多地樓市持續(xù)量價齊跌 地方政府限購松綁消息頻出

    近日，多地樓市放松限購政策引發(fā)廣泛關(guān)注，其中，天津和南寧的限購調(diào)整是首次由地方政府發(fā)聲。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，限購松綁城市普遍存在市場“量價齊跌”、“庫存積壓”的情況。對此，有分析稱，不排除其他類似城市也會出臺限購松綁政策的可能。

    地方樓市限購松綁傳聞頻出

　　昨天，地方再次傳出樓市松綁限購的消息，這次分別是天津、南寧和杭州。

　　據(jù)南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站日前發(fā)布消息稱，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于促進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)的若干政策規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化發(fā)展推進(jìn)方案》精神，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　另據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》的消息稱，天津濱海新區(qū)將實施差別化限購，只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房。據(jù)濱海新區(qū)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在天津濱海新區(qū)房交會新聞發(fā)布會上表示，新區(qū)正在積極研究、申報適合新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策支持，爭取在差別化限購、差別化的居住證制度等方面找到突破口。

　　天津和南寧的限購政策調(diào)控被稱為是首批地方政府提出的政策調(diào)整，與之相比，杭州將要放松限購的消息尚屬傳聞，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》昨天報道，自杭州醞釀松綁限購后，一則“杭州將在5月1號之后松綁限購”的消息亦在市場流傳。

　　其實，限購松綁的消息并非突然來襲，再此之前，無錫、福建、鄭州等地也相繼傳出放松限購政策的消息。

　　關(guān)于限購政策，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理發(fā)現(xiàn)，“限購令”是在2010年4月30日北京出臺的“國十條實施細(xì)則”中提出的，此后一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定，已有49個地級以上城市實施“限購令”。其中，北京限購政策最為嚴(yán)格，規(guī)定對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭暫停售房，連續(xù)5年(含)以上在北京繳納社?；騻€稅的非本市戶籍家庭限購1套住房。

　　量價齊跌 很多城市房子賣不出去

　　短時間內(nèi)，各個地方樓市政策微調(diào)頻頻出現(xiàn)，全國房地產(chǎn)市場究竟發(fā)生了什么，樓市是否將面臨一次大范圍的調(diào)整，而以上限購松綁的城市房地產(chǎn)市場又有哪些特點？很多問題需要解答。

　　可以發(fā)現(xiàn)，以上限購松綁的政策調(diào)整都出現(xiàn)在二三線城市，從一些機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，這些城市似乎存在著某些方面的共同點。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院提供給中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道的資料顯示，近兩年南寧市商品住宅可售面積逐年攀升，2014年南寧市商品住宅周均可售面積為528萬平米，較2013年提高3%。今年3月，南寧市商品住宅庫存雖出現(xiàn)小幅回落，但進(jìn)入4月后可售面積大幅回升。面對明顯放緩的銷售速度，庫存的增加為南寧房地產(chǎn)市場帶來不小的去化壓力。

　　來自《經(jīng)濟(jì)參考報》的報道稱，“事實上，天津不取消藍(lán)印戶口，仍然面臨著高庫存的去化風(fēng)險。數(shù)據(jù)顯示，以2013年月均銷售量計算，當(dāng)前天津周邊去化周期基本需20個月左右，面臨高庫存去化風(fēng)險。”

　　同樣的情況是，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》援引世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞的介紹稱，杭州樓市眼下確實面臨庫存高、去化慢、成交疲軟的壓力，杭州的確存在限購松綁的意愿和條件。

　　除了庫存的積壓，放松限購的城市住宅成交量和房價也均出現(xiàn)下滑。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，南寧、鄭州及無錫商品住宅成交量同比均出現(xiàn)下滑，無錫降幅最大且低于2012年同期水平。另對南寧、鄭州、無錫三地房價變化統(tǒng)計顯示，2014年一季度，三個城市的住宅銷售價格變化明顯低于二線城市平均水平，而鄭州、無錫3月末均價分別較上年末下降3.6%、3.8%。

　　對此，中國房地產(chǎn)研究會名譽(yù)副會長童悅仲昨天做客中新網(wǎng)視頻訪談時表示：“現(xiàn)在有些城市樓市已經(jīng)供大于求，房價也一直在平穩(wěn)，甚至略有下降，在這種情況下還繼續(xù)限購，本身就不太符合當(dāng)?shù)氐那闆r。所以這些城市出現(xiàn)一些微調(diào)的政策，我覺得也是很正常的。”

　　分析稱不排除其他地方也出臺限購松綁政策

　　針對多城限購政策松綁的情況，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從市場影響的角度來說，天津與南寧對限購鑒定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，擴(kuò)大了城市或區(qū)域的市場需求覆蓋范圍，有助于城市與區(qū)域市場放量成交，適度改變這些城市或區(qū)域2014年年初以來市場下滑的局面。

　　其實，作為行政化手段的限購政策一直備受爭議。對此，童悅仲認(rèn)為：“最好應(yīng)該用經(jīng)濟(jì)的手段、法律的手段來調(diào)節(jié)市場，比如說稅收、信貸、價格等這樣一些杠桿來調(diào)節(jié)會更好一些。作為行政手段之一的樓市限購政策，也是一種手段，但是自實施以來，大家有很多爭議。”

　　那么，未來是否還會有更多城市加入到放松限購的行列？張宏偉認(rèn)為，按照今年“雙向調(diào)控”思路，在市場成交量走低的市場背景下，對于庫存量偏大的城市或區(qū)域，不排除地方性一些“微調(diào)”的定向?qū)捤烧叱雠_，比如南寧、天津的定向放松限購的相關(guān)措施。

　　另據(jù)中國指數(shù)研究院的觀點稱，在樓市量價持續(xù)低迷的壓力下，部分城市放寬現(xiàn)有調(diào)控政策的可能性有所加大，未來其他城市也將在“有保有壓”的原則下，結(jié)合區(qū)域或城市發(fā)展需要進(jìn)行有限度調(diào)整，限購、限貸等調(diào)控手段一定時期內(nèi)仍將存在。

　　童悅仲則認(rèn)為：“很長時間使用一種行政手段進(jìn)行市場的調(diào)整條件，不是很好的選擇。如果將來有一些替代政策出現(xiàn)，或者我們長效機(jī)制建立起來之后，限購政策會退出的。”