土地市場快速降溫：流拍占近兩成 多數(shù)房企偏謹慎

    房屋銷售的冰冷態(tài)勢，迅速蔓延到土地市場。今年以來，全國多個城市出現(xiàn)土地流拍、流標和底價成交現(xiàn)象，二三線城市這類最為普遍。據(jù)不完全統(tǒng)計，3月以來，流拍流標現(xiàn)象占比已接近土地市場的兩成，底價成交比例同樣明顯增加。按照慣例，當房屋交易市場出現(xiàn)異動之后的4-6個月，才會傳導(dǎo)至土地市場。但今年的土地市場走勢，幾乎和房屋交易市場同步。為何土地“淡市”來得如此快？

    析人士表示，當前樓市供需關(guān)系正趨于平衡，導(dǎo)致市場預(yù)期生變。多數(shù)房企對后市的看法偏向謹慎，加之資金鏈趨緊，因此放緩了拿地節(jié)奏。這種跡象預(yù)示，隨著供需雙雙回落，今年房地產(chǎn)市場將迎來“小年”。值得注意的是，由于庫存量較大，“冰封”狀態(tài)恐難以在短期內(nèi)解凍。

    流拍再現(xiàn)

    土地市場趨冷的跡象從3月就開始顯現(xiàn)，到4月變得更加明顯。3月20日，天津土地交易中心拍賣大廳編號為津西青(拍)2013-03號地塊最終流拍，成為今年以來天津土地市場第3宗流拍地塊。

    4月15日，蘇州一舉推出18宗地塊，吸引了包括招商、旭輝、朗詩和仁恒等27家房企參與競爭，其中3宗流拍，5宗底價成交。當?shù)亻_發(fā)商稱，近幾年來這種情況“相當罕見”。

    4月16日，分布于濟南6個區(qū)的9宗土地掛牌截止，其中長清區(qū)大小柿子園村的兩宗土地因無人報價而流拍，剩余的7宗土地全部以底價成交。

    4月18日，南京國土資源局公開出讓四宗地塊，其中為一宗商住地塊，其余三宗為商業(yè)地塊。從現(xiàn)場競爭情況來看，此次參與土地拍賣會的開發(fā)商只有5家，四宗地塊均底價成交。

    4月21日，杭州余杭組團33號地塊成交，作為本月推出的唯一一宗宅地，起始價4.03億元，容積率為1.4至1.5。最終，該地塊僅有兩家房企報名競拍，江蘇新城在底價基礎(chǔ)上加價2萬元直接競得。

    4月23日下午，天津市出讓武清下朱莊一宗宅地，掛牌截止時仍無報價而“流產(chǎn)”。接下來出讓的臨西青大學(xué)城一宗宅地則以底價售出。

    分析人士指出，4月以來全國土地市場可以用哀鴻一片來形容。除一線城市之外，多數(shù)二三線城市的土地交易市場趨于冷淡。流拍、流標、底價成交頻現(xiàn)，競爭者減少，競價次數(shù)也大幅降低。

    今年一季度，這種冷淡就已現(xiàn)端倪。根據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)，今年一季度，全國主要熱點城市上報異常交易地塊90宗，較上季度減少94宗，降幅超過50%。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，在僅剩一周的情況下，4月20家大型房企用于拿地的資金只有55.95億元，不足去年同期的兩成。

    分析人士指出，上次出現(xiàn)土地市場全面冷淡的情況，還是在“新國八條”出臺、市場處于冷淡局面的2011年。再往前數(shù)，就要追溯到受金融危機影響的2008年。即便在這兩個年份，市場的預(yù)期也從未這么悲觀。

    房企謹慎

    “總公司去年就預(yù)警，除非價格和地段都特別合適，否則不要盲目出手，更不要拿高價地。”蘇州某房地產(chǎn)公司負責人向中國證券報記者表示，去年年末做年度策略時，公司就定下了“審慎”的基調(diào)。按照這個要求，今年以來該公司始終未在蘇州市場拿地。

    類似該公司的情況并不少見。根據(jù)上市房企的年報，在今年對土地市場和區(qū)域布局的策略中，多數(shù)房企強調(diào)了審慎原則。尤其是區(qū)域布局中，對于二三線城市的開拓策略顯得更為保守。

    北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，當前房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)明顯分化。其中，一線城市因資源聚集，對需求有著持續(xù)吸引力；廣大二三線城市則由于市場供應(yīng)過大，市場趨于飽和，出現(xiàn)土地交易冷淡的現(xiàn)象。

    張大偉還表示，房企拿地放緩的主要原因有三點：第一，房價上漲幅度放緩。春節(jié)過后，房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙變化。部分區(qū)域的供需格局悄然生變，且降價現(xiàn)象迅速蔓延。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對市場的預(yù)期趨于悲觀。第二，標桿房企在2013年土地儲備充分，前10家大型房企在2013年購入接近4000億元土地，土地儲備提前完成。第三，2013年全國一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高，達到5127億元。在這種情況下，企業(yè)負債明顯提高。加之今年5-6月信托兌付集中到期，因此企業(yè)在拿地策略上愈加謹慎。

    相比之下，盡管一線城市的土地市場仍然“不愁賣”，但競買者數(shù)量減少、競價次數(shù)降低已是普遍現(xiàn)象。在北京等市場，一些地塊也出現(xiàn)低價成交現(xiàn)象，去年以來的土地泡沫已有降溫態(tài)勢。

    分析人士表示，土地市場走勢比房屋市場有滯后性。按照慣例，當房屋交易出現(xiàn)明顯降溫之后的4-6個月，頹勢才會傳導(dǎo)到土地市場。但在此輪市場調(diào)整中，房屋與土地交易趨勢的變化幾乎同步。

    “如果年初的判斷是‘謹慎樂觀’的話，那么現(xiàn)在只剩下‘謹慎’了。”某一線房企相關(guān)負責人向中國證券報表示，房地產(chǎn)市場走勢的突變，讓企業(yè)始料未及。如今企業(yè)對市場的信心空前降低，并轉(zhuǎn)向“觀望”。

    今年3月下旬開始，杭州、南京、常州等地出現(xiàn)部分區(qū)域房地產(chǎn)項目降價現(xiàn)象，并迅速蔓延到北京、廣州等一線城市，包括萬科在內(nèi)的大型房企也進入“低價走量”的節(jié)奏。同期，李嘉誠轉(zhuǎn)讓其在內(nèi)地的最后一個項目，似乎在警示內(nèi)地樓市風險。業(yè)內(nèi)人士指出，這種情況令不少開發(fā)商擔憂，市場策略也調(diào)整至更保守的狀態(tài)。

    “冰封”延續(xù)

    一位接近國土資源部的專家表示，部分區(qū)域市場飽和，甚至泡沫面臨破裂，已是整個業(yè)界的基本判斷。因此，即便政府出臺救市政策，對市場的刺激作用也很有限。

    他認為，從整體市場來看，“供不應(yīng)求”的時代已經(jīng)過去，利潤下滑、拿地成本提高、銷售速度放緩將是未來很長一段時間的大趨勢。多數(shù)企業(yè)都意識到這一點，所以收縮戰(zhàn)線、降價走量是共同的選擇，也是“聰明的選擇”。

    事實上，從我國真正實施住房市場化改革算起，至今不足20年，房地產(chǎn)的黃金時代緣何如此快就要終結(jié)？該專家表示，在“土地財政”的驅(qū)動下，很多地方政府此前大量供地，造成區(qū)域內(nèi)的土地和房屋供應(yīng)很快達到飽和。同時，由于產(chǎn)業(yè)、交通等配套不足，導(dǎo)致城市化進程緩慢，存量房屋難以消化。

    與買方的冷淡相比，賣方仍在積極推地。4月以來，廣東、福建、安徽等地的地方政府紛紛召開推介會，以較優(yōu)惠的政策尋找買家。其中，安徽安慶還在北京舉辦土地推介會，共推出28宗、4250畝土地。但其前景并不被業(yè)界看好。分析人士還指出，隨著土地改革的推進，農(nóng)地入市步伐也將加快，其對土地市場也會帶來不小供應(yīng)壓力。

    土地市場與房屋市場雙雙降溫，正揭示出一個事實：當前房地產(chǎn)市場的信心已經(jīng)降至冰點，供需雙方都在觀望。多數(shù)機構(gòu)均表示，未來一段時間，房地產(chǎn)市場將不可避免地維持低位，并可能進入較長時間的“冰凍期”。

    分析人士指出，就土地市場而言，如果土地交易低迷的時間持續(xù)過長，未來一到兩年間，部分區(qū)域市場有可能再次面臨供應(yīng)短缺情況，屆時房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)波動。

    事實上，供應(yīng)端頹勢已經(jīng)出現(xiàn)。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國房屋新開工面積29090萬平方米，下降25.2%；其中，住宅新開工面積21238萬平方米，下降27.2%。同期，房屋竣工面積也有一定下滑。

    值得注意的是，隨著庫存量的積壓，土地市場的“冰封”恐將持續(xù)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，3月末商品房待售面積52163萬平方米，比2月末增加766萬平方米。按照現(xiàn)有的銷售速度，去化周期將超過8個月。分析人士指出，考慮到區(qū)域之間的差異性，部分區(qū)域的去化周期將超過12個月，庫存仍處于“嚴重積壓”狀態(tài)。