多地調(diào)研房地產(chǎn)救市措施 樓市下半年或迎來調(diào)整窗口期

    4月13日晚，一份《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的十條措施》（以下簡稱“閩十條”）在坊間流傳，加劇了房地產(chǎn)市場對雙向調(diào)控的預期。

    “閩十條”在限購、限價和信貸等方面提出了10條松綁調(diào)控政策，不過后經(jīng)政府方面辟謠以及相關(guān)媒體調(diào)查，這“算是內(nèi)部征求意見稿”。據(jù)稱，是“先把開發(fā)商的意見收集起來，再研究看看”。

    今年全國兩會以后，在“雙向調(diào)控”的指導政策下，庫存量過高的部分城市屢屢試探政策底線，紛紛擬定調(diào)控政策，但至今沒有一家敢做“出頭鳥”。相應的政策都處于“調(diào)研”“反饋”階段。

    雖然還沒有“吃螃蟹者”，但種種試探已經(jīng)為未來的政策出臺做了鋪墊。

    地方政府的焦慮

    4月22日，無錫市政府下發(fā)的《關(guān)于無錫市戶籍準入登記規(guī)定的通知》（下稱《通知》）中規(guī)定，2014年5月1日起，無錫市范圍內(nèi)（包括無錫市區(qū)和江陰、宜興二市）執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準入登記規(guī)定，在無錫市購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

    無錫市自2003年進行了住房戶籍制度改革。當時的外地人購房落戶政策是100平方米。2012年元旦起,無錫市戶口準入政策有了新的調(diào)整,外地人購房落戶門檻由原來的100平方米降至70平方米。

    而此次的《通知》將標準進一步放低，從70平方米調(diào)整至60平方米，雖然只有10平方米的差距，而且與當下的地方政府調(diào)控并無關(guān)聯(lián)，但卻被普遍解讀為“曲線救市”，這說明市場對此已然是“等靴子落地”的心態(tài)了。

    這種心態(tài)的背后，是庫存激增后，各個城市按捺不住的調(diào)控之手。

    4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布一季度樓市數(shù)據(jù)，3月末，商品房待售面積5.2億平方米，相比2013年增加了3000萬平方米。這是2005年以來，商品房待售面積的最高值。

    2014年起，全國商品房銷售面積及銷售額增速已經(jīng)連續(xù)3個月雙雙下降。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度，商品房銷售面積2.01億平方米，銷售額1.33億元，同比分別下降3.8%和5.2%，其中住宅銷售面積、金額分別下降5.7%、7.7%。

    此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅也在下降，一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資15339億元，增速環(huán)比回落2.5%。

    這對于部分庫存量已經(jīng)過高的城市來說非常痛苦。

    溫州已連續(xù)降價32個月，前年、去年GDP增長分別只有6.7%、7.7%。而整個浙江對土地財政的依賴度排全國第一，杭州、溫州樓市下行，將會進一步影響財政收入。

    無錫也是如此。來自無錫官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月底，無錫市商品房庫存量增加至1727萬平方米，去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面積約200多萬平方米，存量房的去化周期將近3年。今年一季度無錫商品房成交10716套，同比下降24.12%，成交面積減少22.16%。

    這種情況下，各地政府雖然未出臺救市政策，但相關(guān)的調(diào)查和征求意見，顯然已經(jīng)對后續(xù)可能出現(xiàn)的持續(xù)低迷做了應急準備。

    曖昧的前奏

    “溫州在兩會前后，由市住建委牽頭，草擬了一個限購調(diào)整綜合方案上報給浙江省政府，但是至今沒有下文，浙江省政府對外甚至不敢承認收到過方案。”浙江省人大代表、溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文向記者透露。

    一位溫州房企高管坦言，溫州救市方案的難產(chǎn)并不意外，本輪松綁限購呼吁肇始于溫州，但緣于其敏感性太強，就注定溫州不會是第一個被批準的城市。此前，有關(guān)溫州將放寬新溫州人、外地溫商以及購房入籍等政策的消息已甚囂塵上，但隨后被當?shù)卣賳T予以否認。

    除了溫州，此前傳出有救市計劃的海南、湖南、廣東、浙江等省的住建廳有關(guān)負責人均表示，目前政府絲毫沒有要救市的意思，更沒有放松樓市調(diào)控的打算。

    4月21日，鄭州市房管局表示，未來將可能根據(jù)市場形勢，對購房政策適時進行調(diào)整。這一消息的發(fā)布讓鄭州成為目前唯一一個官方發(fā)布樓市調(diào)控將適時松動的城市。但中國房地產(chǎn)報記者隨后從河南省住建廳了解到，該省近期不會出臺新政策。

    一次次否認之后，又不斷有新的城市放出松綁調(diào)控的風聲，地方政府種種試探未果，給現(xiàn)階段分類調(diào)控的執(zhí)行蒙上了“單相思”的色彩。

    “政府和開發(fā)商也在博弈，一方面政府覺得還沒有到救市的那一步，一方面又特別擔心有些開發(fā)商撐不住，政府還沒有下決心，還不太敢和中央正式交涉這個事情。”融創(chuàng)中國杭州公司總經(jīng)理王鵬向中國房地產(chǎn)報記者稱，要真正讓政府發(fā)自內(nèi)心推動調(diào)控松綁，可能還需要一個過程。

    中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查了解到，在長三角的一些城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策在執(zhí)行層面有越位和松動的跡象。在溫州的一些區(qū)域，如購房者沒有二套以上住房，都可再購房，溫州以外無論有幾套住宅，在溫州購房不限購。在安徽合肥，外地人即使沒有本地一年社保，也可以在開發(fā)商介紹的包裝公司幫助下，以1.5萬~1.8萬元不等的價格取得購房和貸款資格。政府不出臺文件，但對此類行為默許的現(xiàn)象，成為地方分類調(diào)控措施未出臺前的一種替代做法。

    “未來明緊暗松將是一種主基調(diào)。”杭州雙贏置業(yè)營銷機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳表示，目前不少城市已開始對限購政策作出調(diào)整，表面緊，內(nèi)部認定卻有所松動，各地已經(jīng)形成不成文的默契。

    下半年或迎來調(diào)整窗口期

    近日，杭州市政府舉行2014年一季度經(jīng)濟形勢分析會,其中提到房地產(chǎn)市場情況時，稱目前“尚屬平穩(wěn)”。但杭州市發(fā)改委建議，要對房地產(chǎn)市場的風險積極防范，出現(xiàn)重大的市場謠言時，第一時間澄清，穩(wěn)定市場預期。另外，就是建立房地產(chǎn)企業(yè)重大調(diào)價政策預報制度，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)。

    從政府的角度而言，房地產(chǎn)市場不景氣，會直接影響到財政收入。江蘇鎮(zhèn)江新區(qū)一位招商]局人士告訴中國房地產(chǎn)報記者：“不可否認，一方面，政府現(xiàn)在有很大部分的財政收入是靠土地，房地產(chǎn)市場一旦大幅下跌，直接影響的是土地拍賣，這是地方政府所不愿看到的。另一方面，招商引資依然是地方政府的重要任務，從目前的情況來看，房企依然是各地招商引資的重點。”

    中央分類調(diào)控理念的確定，給地方政府松綁調(diào)控提供了政策依據(jù)，但在國家沒有明確出臺指導方案或細則前，地方政府想松綁限購，又陷“有賊心無賊膽”的怪圈中。

    此外，對于當前樓市是掉頭向下，還是短期的觀望尚不確定。接受中國房地產(chǎn)報記者采訪的業(yè)界人士普遍認為，房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)過于嚴重的危機。這或許也是當下調(diào)控暫緩的原因。一旦救市過早，也可能為后續(xù)的政策出臺和產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來影響，更不用提來自中央政府層面的壓力了。

    因此，綜合多方因素考量，今年下半年或成為樓市微調(diào)的窗口期。二季度的數(shù)據(jù)出臺以后，若持續(xù)低迷，救市措施會得到包括中央層面的默許甚至支持；另外，經(jīng)過市場的調(diào)研和反饋，相應的救市措施也會更加完善。而且由于不再是“一刀切”的調(diào)控，地方政府的調(diào)控思路也不會是單一的松綁或者收緊，而是可以全面綜合地考慮發(fā)展方向。

    “一方面，樓市下行趨勢開始，給地方財政和經(jīng)濟增長的壓力需要逐步顯現(xiàn)；另一方面，雙向調(diào)控精神指導下，地方也需要調(diào)整時間。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長卞洪登告訴媒體。