房地產(chǎn)股權(quán)項目交易持續(xù)活躍

    中國證券報記者梳理各大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌公告發(fā)現(xiàn)，近期房地產(chǎn)公司項目成為一個熱點(diǎn)，盈利狀況不理想幾乎成了多個項目的通病。不過，雖然盈利不佳，但是很多標(biāo)的企業(yè)的評估報告卻給出了高估值。旗下的土地或是這些地產(chǎn)項目有望吸引接盤方的一個因素。

    值得注意的是，根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，一季度房地產(chǎn)貸款增速呈現(xiàn)放緩態(tài)勢。分析認(rèn)為，信貸收緊對房地產(chǎn)市場的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，部分城市調(diào)控出現(xiàn)松動，項目開盤價開始下降。如果信貸政策不變，房地產(chǎn)市場環(huán)境可能會繼續(xù)惡化。部分高庫存、高負(fù)債的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商迫于資金壓力通過股權(quán)換取資金可能加速。

　　經(jīng)營業(yè)績不佳

　　房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目近期成為產(chǎn)權(quán)交易市場的熱點(diǎn)。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站信息顯示，上周上海產(chǎn)權(quán)市場成交金額居首的行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)，一周成交金額合計達(dá)到20.68億元。南京港寧置業(yè)有限公司60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目成功交易，該項目最終成交價格達(dá)到11.68億元。梳理近期掛牌項目不難發(fā)現(xiàn)，凈利潤虧損成為這些項目的共同點(diǎn)。

　　上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所項目信息顯示，上海精文趙巷置業(yè)有限公司50%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的企業(yè)2.1億元債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價格為5.15億元。財務(wù)數(shù)據(jù)方面，精文趙巷2012年凈利潤虧損78.3萬元，2013年實(shí)現(xiàn)凈利潤6056.89萬元，今年前三月虧損431.81萬元。

　　精文趙巷目前股權(quán)結(jié)構(gòu)為上海精文置業(yè)(集團(tuán))有限公司持股45%，上海勛和進(jìn)出口有限公司持股30%，上海習(xí)德建材有限公司持股10%，上海東梁企業(yè)發(fā)展有限公司持股10%，上海精文城上城置業(yè)有限公司持股5%。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓方為上海精文置業(yè)(集團(tuán))有限公司和上海精文城上城置業(yè)有限公司，其他三位老股東表示放棄行使優(yōu)先購買權(quán)，同時該三位老股東擬將所持標(biāo)的企業(yè)合計50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項正與意向受讓方洽談商定中。

　　北京產(chǎn)權(quán)交易所項目信息顯示，天津域通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司35%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價格為1403.374萬元。天津域通2012年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入424.33萬元，凈利潤虧損95.38萬元；2013年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入345.91萬元，凈利潤虧損26.01萬元。

　　上海天林房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展有限公司100%股權(quán)同樣通過北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格為7.5億元。上海天林2012年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入926.96萬元，凈利潤虧損668.32萬元。2013年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入3709.18萬元，凈利潤虧損181.68萬元。

　　南方聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心項目信息顯示，汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)粵東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價格為16960萬元。財務(wù)數(shù)據(jù)方面，粵東房地產(chǎn)2012年凈利潤虧損279.31萬元，2013年前4個月虧損1764.76萬元。

　　轉(zhuǎn)讓方的國資背景成為這些項目的另一個共同點(diǎn)。精文趙巷轉(zhuǎn)讓方隸屬于上海市國資委；天津域通轉(zhuǎn)讓方為天津市金鑫房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)公司，為中國五礦集團(tuán)公司下屬企業(yè)，隸屬于國務(wù)院國資委；粵東房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方為粵東發(fā)展有限公司，隸屬于汕頭市國資委。

　　項目儲備值得關(guān)注

　　雖然這些轉(zhuǎn)讓項目目前的經(jīng)營情況不佳，但是評估值卻多出現(xiàn)大幅溢價。分析掛牌公告中提供的信息，這些公司目前旗下的地產(chǎn)項目或是溢價的一個主要原因，而這些公司擁有的土地儲備和地產(chǎn)項目也有望成為吸引意向受讓方的一個“利器”。

　　粵東房地產(chǎn)以2013年4月30日為評估基準(zhǔn)日的評估報告顯示，該公司資產(chǎn)總計賬面值為16769.06萬元，評估值為111509.36萬元；凈資產(chǎn)賬面值為-9957.49萬元，評估值卻高達(dá)84782.82萬元。根據(jù)資產(chǎn)評估報告書披露，粵東房地產(chǎn)名下的12宗國有土地使用權(quán)(合計用地面積311229.2平方米)均已辦理《國有土地使用證》，但相關(guān)的證件均未載明建筑面積率等規(guī)劃指標(biāo)，評估時設(shè)定其建筑容積率≤2；其中4宗地(用地面積合計167229.2平方米)相關(guān)的《國有土地使用證》載明土地權(quán)屬來源為“圍海造地”，評估時將其權(quán)屬來源設(shè)定視同為出讓?；洊|房地產(chǎn)申明位于汕頭市麗水莊中區(qū)26-28幢203號房全套935.30平方米的房產(chǎn)以自然人姓名申請登記權(quán)屬，實(shí)際產(chǎn)權(quán)歸屬于粵東房地產(chǎn)。

　　上海天林主要資產(chǎn)為上海天林商業(yè)廣場，位于上海市嘉定新城主城區(qū)核心位置。按照嘉定新城規(guī)劃，項目西側(cè)的滬宜公路將成為新城區(qū)集生活、消費(fèi)、休閑于一體的景觀道路。軌道交通11號線在項目附近設(shè)有兩個站點(diǎn)(馬陸站和嘉定新城站)。天林商業(yè)廣場總占地面積77000多平方米，總建筑面積約為5.3萬平方米及880米長的沿河親水平臺。天林商業(yè)廣場2010年竣工，2011年6月正式開業(yè)?，F(xiàn)有沃爾瑪、國美電器、雅閣酒店等商家入駐，目前出租率約為60%左右，年租金收入約2500萬元。

　　此外，上周北京產(chǎn)權(quán)交易所推出多宗預(yù)掛牌項目。其中，上海民航置業(yè)有限公司35%股權(quán)項目以3.4億元的價格預(yù)掛牌，該項目主要資產(chǎn)為坐落于上海市浦東新區(qū)新金橋路18號的投資性房地產(chǎn)及房屋建筑物，這些資產(chǎn)占總資產(chǎn)的90%以上，目前公司主要經(jīng)營酒店業(yè)(華美達(dá)大酒店)。

　　行業(yè)前景難言樂觀

　　根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，今年一季度房地產(chǎn)貸款增速呈現(xiàn)放緩態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額15.42萬億元，同比增長18.8%，增速比上年末低0.3個百分點(diǎn)。3月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.78萬億元，同比增長18.3%，增速比上年末高2個百分點(diǎn)。地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.12萬億元，同比增長7.6%，增速比上年末低2.2個百分點(diǎn)。個人購房貸款余額10.29萬億元，同比增長20.1%，增速比上年末低0.9個百分點(diǎn)。

　　查閱此前公布的數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)貸款增速最近兩年呈現(xiàn)逐季上漲態(tài)勢，從2012年一季度的10.1%的近年低點(diǎn)，上漲至2013年四季度的19.1%，其間增速逐季攀升。今年一季度的數(shù)據(jù)是我國房地產(chǎn)貸款增速在連續(xù)多個季度上升后的首次回落。

　　房地產(chǎn)市場方面，3月開始，杭州、南京、常州等城市出現(xiàn)項目降價開盤現(xiàn)象，北京、廣州等一線城市緊隨其后，但降價并未換來成交量的上漲。

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，部分市場指標(biāo)增速放緩，房地產(chǎn)市場疲軟。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增幅從1-2月的19.3%放緩至1-3月的16.8%。商品房銷售面積同比下降3.8%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降2.3%，房屋新開工面積同比下跌25.2%，降幅較1-2月環(huán)比收窄2.2個百分點(diǎn)，房屋竣工面積同比下降4.9%，降幅收窄3.3個百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)貸款可看作房地產(chǎn)投資的領(lǐng)先指標(biāo)，一季度房貸增速的回落可能意味著二季度房地產(chǎn)投資增速的加速下滑。在收緊信貸和觀望情緒主導(dǎo)下，引發(fā)對拖累經(jīng)濟(jì)增長的擔(dān)憂。分析認(rèn)為，今年房地產(chǎn)投資增速的下降幅度將決定其對經(jīng)濟(jì)拖累的程度。銷售領(lǐng)先于新開工、施工和房地產(chǎn)投資，即使銷售在第二季度尋底成功，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拖累也要持續(xù)到第四季度。