各地房地產(chǎn)政策一年來微調(diào)不斷 專家再提醒2008年

    “廣西南寧率先采取了一個不同的政策，這表明，住房的區(qū)域化特征已經(jīng)開始政策化了。這是一件非常大的事情。”29日，中國社會科學(xué)院副院長李揚(yáng)在《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》發(fā)布會上說。

    南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局日前出臺購房新政，從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭，可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

    這意味著，南寧率先沖破了全國“一刀切”的限購政策，開始根據(jù)本區(qū)域的實(shí)際情況，順應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展需求。

     “迄今為止，我們的住房調(diào)控就是房價調(diào)控為主，是不是有點(diǎn)偏頗？”李揚(yáng)說，對于房地產(chǎn)市場還是要有其他的調(diào)控手段，如住房政策的區(qū)域性問題，從中央到地方不宜都是同一個政策。

    中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所課題組當(dāng)日發(fā)布的最新研究結(jié)果預(yù)測，2014年房地產(chǎn)市場交易量仍可能與上年基本持平，甚至略有增長，房價可能保持小幅增長，但城市之間、地區(qū)之間市場分化加劇。

    房地產(chǎn)進(jìn)入一個新時期

    “經(jīng)過十余年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場到了一個新的時期。”李揚(yáng)說，所謂“進(jìn)入一個新的時期”，因?yàn)橛腥齻€因素發(fā)生了重大的變化：

    李揚(yáng)說，首先是我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略發(fā)生了重大調(diào)整。過去是城里人出于自己的立場和眼光考慮、規(guī)劃城鎮(zhèn)化。十八屆三中全會要求從城鄉(xiāng)一體化的角度來觀察城鎮(zhèn)化。既要大力推進(jìn)農(nóng)村新型產(chǎn)業(yè)組織的發(fā)展，又要讓農(nóng)民獲得土地的權(quán)利，包括土地承包權(quán)、農(nóng)村建設(shè)用地權(quán)和宅基地權(quán)，并且讓農(nóng)民獲得土地的權(quán)利可以流轉(zhuǎn)。這完整地構(gòu)成了一個新型的城鄉(xiāng)一體化的土地市場。

    “很多分析人士說，中國的房地產(chǎn)市場還有10年輝煌，甚至更長時間的輝煌，基本的論據(jù)就是，中國城鎮(zhèn)化還會有15年到20年，每年有1000多萬人要當(dāng)城里人，他們要住房。”李揚(yáng)說，“那么，萬一農(nóng)民不愿意當(dāng)城里人呢？不愿意用交換土地權(quán)利的方式來成為城里人，這樣一個假設(shè)就要重新審視。而這個情況其實(shí)已經(jīng)發(fā)生了。”

    一個多月前，李揚(yáng)曾到一些縣里面調(diào)研，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民明確告訴他，“不想當(dāng)市民。”

    李揚(yáng)說，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場會發(fā)生變化的第二個原因在于，住宅市場是個高度區(qū)域化的市場。決定住房價值的是位置，這決定了房地產(chǎn)市場在分化。

    房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化的第三個因素是技術(shù)性原因。李揚(yáng)說，本屆政府宣布2014年6月啟動全國房地產(chǎn)登記系統(tǒng)，之后，不僅房地產(chǎn)市場的情況會水落石出，政府也會進(jìn)行精準(zhǔn)的調(diào)控。

    李揚(yáng)認(rèn)為，上述這些變化對房地產(chǎn)市場的走勢會產(chǎn)生非常大的影響，未來，有的地方房地產(chǎn)價格可能漲，有些地方可能跌。也不排除部分區(qū)域、部分金融機(jī)構(gòu)問題會突出一些。但從目前的情況看，還在可控的范圍內(nèi)。

    “具體房價漲幅取決于房地產(chǎn)調(diào)控政策和資本市場取向。”上述課題組表示，如果過量住房持有稅等持有環(huán)節(jié)調(diào)控政策能及時出臺，將對存量住房供應(yīng)形成釋放效應(yīng)，也對投資投機(jī)性需求形成擠壓效應(yīng)，將能大大緩解房產(chǎn)特別是住房供需矛盾，房價漲幅將大大縮小。

    房地產(chǎn)政策地方“微調(diào)不斷”

    去年3月，國辦17號文(俗稱新“國五條”及實(shí)施細(xì)則)出臺，成為國家房地產(chǎn)調(diào)控的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在這以后，調(diào)控的理念、方向、工具，均出現(xiàn)了一些大的變化。

    中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員李恩平介紹，從中央政府角度看，弱化短期調(diào)控理念，強(qiáng)化了長效機(jī)制的建設(shè)，改變了2003年以來房地產(chǎn)領(lǐng)域幾乎每年一到兩項(xiàng)國發(fā)和國辦發(fā)文件的短期化調(diào)控傳統(tǒng)，同時在土地、金融等相關(guān)領(lǐng)域制度建設(shè)不斷跟進(jìn)，如不動產(chǎn)登記、以房養(yǎng)老、建設(shè)用地規(guī)范、小產(chǎn)權(quán)房政策等。

    但李恩平等人的研究發(fā)現(xiàn)，“地方政府微調(diào)不斷，調(diào)控方向也在不斷分化。”

    首先各個地方對新“國五條”的跟進(jìn)程度出現(xiàn)了明顯差異，真正出臺實(shí)施細(xì)則的只有十多個城市。盡管北京、上海、鄭州等城市實(shí)施了相對緊縮的政策，但溫州等城市也出臺了一些需求刺激政策，調(diào)控方向分化很明顯。

    李恩平對本報(bào)記者說，就房地產(chǎn)政策的方向，課題組做了兩點(diǎn)預(yù)期。第一是調(diào)控難度增大，國家有可能實(shí)施雙向調(diào)控。調(diào)控政策取向可能以維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定為目標(biāo)，既要防止房價過快增長，也要防止房價震蕩下跌。

    第二是調(diào)控政策將進(jìn)一步強(qiáng)化差異化和多元化。具體的調(diào)控措施將強(qiáng)化城市分類條件，根據(jù)各分類城市的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施差異化的調(diào)控政策，調(diào)控措施也將更多體現(xiàn)針對不同人群的多元化方向。

    李恩平稱，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革可能在2014年有所推進(jìn)，包括以普通存量住房為征稅對象的過量住房持有稅今年可能會在一些重點(diǎn)城市展開。他同時表示，特大城市特別是超大城市限購限貸政策必將延續(xù)，“這和前期不一樣，前期更多是從房地產(chǎn)調(diào)控的視角，現(xiàn)在更多是從超大城市的人口規(guī)模調(diào)控的視角來實(shí)施這個政策。”

    據(jù)本報(bào)記者了解，上述課題組已建議國家“探索更具差別化的調(diào)控政策”，強(qiáng)化城鎮(zhèn)的分類性條件，針對不同城市調(diào)控方向的差別化，探索針對不同人群調(diào)控目標(biāo)的多元化，加強(qiáng)調(diào)控措施的精準(zhǔn)化。

    “房地產(chǎn)市場政策要保持定律，遵循規(guī)律，對現(xiàn)行的政策可以適當(dāng)?shù)仡A(yù)調(diào)和微調(diào)。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，近年來，房地產(chǎn)市場的差異性更加明顯，政府也在引導(dǎo)市場。供大于求明顯的城市，就要控制開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)規(guī)模。像鄂爾多斯去年以來就確定3年內(nèi)不建商品房。海南商品房的結(jié)構(gòu)也開始調(diào)整，將來多建度假酒店。這都是地方政府主動調(diào)整的結(jié)果。

    朱中一說，就中國房地產(chǎn)市場來說，目前是增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期、政策完善期和品質(zhì)提升期的“四期疊加”。他認(rèn)為，在房地產(chǎn)明顯供大于求的城市，應(yīng)取消或放寬限購政策。

    對于房地產(chǎn)市場差異化管理的問題，國家發(fā)改委投資研究所原所長、中國投資協(xié)會會長張漢亞也認(rèn)為，“不要再出國家統(tǒng)一政策了”，由各省市按照市場規(guī)則去管，有些則交給市場去管，國家制定規(guī)劃。

    調(diào)控政策“誰來主導(dǎo)”？

    據(jù)記者了解，對于房地產(chǎn)調(diào)控政策究竟該由地方政府還是由中央政府來主導(dǎo)的問題，目前在學(xué)術(shù)界、各級政府之間爭論較大。

    李恩平說，由地方主導(dǎo)的調(diào)控政策可能會出現(xiàn)問題，因?yàn)榈胤秸诜康禺a(chǎn)開發(fā)市場上有太多的利益結(jié)合，如果調(diào)控政策純粹由地方自己來制定，可能會加劇房地產(chǎn)市場的短期化的行為，導(dǎo)致城市化走向房地產(chǎn)化。

    李恩平認(rèn)為，“差異化的主導(dǎo)權(quán)還是中央政府來主導(dǎo)，給不同的城市設(shè)定不同的調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)。”

    但對于這一觀點(diǎn)，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞表示不贊同。他說，房地產(chǎn)市場既然是個區(qū)域市場，誰對這個區(qū)域市場信息把握得更充分？是中央政府還是地方政府？這是不言而喻的。

    朱中一對本報(bào)記者說，他原來在中國房地產(chǎn)協(xié)會時，建議中央保持房地產(chǎn)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，房價基本穩(wěn)定。主動權(quán)要交給地方，中央政府引導(dǎo)地方政府制定住房發(fā)展規(guī)劃，“現(xiàn)在地方政府盲目依賴于房地產(chǎn)的情況很厲害，為什么之前供大于求那么厲害呢？就是它的盲目性。”

    針對近年來各地房地產(chǎn)市場差異性越來越大的新情況，朱中一認(rèn)為，必須要分類調(diào)控，中央和地方要形成協(xié)調(diào)，單獨(dú)靠一頭都很難。“中央政府更原則性一點(diǎn)，地方政府要增加主動性。”

    張漢亞說，房地產(chǎn)調(diào)控是中央政府和地方政府的博弈，因?yàn)榈胤秸头康禺a(chǎn)密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)是其經(jīng)濟(jì)來源，是民生的重要方面。所以每次國家調(diào)控造成房地產(chǎn)不景氣或者過不去的時候，地方政府都要出面去管。

    “如果政府還像以往那樣，熱衷于用行政之手去干預(yù)市場，可能我們又會面臨2008年大幅救市帶來的一些問題。”國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價研究所所長趙松認(rèn)為。