房價回升快于預(yù)期 買房人和賣房人都措手不及

    樓市回暖

　　政策優(yōu)惠支持，需求集中爆發(fā)，供應(yīng)相對不足，企業(yè)資金壓力減緩，房價出現(xiàn)溫和回升但速度出乎預(yù)料

　　關(guān)于房地產(chǎn)市場是否真正回暖的爭論尚未平息，市場就突然迅速火爆起來。

　　據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，今年以來首次出現(xiàn)同比上漲；環(huán)比上漲0.8%，已經(jīng)連續(xù)4個月環(huán)比上漲，且漲幅不斷擴(kuò)大。

　　二手房價格同比上漲2.2%，漲幅較大。總體來說，全國房價呈現(xiàn)觸底溫和回升的態(tài)勢。

　　人們的目光聚焦在不斷上漲的房價上。量價齊升，來勢“兇猛”，令買房人甚至賣房人都有些措手不及。

　　本輪房價上漲與今年以來房地產(chǎn)市場成交量的明顯回暖直接相關(guān)。去年底，為應(yīng)對國際金融危機(jī)，中央和各地政府采取了一系列鼓勵住房消費、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施。今年上半年，全國商品房銷售面積超過3.4億平方米，同比增長31.7%。其中，商品住宅銷售面積增長達(dá)33.4%。商品房銷售額15800億元，同比增長53%；商品住宅銷售額增長57.1%。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長朱中一認(rèn)為，隨著國家和各地出臺的促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施逐步落實，成交量增長較快，表明居民住房消費信心已經(jīng)明顯增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資信心也在逐步恢復(fù)。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，在鼓勵購房政策和年初房價較低的雙重刺激下，積壓了近兩年的剛性需求爆發(fā)，帶來了市場交易量的快速上漲。但另一方面，去年房地產(chǎn)市場調(diào)整時期投資低迷，新開工項目大量減少，造成了目前和今后一段時期市場供應(yīng)量相對不足。在兩種因素作用下，部分城市的局部區(qū)域出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，導(dǎo)致價格快速上漲。

　　今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內(nèi)貸款5381億元，增長32.6%。朱中一認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況較去年底有了較大改觀，使企業(yè)失去了降價促銷的動力，比起降價力度最大的春節(jié)期間，價格的回調(diào)也表現(xiàn)為漲價。

　　“從這些因素看，近一段時間全國房價上漲有其合理性。房價見底回升，也是市場回暖的重要表現(xiàn)。”董藩說。

　　風(fēng)險隱現(xiàn)

　　熱點城市房價快速上漲的背后，是投資投機(jī)型需求加速入市、二套房貸政策松動、土地市場非理性“搶地”、捂盤惜售引起市場恐慌

　　在全國房價整體呈現(xiàn)溫和上漲的同時，一些熱點城市、熱點區(qū)域的房價則出現(xiàn)了過熱跡象。3月以來，北京、上海、杭州、廣州、深圳等城市，房價上漲較快。以北京為例，市統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，北京新建住宅價格已經(jīng)連續(xù)4個月上漲。上半年，北京四環(huán)路以內(nèi)新建住宅期房均價為16967元/平方米，比一季度上漲1843元；四環(huán)至五環(huán)路住宅期房均價為15748元/平方米，比一季度上漲951元。許多項目的售價，已經(jīng)超過2007年房地產(chǎn)市場過熱時期的最高價。

　　熱點城市房價快速上漲，既有上述合理因素的支撐，也隱藏風(fēng)險較大的因素。

　　需求方面，除了剛性需求大量入市，在對未來通脹預(yù)期的心理影響下，投資性需求甚至投機(jī)性需求大量進(jìn)入熱點城市的房地產(chǎn)市場，推高了房價。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)研究處處長文林峰透露，目前，部分城市超過四成的購房者都是以投資投機(jī)型為主，其中有大量外地甚至海外的投資者。

　　銀行信貸對個人住房按揭貸款的相對寬松，尤其是一些城市對二套房按揭貸款人為降低準(zhǔn)入門檻，有力支持了投資投機(jī)型需求大量入市。今年上半年，個人住房按揭貸款達(dá)2829億元，同比增長63.1%。前一段時期，不少項目的銷售人員都向購房者私下承諾，可以與銀行合作，以低于30%的首付、優(yōu)惠利率購買二套房甚至三套房。

　　文林峰指出，正常的投資型需求之外，中央政府一向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的抑制投機(jī)行為毫不動搖。即使在市場低迷時期，中央的支持政策也只是放開了改善型自住住房的貸款政策，對二套房貸款仍有嚴(yán)格的政策限制。只是一些地方的商業(yè)銀行為了獲取收益、爭奪個人按揭貸款這塊“肥肉”，放松了政策邊界，導(dǎo)致貸款政策大大松動。

　　樓市的熱度開始傳導(dǎo)至土地市場，寬松的資金、樂觀的預(yù)期使房地產(chǎn)開發(fā)商再次大膽出手拿地，熱點城市的熱點區(qū)域近期不斷刷新“地王”紀(jì)錄。

　　同時，隨著市場熱度不斷上升，一些城市出現(xiàn)了較為普遍的開發(fā)商捂盤惜售、哄抬房價等現(xiàn)象。這些現(xiàn)象擾亂了正常的市場交易秩序，引起普通購房者的恐慌，使許多購房者加入盲目追漲的行列。

　　朱中一認(rèn)為，去年底實施一系列政策的目的是穩(wěn)定房價。目前，部分城市房價上漲過快，必然帶來很多問題和潛在風(fēng)險。

　　穩(wěn)字當(dāng)頭

　　穩(wěn)定供應(yīng)，嚴(yán)審信貸，細(xì)查“地王”，打擊違規(guī)，《城市房地產(chǎn)管理法》開始修訂，著力穩(wěn)定熱點城市房價

　　在上半年房地產(chǎn)市場量價齊漲的同時，房地產(chǎn)投資回升速度卻仍然緩慢。

　　今年上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元，同比增長9.9%，增幅比去年同期回落23.6個百分點。其中，商品住宅完成投資10189億元，增幅比去年同期回落29.3個百分點。全國房屋新開工面積4.79億平方米，同比下降10.4%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積13644萬平方米，同比下降26.5%。

　　據(jù)朱中一介紹，北京、上海、江蘇、福建、廣東等房地產(chǎn)市場份額較大的城市，上半年商品住宅開發(fā)投資均出現(xiàn)了不同程度的下降。“這些城市盡管是樓市回暖的先鋒，但從整體上看，企業(yè)的投資信心還在恢復(fù)過程中，房地產(chǎn)市場回暖的基礎(chǔ)還不夠穩(wěn)固。”

　　從全國看，房價變化呈現(xiàn)出較大地區(qū)性差異。6月，70個大中城市中有34個城市新建商品住房價格同比上漲，63個城市月環(huán)比上漲。文林峰認(rèn)為，未來一段時期，不同城市的市場走勢將進(jìn)一步分化。

　　“房地產(chǎn)市場的地區(qū)差異越來越明顯，東部地區(qū)率先復(fù)蘇反彈，但中西部大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場依然低迷。這種情況下，盡管一些熱點城市出現(xiàn)過熱苗頭，但目前并不宜馬上出臺全國性的、一刀切的抑制房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施。”文林峰說。

　　董藩認(rèn)為，房地產(chǎn)投資低迷，有可能在未來兩三年加劇市場的供不應(yīng)求，導(dǎo)致價格進(jìn)一步快速上漲。當(dāng)前，應(yīng)該繼續(xù)對優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項目和自住型、改善型的購房需求提供適度寬松的信貸政策，以保持合理的投資規(guī)模和鼓勵普通商品住房消費。同時，地方政府應(yīng)該持續(xù)增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　在樓市回暖尚不穩(wěn)固的情況下，熱點城市、熱點區(qū)域房價快速上漲和市場上出現(xiàn)的非理性行為，已經(jīng)引起有關(guān)部門高度重視。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將重點加強(qiáng)對這些城市房地產(chǎn)市場新情況和新問題的分析和指導(dǎo)，督促其加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)，增加土地供應(yīng)、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)加快投資建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行個人購房貸款政策，合理調(diào)節(jié)住房需求，著力穩(wěn)定房價。

　　銀監(jiān)會新聞發(fā)言人廖岷近日表示，銀監(jiān)會將認(rèn)真督促商業(yè)銀行嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實借款合同面簽制度，認(rèn)真核實借款人首付款真實情況，堅決打擊“假按揭、假首付、假房價”等行為。對二套房貸款業(yè)務(wù)中的各種違規(guī)問題，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將及時予以嚴(yán)肅處理。國土資源部也正密切關(guān)注土地市場的變化情況，尤其對“地王”進(jìn)行嚴(yán)格的檢查和監(jiān)管。

　　記者了解到，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門已啟動《城市房地產(chǎn)管理法》修訂工作。此次修訂的側(cè)重點將放在市場監(jiān)管上，明確界定住宅消費者、房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，注重對住宅消費者的保護(hù)。

　　朱中一說：“在回暖還不穩(wěn)固的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該保持清醒，不能對形勢過于樂觀。”