“地王”重出江湖不是繁榮信號(hào) 警惕樓市風(fēng)險(xiǎn)

    7月23日，上海以30.48億元的高價(jià)，杭州以20650元／平方米的單價(jià)，創(chuàng)造了滬杭“一日兩地王”格局。此前，在北京市朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地拍出40.6億元時(shí)，北京出現(xiàn)“五天三地王”局面……  

　　2007年那一輪土地市場(chǎng)熱中，就產(chǎn)生過(guò)一批“地王”。這些老“地王”后事如何？對(duì)新一代“地王”的命運(yùn)有什么啟示？

　　是賠錢(qián)退地，還是賠錢(qián)賺吆喝

　　“地王”加冕，風(fēng)光無(wú)限，開(kāi)發(fā)商如意算盤(pán)“劈里啪啦”響，但市場(chǎng)多變，“地王”得主未必如愿以償?；仡櫪?ldquo;地王”，賠錢(qián)退地者有之，追漲被套者有之。根據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院權(quán)威數(shù)據(jù)，2007版的“地王”大多“晚景凄涼”。 

　　2007年6月，志成企業(yè)以11．04億元摘牌上海普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊，成交價(jià)是3．14億元底價(jià)的2．5倍，折合樓面價(jià)約1．64萬(wàn)元／平方米。2008年6月，志成企業(yè)退地，違約損失超過(guò)3000萬(wàn)元。 

　　2007年9月，福州融信地產(chǎn)以總價(jià)9．04億元、每畝單價(jià)近2000萬(wàn)元高價(jià)拍下白馬路地段，成為福州“地王”，樓面地價(jià)高達(dá)9953元／平方米。2008年3月，福州融信地產(chǎn)以損失7000多萬(wàn)元保證金的代價(jià)，“吐出”福州“地王”。 

　　2008年，南寧標(biāo)號(hào)GC2007－15地塊的中山路特色商業(yè)街舊城改造項(xiàng)目，被廣西恒楷置業(yè)投資有限公司以773萬(wàn)元／畝價(jià)格得手，總價(jià)達(dá)2．7億元左右，這是南寧“地王”年內(nèi)被三度刷新。同年5月，因未支付1億元項(xiàng)目履約保證金，南寧市收回土地使用權(quán)，500萬(wàn)元保證金予以沒(méi)收。 

　　2008年8月，蘇寧集團(tuán)經(jīng)協(xié)商，與黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議解除土地出讓合同，退掉了總價(jià)達(dá)44．04億元的上海南京路163號(hào)地塊。該地塊樓面地價(jià)高達(dá)每平方米66930元，曾號(hào)稱中國(guó)“單價(jià)地王”。 

　　2007年7月24日，長(zhǎng)沙新河三角洲出讓面積為785198．96平方米的地塊，北京北辰實(shí)業(yè)股份公司和北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司以92億元天價(jià)拿下，土地單價(jià)每平方米11716元，樓面地價(jià)每平方米2400元，在總價(jià)上成為“中國(guó)地王”。2008年11月底，項(xiàng)目正式開(kāi)工。目前長(zhǎng)沙市新房均價(jià)低于每平方米4000元，風(fēng)險(xiǎn)可以想象。 

　　“非理性”背后的如意算盤(pán)

　　前車之覆，后車之鑒，然而“地王”大有前仆后繼之勢(shì)，開(kāi)發(fā)商傻嗎？顯然，除了想把成本轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)里面去的意圖之外，開(kāi)發(fā)商追逐“地王”的“非理性”行為背后，不乏精打細(xì)算。

　　“‘天價(jià)地’的成本不僅是表面成本，而是可以通過(guò)‘天價(jià)地’起傳導(dǎo)作用，拉動(dòng)其他樓盤(pán)高價(jià)快速銷售，并增加地區(qū)占有率，這算是為先期占領(lǐng)市場(chǎng)進(jìn)行的額外投入。”中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院副教授俞明軒博士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商額外付出比周圍地塊更高的價(jià)格，還能使其賬面價(jià)值提高。 

　　作為一種商業(yè)手法，“地王”單個(gè)項(xiàng)目成本可能過(guò)高。但要看到另一方面，高成本已經(jīng)被同一家開(kāi)發(fā)商的其他樓盤(pán)價(jià)格暴漲、銷售加快所分擔(dān)。此外，開(kāi)發(fā)商還能用高價(jià)地在股市融資。 

　　據(jù)《廣東省2008年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》分析，當(dāng)年上市公司利用資本市場(chǎng)拓寬融資渠道，通過(guò)增發(fā)新股，發(fā)行公司債等形式獲得巨額資金拿地，然后又以土地儲(chǔ)備為籌碼，提升業(yè)績(jī)，刺激股價(jià)，再融資。如此在樓市、股市左右逢源。“退貨”的土地，實(shí)際成為純粹的資本工具，不再是生產(chǎn)資料。 

　　當(dāng)然，如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了大調(diào)整，股市、樓市間“短路”，被套的是購(gòu)房人和股市投資者。 

　　公眾要理性，莫上“地王”當(dāng)

　　2007年“地王”橫空出世時(shí)，網(wǎng)絡(luò)和媒體都在炒作“傍地王，好乘涼”，然而事實(shí)上真的如此嗎？老“地王”走了，新“地王”來(lái)了，消費(fèi)者“被賣了還替人數(shù)錢(qián)”的事，也許仍然每天都在發(fā)生著。 

　　中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理系主任朱道林教授說(shuō)：“所謂‘地王’產(chǎn)生后帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲的說(shuō)法，完全是一個(gè)‘誤區(qū)’。從理論上來(lái)說(shuō)，影響房?jī)r(jià)的因素，一個(gè)是區(qū)位，一個(gè)是基礎(chǔ)設(shè)施?；A(chǔ)設(shè)施是一個(gè)關(guān)鍵?，F(xiàn)在‘地王’的體量都偏大，‘地王’一旦出現(xiàn)，對(duì)這個(gè)地區(qū)的帶動(dòng)作用可以說(shuō)一點(diǎn)兒也沒(méi)有了。不但沒(méi)有帶動(dòng)作用，還使當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施負(fù)荷比重增加。那么，你說(shuō)住在‘地王’周邊是好還是壞。最簡(jiǎn)單的判斷是，至少你的交通擁堵會(huì)比以前增加很多。” 

　　朱道林說(shuō)，“地王”所處的地方，特別地塊過(guò)大的“地王”，會(huì)影響當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)運(yùn)行關(guān)系。無(wú)論對(duì)買(mǎi)房還是租房而言，“地王”的出現(xiàn)，對(duì)區(qū)域并不一定是好事。對(duì)周邊小區(qū)設(shè)施、生活成本、交通條件、環(huán)境質(zhì)量，都會(huì)形成擠壓。“應(yīng)該引導(dǎo)消費(fèi)者不要跟這個(gè)風(fēng)，不要替開(kāi)發(fā)商炒作，不要自己給自己制造負(fù)擔(dān)。” 

　　“地王”風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)

　　“天價(jià)地的獲得很可能形成風(fēng)險(xiǎn)，但是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)要由企業(yè)來(lái)承擔(dān)，而不能轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)。”俞明軒說(shuō)，“企業(yè)既然敢出這么高的價(jià)，就要監(jiān)督企業(yè)按規(guī)劃做下去。一定要監(jiān)控企業(yè)后續(xù)行為。”要控制土地開(kāi)發(fā)期，防止企業(yè)把土地放在那里，讓土地自然增值。政府要加強(qiáng)土地供應(yīng)監(jiān)督，針對(duì)天價(jià)地，重點(diǎn)防范企業(yè)把自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)“讓”社會(huì)承擔(dān)。“企業(yè)要按規(guī)劃指標(biāo)，不折不扣地落實(shí)。企業(yè)拿地后再改規(guī)劃，就是社會(huì)資源再分配，要警惕。” 

　　按國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定，土地閑置滿兩年就面臨著被政府無(wú)償收回，閑置滿一年不滿兩年的，將按土地價(jià)款的20％繳納土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置房地產(chǎn)用地還要征繳增值地價(jià)，對(duì)違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資。 

　　據(jù)報(bào)道，廣州國(guó)土資源和房屋管理局近日已將2007年部分違約“地王”處理意見(jiàn)上報(bào)廣州市政府，首批8家房地產(chǎn)企業(yè)將因?yàn)闆](méi)有如約履行經(jīng)營(yíng)性用地拍賣和開(kāi)發(fā)流程，將面臨處罰。2007年，廣州市出讓土地中有27宗地塊的樓面地價(jià)超過(guò)了當(dāng)年土地成交均價(jià)4622元／平方米，從而成為各種“地王”。目前未動(dòng)工或緩開(kāi)工的高達(dá)24個(gè)。 

　　長(zhǎng)期追蹤“地王”的中國(guó)土地勘查規(guī)劃院地價(jià)研究所所長(zhǎng)趙松說(shuō)：“如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有拿地后調(diào)整規(guī)劃、提高容積率的空子可鉆，如果有關(guān)部門(mén)嚴(yán)格按出讓合同規(guī)定竣工時(shí)間對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行跟蹤檢查并予以查處，如果方方面面監(jiān)管制度健全完善，土地非理性競(jìng)價(jià)行為可能會(huì)收斂一些。” 

　　對(duì)真正的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，土地首先是生產(chǎn)資料。我國(guó)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科集團(tuán)提出“決不拿地王”，萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)、首席研究員譚華杰近日在接受記者采訪時(shí)表示，許多“地王”都是只有短期內(nèi)房?jī)r(jià)超過(guò)歷史峰值20％至30％才能盈利的項(xiàng)目。

　　將未來(lái)的經(jīng)營(yíng)安全和發(fā)展前景押注在房?jī)r(jià)迅速暴漲的預(yù)期之上，具有巨大的道德和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，而承擔(dān)這一風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)該是企業(yè)。

　　“地王”重現(xiàn)，不是繁榮信號(hào)

　　造就“地王”的巨量資金來(lái)源是引發(fā)爭(zhēng)議的一個(gè)重要原因。此前，北京等地新“地王”的拍得者中，頻頻出現(xiàn)的央企身影已經(jīng)引起了多方詬病。擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)依然為當(dāng)前首要任務(wù)的情況下，大量資金遠(yuǎn)離企業(yè)，扎堆樓市，這樣的此消彼長(zhǎng)，必然導(dǎo)致真正需要資金的企業(yè)難以獲得補(bǔ)給，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回暖形成不利影響。

　　每一次新天價(jià)誕生的槌音落定，都伴隨著無(wú)數(shù)人的望樓興嘆。“地王”頻出，步步推高房?jī)r(jià)，但房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，始終不可能超越鏈條終端——購(gòu)房者的承受能力。而當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)，就業(yè)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力并未提高，“地王”頻出必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)和購(gòu)買(mǎi)力之間的更大脫節(jié)。沒(méi)有成交量支持而僅靠銀行資金硬撐的高房?jī)r(jià)和假繁榮，勢(shì)必爬得越高，摔得越狠。

　　“地王”的出現(xiàn)，不僅緣于開(kāi)發(fā)商的非理性炒作，也與地方政府的推波助瀾不無(wú)關(guān)系。如不盡快從土地供應(yīng)制度、政策入手徹底打破“借地生財(cái)”的利益鏈條，地方政府作為土地市場(chǎng)繁榮的直接受益者，只會(huì)繼續(xù)在開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行、炒房者之間的利益泥潭中越陷越深。

　　“地王”風(fēng)光無(wú)限，既與安居相去甚遠(yuǎn)，更非經(jīng)濟(jì)繁榮信號(hào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看只能依賴于真實(shí)有效需求的培養(yǎng)，而不應(yīng)成為投機(jī)者的盛宴。

　　房?jī)r(jià)超2007年應(yīng)無(wú)懸念

　　今年以來(lái)，全國(guó)主要城市的平均房?jī)r(jià)漲幅已達(dá)20%，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無(wú)論成交量還是房?jī)r(jià)，2009年超過(guò)2007年應(yīng)無(wú)懸念。

　　國(guó)家發(fā)改委調(diào)查顯示，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，環(huán)比上漲0.8%。這是今年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比、環(huán)比首次出現(xiàn)雙上漲。環(huán)比方面已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月上漲，且漲幅逐月擴(kuò)大，其中，3月份環(huán)比上漲了0.2%，4月份環(huán)比上漲0.4%，5月份環(huán)比上漲0.6%。在經(jīng)歷了一季度的交易量放大之后，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始在二季度逐漸反彈。

　　緊跟開(kāi)發(fā)商之后，投資性客戶也開(kāi)始捕捉到了市場(chǎng)回暖的苗頭，近兩三個(gè)月來(lái)，投資性客戶逐漸在房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍起來(lái)。從今年第一季度，全國(guó)房?jī)r(jià)就已經(jīng)開(kāi)始上漲，現(xiàn)在則已經(jīng)重回上升通道，進(jìn)入了普漲和大漲階段?？梢灶A(yù)見(jiàn)，下半年樓市供需兩旺的局面難以改變。