng)目。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從國(guó)稅總局了解到，今年稅務(wù)稽查要求重點(diǎn)開(kāi)展重點(diǎn)稅源企業(yè)檢查，以及稅務(wù)“黑名單”曝光。房地產(chǎn)行業(yè)因利潤(rùn)高、涉及金額大、牽涉稅種多，被當(dāng)作國(guó)家稅收的重要稅源，從而備受稅務(wù)機(jī)關(guān)的“關(guān)照”。

    雖然在國(guó)稅總局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字里，2013年的1234億查補(bǔ)稅收，涉及房地產(chǎn)和建筑業(yè)總計(jì)400多億元，接近40%，居第一位。但在一位曾任職數(shù)家大型房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的人士看來(lái)，這個(gè)比例顯然被低估了。

    “從2006年到2013年，房地產(chǎn)行業(yè)在查補(bǔ)稅款中的比例從42.5%直接到了50%。”上述財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，每年不用查其他行業(yè)，直接找房地產(chǎn)就可以。

    今年顯然也不會(huì)例外。保利地產(chǎn)的一位財(cái)務(wù)總監(jiān)戲稱，這些日子他不是在稽查局，就是去稽查局的路上。當(dāng)然，和這些財(cái)務(wù)總監(jiān)們直接打交道的不僅是地稅部門，還有各地國(guó)稅局，甚至連審計(jì)部門也會(huì)間接介入。

    “所謂重點(diǎn)稅源要給予一些保護(hù)，但是檢查的時(shí)候也是首當(dāng)其沖。”上述曾任數(shù)家房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的人士說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)有的是地稅的口，有的是國(guó)稅的口，還有國(guó)地稅一起的，這就是雙倍，而審計(jì)部門主要是查這些稅務(wù)局的執(zhí)法依據(jù)尺度對(duì)不對(duì)。

    他說(shuō)，有時(shí)國(guó)稅剛發(fā)了個(gè)通知要稽查，還沒(méi)開(kāi)始查，地稅就來(lái)了。“這僅僅是針對(duì)一家公司，比如北京有二三十家地產(chǎn)公司，國(guó)地稅同時(shí)來(lái)檢查的話，這些公司下面的稅務(wù)專員基本是要滿天飛的。

    地產(chǎn)大佬們自然也注意到了稅務(wù)的重要性，有的企業(yè)甚至將稅務(wù)部門獨(dú)立出來(lái)。“在總部是將稅務(wù)部門獨(dú)立設(shè)置一個(gè)部門，分公司也同樣如此，以萬(wàn)科]為例，它向下要求上海、北京、深圳等一線大公司要有獨(dú)立的二級(jí)稅務(wù)部。”上述財(cái)務(wù)總監(jiān)說(shuō)。

    查稅

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從北京市一個(gè)區(qū)國(guó)稅局獲得的一份房地產(chǎn)行業(yè)查補(bǔ)稅收情況顯示，以企業(yè)所得稅為例，該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)接近30戶，所得稅收入占比排在各行業(yè)之首。

    但是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)情況保守估計(jì)普遍不到3%，最多一戶到了9%。2009年評(píng)估時(shí)這些企業(yè)補(bǔ)稅2000多萬(wàn)元，滯納金800多萬(wàn)。到了2012年匯算清繳期內(nèi)，這個(gè)區(qū)國(guó)稅局對(duì)4家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了調(diào)研式納稅，查補(bǔ)入庫(kù)稅款2億元，另外還對(duì)4家企業(yè)開(kāi)展驗(yàn)證式納稅評(píng)估，又分別補(bǔ)繳企業(yè)所得稅5100萬(wàn)元、5800萬(wàn)元、2.1億元和2700萬(wàn)元。

    上述區(qū)國(guó)稅局的一位科長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō)，2012年開(kāi)展兩類納稅評(píng)估之前，北京一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已交企業(yè)所得稅4000多萬(wàn)元，但在6月份實(shí)地走訪該公司售樓處時(shí)，國(guó)稅局的稽查人員發(fā)現(xiàn)該企業(yè)地下車庫(kù)屬于有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)，在2011年底已經(jīng)有部分車庫(kù)取得了預(yù)售許可證，并進(jìn)行了銷售，但在企業(yè)申報(bào)的銷售表上卻沒(méi)有找到車位的銷售記錄。

    此后，稽查人員查詢住建委信息發(fā)現(xiàn)，這個(gè)車位已經(jīng)累計(jì)銷售了近1600萬(wàn)元，經(jīng)與財(cái)務(wù)人員詢問(wèn)后，企業(yè)給出各種解釋，但最后還是補(bǔ)繳了這1600萬(wàn)的所得稅收入。加上其他的項(xiàng)目，這家企業(yè)最后共補(bǔ)交了2.1億元。

    在2006年之前，這種景象是房地產(chǎn)公司難以想象的。“那時(shí)候稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)我們查的少，查稅的人員素質(zhì)也不是很高，專業(yè)能力有限，另外企業(yè)的規(guī)模也不大，就算來(lái)查也發(fā)現(xiàn)不了問(wèn)題，所以就沒(méi)有重視這種事。”上述財(cái)務(wù)總監(jiān)說(shuō)。

    雖然從2002年以來(lái)，每年房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝行業(yè)都入圍稅收專項(xiàng)檢查，但2006年無(wú)疑是力度最大的一次。國(guó)家稅務(wù)總局稽查局的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)查補(bǔ)收入占2006年稅收專項(xiàng)檢查工作查補(bǔ)收入總額的42.51%。此后這一比例逐年升高，2007年為45%，2010年達(dá)到了49.23%。

    在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2006年之后，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)查稅次數(shù)開(kāi)始多起來(lái)，而且規(guī)模變大，一些以往并未關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)被揪出來(lái)了，稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)了之后就會(huì)有爭(zhēng)議。

    升格

    上述財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，房地產(chǎn)行業(yè)容易忽視的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，一是收入中的隱匿收入、延期納稅、關(guān)聯(lián)交易等；二是成本中的發(fā)票問(wèn)題、虛增成本、數(shù)據(jù)錯(cuò)誤、成本分?jǐn)偟取?/p>

    為了控制這些風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)的部門設(shè)置也開(kāi)始一步步升格。從2006年前由兼職稅務(wù)會(huì)計(jì)出面，到2008年由稅務(wù)專員來(lái)處理，到現(xiàn)在專門成了一個(gè)集團(tuán)稅務(wù)部，有些房地產(chǎn)公司還要求北、上、廣、深等各城市都要設(shè)子公司的稅務(wù)部門。

    “稅務(wù)管理部是地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理部門唯一被單獨(dú)出來(lái)的，也是財(cái)務(wù)管理部的二級(jí)部門，這是萬(wàn)科的架構(gòu)。”上述財(cái)務(wù)總監(jiān)說(shuō)，負(fù)責(zé)人叫做稅務(wù)經(jīng)理，也有叫稅務(wù)總監(jiān)，然后可能分為核算模塊、內(nèi)部模塊等，不過(guò)這些沒(méi)有部門，萬(wàn)科之所以設(shè)了一個(gè)部門，說(shuō)明它把稅務(wù)提到了一個(gè)很高的認(rèn)識(shí)上。

    同樣是萬(wàn)科，在集團(tuán)總部是將稅務(wù)部門獨(dú)立設(shè)置一個(gè)部門，分公司也同樣如此。集團(tuán)向下要求上海、北京、深圳等一線大公司要有獨(dú)立的二級(jí)稅務(wù)部。該財(cái)務(wù)總監(jiān)說(shuō)，比如在北京要有一個(gè)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部向下一定有一個(gè)自己的二級(jí)稅務(wù)部，不一定是個(gè)人或必須是全職，但一定要有專門的負(fù)責(zé)人。

    另外，相對(duì)規(guī)模較小的公司也必須有稅務(wù)專員，這些負(fù)責(zé)人就是稅務(wù)經(jīng)理，相當(dāng)于整個(gè)財(cái)務(wù)部門的副經(jīng)理或助理經(jīng)理，基本上等同于這個(gè)部門的二把手，重要性正在逐漸凸顯。

    以萬(wàn)科為例，集團(tuán)的一線公司比如北京、上海等都有自己的稅務(wù)經(jīng)理，下面還有稅務(wù)專員，屬于垂直領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系。該財(cái)務(wù)總監(jiān)說(shuō)，稅務(wù)專員想要升遷，可以沿著這條線往上，同樣財(cái)務(wù)經(jīng)理在一線也是可以升為財(cái)務(wù)總監(jiān)，再做好了是公司副總，再上面就是公司總裁了。