一季度新房成交下降37.8% 杭州“降價(jià)潮”引發(fā)連鎖反應(yīng)

    杭州,是當(dāng)下中國樓市的一個(gè)縮影。從3月開始的一輪“降價(jià)潮”,起初還只是中小開發(fā)商在降價(jià)促銷,當(dāng)時(shí)一些評論認(rèn)為,這是因?yàn)檫@些中小房企資金實(shí)力不夠,所以需要盡快出貨回籠資金。進(jìn)入4月,隨著九龍倉、萬科等大型開發(fā)商也紛紛加入促銷打折的隊(duì)伍,降價(jià)潮蔓延,杭州樓市日益引發(fā)各界的關(guān)注。

    近期出爐的數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,杭州樓市新房成交量下滑超過三成,二手房更是下滑六成。而這背后,是什么造成了這樣的局面?未來的趨勢又會如何?當(dāng)?shù)卣袥]有什么措施來應(yīng)對?對此,記者展開了調(diào)查,并采訪眾多專業(yè)人士,試圖解答這些問題。

    買,還是不買,價(jià)格會不會繼續(xù)下跌?杭州樓市目前普遍存在的觀望心理也反映在陳輝(化名)身上。

    陳輝初步選定了萬科地產(chǎn)位于杭州濱江區(qū)的萬科·璞悅灣]樓盤。4月26日,該樓盤將推出6號樓,戶型皆為90平方米的三房,且都為裝修成品,總價(jià)180萬元,如果搶到特價(jià)房,只要160多萬元,但陳輝還是猶豫不決。

    自年初,杭州樓市率先降價(jià)后,市場呈現(xiàn)出與“以價(jià)換量”不一樣的邏輯,價(jià)格降了成交量卻未“復(fù)原”。數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,杭州市區(qū)商品住房成交均價(jià)同比下降11.3%,而成交量為10112套,同比下降了37.8%。進(jìn)入四月,成交量雖有所上揚(yáng),但仍現(xiàn)乏力。

    “如果觀望持續(xù)加重,勢必影響到開發(fā)商拿地的積極性,而房地產(chǎn)投資放緩,地方財(cái)政將首當(dāng)其沖受到影響。”浙江省內(nèi)一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

    據(jù)杭州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,4月22日,杭州市發(fā)改委在2014一季度經(jīng)濟(jì)形勢分析會上建議,要對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)積極防范,出現(xiàn)重大的市場謠言時(shí),第一時(shí)間澄清,穩(wěn)定市場預(yù)期。另外,將建立房地產(chǎn)企業(yè)重大調(diào)價(jià)政策預(yù)報(bào)制度,房企在重大調(diào)價(jià)發(fā)布前,必須通報(bào)市有關(guān)部門。

    3月市區(qū)新房成交直降五成

    目前,杭州商品住房成交面臨著量價(jià)齊跌的狀況。據(jù)杭州官方公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1～3月,杭州市區(qū)商品住房成交10112套,同比下降了37.8%,這個(gè)成交量是2009年以來的平均水平;而成交均價(jià)為15388元/平方米,同比下降11.3%,僅高于2009年和2012年。

    其中,3月份,杭州市區(qū)　(含蕭山、余杭)新建商品房簽約量為3991套,位列近五年第三位,同比下降52.9%;簽約均價(jià)為16720元/平方米,環(huán)比上漲14.96%,同比下跌2.25%,環(huán)比上漲主要源于武林壹號]等市區(qū)豪宅的權(quán)重較大。

    上述數(shù)據(jù)顯示,二手住房的成交量和價(jià)格,也有不同程度下降。一季度市區(qū)二手住房成交5830套,同比下降高達(dá)60.4%;二手住房成交均價(jià)15268.4元/平方米,同比下降2%。

    另據(jù)杭州市財(cái)稅局公布的數(shù)據(jù)顯示,今年2月,與房產(chǎn)成交情況直接相聯(lián)系的存量房契稅出現(xiàn)較大下滑。

    世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞認(rèn)為,一季度杭州個(gè)別樓盤降價(jià)所引起的市場震蕩,使得購房者觀望心態(tài)加重,發(fā)展商推盤有所放緩,杭州住宅銷量出現(xiàn)明顯回落,不過,進(jìn)入二季度后,隨著發(fā)展商在傳統(tǒng)銷售旺季開始加快推盤節(jié)奏及給予適度的價(jià)格優(yōu)惠,市場成交有望逐步回升。

    土地行情急轉(zhuǎn)直下

    商品房成交量下滑的同時(shí),出于一級市場的土地供應(yīng)量也出現(xiàn)急速縮減。

    4月21日,降價(jià)聲不斷的杭州房地產(chǎn)市場,迎來了一次土地拍賣會。江蘇新城地產(chǎn)以4.03億元競得一宗宅地,較起拍價(jià)僅高出2萬元,這也是4月份推出兩幅商地后,所推出的唯一一宗宅地。

    市場表現(xiàn)顯示,杭州土地市場經(jīng)歷1月份的“高潮”后直轉(zhuǎn)而下。2月份,杭州全市土地成交總金額為92億元,環(huán)比下跌72.8%,進(jìn)入3月,全市僅8宗土地出讓,成交總金額約38億元,同比和環(huán)比數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅下降,成交總額更是縮水至上月的四成。

    與此同時(shí),土地溢價(jià)出現(xiàn)下降。數(shù)據(jù)對比可見,杭州主城區(qū)地價(jià)平均溢價(jià)率為9.3%,比去年平均20.9%的溢價(jià)率出現(xiàn)較大回落。

    根據(jù)最新財(cái)政數(shù)據(jù)顯示,“土地財(cái)政”在地方政府財(cái)政收入中的主角地位依舊穩(wěn)固。第一季度國有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到1.08萬億元,同比增長40.3%,而同期地方本級財(cái)政收入1.95萬億元,“賣地”收入與地方公共財(cái)政收入的比例達(dá)1:1.7?！　　∨c此同時(shí),由《中國經(jīng)濟(jì)周刊》與中國經(jīng)濟(jì)研究院聯(lián)合發(fā)布的23個(gè)省(市)“土地財(cái)政依賴度”排名顯示:23個(gè)省(市)最少的有1/5債務(wù)靠“賣地”償還,其中,浙江、天津2/3債務(wù)要靠土地出讓收入償還,分別達(dá)66.27%和64.56%。

    “對地方政府而言,現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)、營改增,首先沖擊的就是地方財(cái)政。”安邦咨詢高級研究員賀軍向媒體表示。而浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員王永太認(rèn)為,杭州是土地依賴性比較強(qiáng)的城市,目前上馬了大量地鐵建設(shè)項(xiàng)目,亟須土地財(cái)政提供建設(shè)資金。

    王永太稱,令杭州慶幸的是,在這次降價(jià)潮來臨前已經(jīng)賣了很多土地。

    杭州市國土資源局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2013年的杭州土地市場熱火朝天,全年土地成交總金額達(dá)到1326.9億元,比此前歷史最高點(diǎn)的2009年還高出100多億元,成為僅次于京滬的全國第三個(gè)土地收入超過千億元的城市。今年1月份,杭州出讓35宗土地,土地出讓金達(dá)到339.56億元,占到去年全年的25.6%。

    馬英樞說,短期來看,杭州地方財(cái)政對房地產(chǎn)依賴性很強(qiáng),如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)持續(xù)下滑,肯定對財(cái)政收入有影響,不過,從長遠(yuǎn)來看,房地產(chǎn)行業(yè)不能成為影響地方財(cái)政收入的關(guān)鍵性因素,畢竟房地產(chǎn)財(cái)政收入屬于爆炸性的,難以為繼。

    房地產(chǎn)投資放緩

    值得注意的是,杭州房地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)回落之勢。

    杭州市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),今年1～2月,全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)完成投資197.82億元,增長17.2%,增幅較去年同期回落8.4個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅投資增速明顯放緩。同期,杭州全市住宅投資為116.51億元,僅增長3.9%,增幅同比回落40.6個(gè)百分點(diǎn)。

    4月20日,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽(yù)會長聶梅生在一場有關(guān)城鎮(zhèn)化論壇上表示,由于目前商品房銷售增速放緩、成交量下降,房企的資金回籠慢,從而減少了對房地產(chǎn)的投資。

    杭州市統(tǒng)計(jì)局上述數(shù)據(jù)指出,截至2月末,杭州全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)到位資金1856.57億元,增長36.8%;扣除上年末結(jié)余資金后,本年實(shí)際到位資金為470.65億元,僅增長1.2%。其中,國內(nèi)貸款的比重由去年的25.2%上升到36.0%,自籌資金由17.5%上升至21.5%,而去年同期占較大比重的定金及預(yù)收款則由39.1%下降至23.9%。

    聶梅生認(rèn)為,今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)三大趨勢,一是房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)仍處于高位,但房價(jià)、投資額、交易量等指標(biāo)的漲幅均在下滑;二是房地產(chǎn)資金總體緊張;三是不同城市、地區(qū)、企業(yè)間的分化將持續(xù),“表現(xiàn)會有很大差距”。

    另外,杭州目前還存在較大的庫存壓力。杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至4月24日15時(shí),杭州樓市目前面臨著10萬套的住宅庫存,其中市區(qū)庫存量為80702套,周邊的五縣市為21638套。

    值得一提的是,3月25日上午,杭州市政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會,會議強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展。同時(shí),市相關(guān)部門要與房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)以及媒體加強(qiáng)聯(lián)動、信息共享,防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

    王永太認(rèn)為,當(dāng)前,不少城市可能都在研究調(diào)控政策放松的版本,出發(fā)點(diǎn)在對剛需改善性需求進(jìn)行適當(dāng)放松,目前國家對民意很重視,不過,不能排除地方政府在稅費(fèi)等交易環(huán)節(jié)進(jìn)行微調(diào)。