改善型需求大量入市 北京二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升

    購(gòu)房人心態(tài)趨理性

　　7月的最后一天，唐小姐終于交了5萬(wàn)元定金給房主，為一個(gè)月以來(lái)的看房經(jīng)歷畫(huà)上句號(hào)，這個(gè)結(jié)果顯然讓她非常滿(mǎn)意。

　　7月31日晚10點(diǎn)記者收到唐小姐發(fā)來(lái)的短信：“172萬(wàn)定下來(lái)一套123平方米的房子，合同已簽。”記者隨即打電話過(guò)去，唐小姐掩飾不住內(nèi)心的喜悅，這套房子被她歸入性?xún)r(jià)比較高之列，幾乎彌補(bǔ)了半個(gè)月前她眼睜睜地看著相中的房子被別人高價(jià)買(mǎi)走的不快。

　　在記者接觸的眾多買(mǎi)房人中，唐小姐屬于最晚出手一批中的典型代表，他們普遍擁有一到兩套住房，再次購(gòu)房多為改善居住條件或者孩子上學(xué)，這些人多被市場(chǎng)冠以改善型需求之名。在高房?jī)r(jià)導(dǎo)致剛性需求不斷萎縮的前提下，他們的入市被認(rèn)為是支撐樓市下一步繼續(xù)向上的主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　然而，本報(bào)記者在對(duì)一些改善型需求買(mǎi)房人進(jìn)行采訪的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，以改善型需求為主的樓市接續(xù)力量，在此輪房?jī)r(jià)上漲中顯得非常理性，多數(shù)是出于迫切的現(xiàn)實(shí)需求，頭腦發(fā)熱跟風(fēng)買(mǎi)房的人比重很小，且更看重房產(chǎn)的保值功能而不是寄望于增值。其中唐小姐的購(gòu)房經(jīng)歷和心態(tài)變化在這些人中具備一定的典型性。

　　自6月份確定再購(gòu)買(mǎi)一套房子以來(lái)，她的心情可謂一波三折?？紤]到新房?jī)r(jià)格過(guò)高，務(wù)實(shí)的唐小姐很早就將目標(biāo)確定為房齡小于10年的二手房，并將幾乎所有的空閑時(shí)間都花在看房子上。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一圈下來(lái)，購(gòu)房目標(biāo)不得不從西三環(huán)轉(zhuǎn)移到南二環(huán)，最后買(mǎi)的房子卻在東四環(huán)的四惠附近。

　　回首起這段買(mǎi)房歷程，唐小姐感慨頗多：“北京的房子價(jià)格太高，特別是西邊和北邊，位置和環(huán)境稍微好些的次新房動(dòng)輒就得每平方米一萬(wàn)七八千元，只有南城的房子價(jià)格相對(duì)較低，但是小區(qū)配套和周邊的環(huán)境都存在一些缺陷。”

　　唐小姐看房子的地域變化或多或少地反映了她買(mǎi)房心態(tài)的變化，本報(bào)記者在采訪中了解到，最早看中西三環(huán)附近的二手房主要是出于距離工作地點(diǎn)較近考慮，此后迫于資金壓力不得不轉(zhuǎn)向南二環(huán)，則是出于資產(chǎn)保值需要，而最終確定四惠是綜合考慮了兩者的平衡，“選擇了性?xún)r(jià)比最高的房子”。

　　在這個(gè)過(guò)程中她還出售了手中一套位于通州的房產(chǎn)，而之前并沒(méi)有先賣(mài)再買(mǎi)的打算。“我?guī)缀蹩幢榱吮本┧沫h(huán)內(nèi)戶(hù)型較大的次新房，對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)的走向也從最初的確定會(huì)漲變成看不清楚。原本剛開(kāi)始看房時(shí)我認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)至少可以實(shí)現(xiàn)保值的目的，但看了將近上百套房子后，我對(duì)此產(chǎn)生懷疑，如果房?jī)r(jià)已經(jīng)高到普通購(gòu)房人不能承受的地步，那么誰(shuí)來(lái)接這最后一棒？”

　　為了降低風(fēng)險(xiǎn)，她最終選擇了出售一套房子的同時(shí)再購(gòu)買(mǎi)另一套，以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。值得關(guān)注的是，無(wú)論購(gòu)買(mǎi)唐小姐老房的購(gòu)房人，還是她購(gòu)買(mǎi)新房的房主，都通過(guò)這一買(mǎi)一賣(mài)的關(guān)系實(shí)現(xiàn)了房子的升級(jí)換代。其中購(gòu)買(mǎi)唐小姐位于通州房子的買(mǎi)房人以80萬(wàn)元的價(jià)格出售了一套50多平方米的房子。賣(mài)房子給唐小姐的人在此之前就已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了一套300萬(wàn)的高檔住宅。三個(gè)既是買(mǎi)房人又是賣(mài)房人組成的升級(jí)置業(yè)鏈條，在當(dāng)下的樓市頗具代表性。

　　改善型需求成主流

　　經(jīng)歷過(guò)一段時(shí)間的量?jī)r(jià)齊升后，業(yè)內(nèi)外都預(yù)言隨著累積需求的逐步釋放，下半年二手房市場(chǎng)將難以為繼，會(huì)逐漸回歸到一個(gè)相對(duì)較低的合理水平。而作為2009年下半年的開(kāi)端，7月市場(chǎng)價(jià)量在高位上進(jìn)一步明顯上漲，市場(chǎng)所表現(xiàn)出意料之外的持續(xù)過(guò)熱，業(yè)內(nèi)分析人士指出，改善型需求的進(jìn)入客觀上起到放大購(gòu)房需求的作用。

　　來(lái)自多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主力正在不知不覺(jué)中發(fā)生變化，從春節(jié)后的首次置業(yè)需求為主變成改善型需求占據(jù)市場(chǎng)主流，這個(gè)趨勢(shì)在6月份便已經(jīng)顯現(xiàn)，進(jìn)入7月后越發(fā)明顯，其突出的特征是大戶(hù)型占據(jù)的比重越來(lái)越大。

　　來(lái)自“我愛(ài)我家”的數(shù)據(jù)顯示，7月120—150平方米大戶(hù)型房源的成交比重增勢(shì)最為顯著，環(huán)比漲幅為1．28％，其在整體交易比重中的所占份額上升至8．45％，為今年以來(lái)的最高值；相比之下，90平方米以下區(qū)間的成交比重則較6月下降0．16％，目前的所占比重為69．72％。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認(rèn)為，市場(chǎng)率先回暖的，主要為迫切的剛性需求，這樣的需求往往是初次置業(yè)者，而以升級(jí)置業(yè)、或者為孩子上學(xué)、為父母購(gòu)房的改善型需求則是兼顧投資性質(zhì)，因此有著市場(chǎng)回暖預(yù)期較強(qiáng)后再入市的特殊心理，也就是說(shuō)往往較初次置業(yè)者稍作滯后，這也就導(dǎo)致了二手房成交面積逐月向中、大戶(hù)型轉(zhuǎn)移的根本原因。

　　“此外，總價(jià)檔位逐步向中高總價(jià)轉(zhuǎn)移，尤其是150萬(wàn)—200萬(wàn)元房產(chǎn)上漲最為突出，成交漲幅環(huán)比上漲17％左右。”“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部的分析人士對(duì)本報(bào)記者表示，這一方面源于中大戶(hù)型成交的上漲，另一方面源于單價(jià)的快速上漲。

　　“我愛(ài)我家”綜合各項(xiàng)數(shù)據(jù)指出，由于受到投資客群陸續(xù)入場(chǎng)的影響，7月中高總價(jià)的房源交易量攀升明顯，其中90萬(wàn)—120萬(wàn)元區(qū)間的成交比重上揚(yáng)至23．99％，環(huán)比增幅2．01％，成為二手房市場(chǎng)的第二大成交區(qū)間，而成交比重最高的則被120萬(wàn)元以上區(qū)間摘得，其已增至整體交易比重的27．79％，環(huán)比漲幅高達(dá)4．31％；與之形成鮮明對(duì)比的是，90萬(wàn)元以下的三個(gè)區(qū)間均表現(xiàn)出不同程度的滑落態(tài)勢(shì)，其中50萬(wàn)—70萬(wàn)元區(qū)間的環(huán)比跌幅達(dá)4．05％，其成交比重已減少至17．93％。

　　業(yè)內(nèi)分析人士指出，春節(jié)過(guò)后北京二手房市場(chǎng)長(zhǎng)期處于量?jī)r(jià)齊升狀態(tài)，不斷攀升的房?jī)r(jià)客觀上對(duì)購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱的首次置業(yè)剛性需求形成擠出效應(yīng)，而改善型住房需求的進(jìn)入彌補(bǔ)了市場(chǎng)需求的空缺，導(dǎo)致出現(xiàn)量?jī)r(jià)繼續(xù)攀升的局面，未來(lái)樓市的走向?qū)⑷Q于購(gòu)買(mǎi)力的持續(xù)性。