余豐慧：房價下跌50%銀行能扛住 地方債威脅最大

    美國的彼得森研究所近日發(fā)布研報稱，縱使房價下跌50%，中國商業(yè)銀行仍能像21世紀(jì)前十年那樣持續(xù)相對常態(tài)化運(yùn)營。

    近年來中國房地產(chǎn)受到世界經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)的廣泛關(guān)注。尤其在中國各地房價下行、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)折期后，為了探求我國因銀行壞賬大增、信貸違約加劇進(jìn)而引爆金融風(fēng)險的可能性，各大國際機(jī)構(gòu)都在緊密跟蹤我國的房地產(chǎn)業(yè)。在國際國內(nèi)都擔(dān)心、懼怕我國房價大幅度下挫進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險的時候，美國兩大智庫之一的彼得森研究所卻得出上述結(jié)論，根據(jù)何在呢？

    彼得森研究所的第一個根據(jù)是交行那份結(jié)論為縱使房價下跌30%，其對銀行業(yè)不良貸款率甚至不會產(chǎn)生太大影響的研究報告。交行報告說，縱使房價下跌40%至50%，不良貸款率也將僅增長3.8至5.6個百分點(diǎn)。第二個依據(jù)，是目前中國商業(yè)銀行不良貸款率為1%。所以縱使房價下跌50%，不良貸款率不過將達(dá)到6.6%。

    那么，假如房價真下跌50%，那對中國銀行業(yè)影響到底有多大？會否爆發(fā)銀行業(yè)的全面危機(jī)呢？回答這個疑問，需要用數(shù)據(jù)來作具體分析。

    央行最新數(shù)據(jù)顯示，3月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.78萬億元。地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.12萬億。個人購房貸款余額10.29萬億。保障性住房開發(fā)貸款余額7783億元。四項合計，截至目前房地產(chǎn)貸款總額為15.97萬億。截至3月末人民幣各項貸款余額74.91 萬億，房地產(chǎn)貸款占比為21.3%。也就是說，理論上說，若房地產(chǎn)貸款“全軍覆沒”，僅能影響銀行全部貸款資產(chǎn)的兩成而已。

    再仔細(xì)分析房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，其影響應(yīng)該很有限。在15.97萬億元的房地產(chǎn)貸款中，個人購房貸款余額10.29萬億元，占房地產(chǎn)貸款總額比例64.4%，占各項貸款總額比例13.7%。這些貸款中首套房的首付比例為30%、第二套以上住房首付款比例為60%。也就是說，當(dāng)房價下跌超過30%時就會開始侵蝕首套房貸款本金；當(dāng)房價下跌60%時，就會侵蝕第二套以上住房貸款的本金。而作為首套的自住型住房對房價漲跌并不敏感，就是說購房者從購房那天起歸還貸款就沒有考慮房價的漲跌，即：房價漲跌不會影響自住戶歸還貸款。

    第二套以上住房購置是改善型、投資投機(jī)性的，對價格漲跌變動極為敏感，一旦價格跌破首付款比例，銀行貸款本息就將遭遇風(fēng)險。但是，第二套以上住房最低首付款比例為60%，只要跌破60%，銀行貸款本息就將受到威脅。這就是說房價下跌50%對個人購房的10.29萬億元貸款影響沒有想象的血本無歸那樣大。這一點(diǎn)與美國有很大不同。美國次貸危機(jī)爆發(fā)的原因之一，就是許多住房抵押貸款是零首付。在那種情況下，只有房價上漲才能保證銀行貸款安全；只要房價下跌，貸款風(fēng)險立馬顯露。

    無疑，房價若下跌50%，對于3.78萬億房產(chǎn)開發(fā)貸款和1.12萬億地產(chǎn)開發(fā)貸款共計4.9萬億元貸款，將帶來較大風(fēng)險。不過，這兩項貸款占全部人民幣貸款余額74.91萬億比例僅6.5%，即使全部形成不良貸款，也僅增加不良貸款率6.5%。如果60%形成不良貸款即3萬億，增加不良率為3.9%。這么看來，交行和彼得森研究所研究結(jié)論是可靠的。

    其實，房價較大幅度下跌對銀行貸款造成的最大威脅，不在統(tǒng)計范圍內(nèi)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)而在涉房貸款上，即利用房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)作為抵押品的貸款。這包括兩大部分：企業(yè)貸款和地方融資平臺貸款。威脅最大的是17.8萬億地方融資平臺貸款。這部分貸款大多是利用土地抵押的。目前，房價下跌效應(yīng)已傳遞到了土地市場，近期“地王”銷聲匿跡就是例證。房價一旦暴跌必將使得地價大幅度下降，進(jìn)而使得地方政府土地出讓金大幅度縮水，最終威脅到17.8萬億元中13萬億元的銀行貸款。對此，政府和商業(yè)銀行不能不高度警惕。

    綜上所述，我國房地產(chǎn)貸款中個人購房貸款占64.4%，而個人購房貸款首付款比例很高、貸款比例較低，這就決定了房價下跌對銀行貸款質(zhì)量的影響是有限的。因此，目前不應(yīng)懼怕房價走低。各地房價若能徹底回歸理性，能促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型，消除經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行中的泡沫風(fēng)險隱患，從根本上說對中國經(jīng)濟(jì)和民生都有利。