地王頻出背后：廣州24塊老地王仍在“長草”

    近期，廣州土地市場再度喧鬧起來，又上演了一場轟轟烈烈的“地王”秀，土地價格被不斷刷新超越。而與此同時，一些老“地王”卻仍曬著太陽，長滿雜草。

　　為何開發(fā)商閑置老“地王”不建，卻又不斷拍出新“地王”？這又將會為房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響？“地王”頻出的背后，開發(fā)商究竟打著什么算盤？

　　老“地王”閑置與新“地王”并存

　　2007年9月11日，保利地產(chǎn)以21．2億元和20．8億元奪得位于廣州市白云區(qū)金沙洲的兩塊土地，樓面地價分別高達8769元／平方米和8112元／平方米，這兩塊土地也成為金沙洲的“地王”。

　　與2007年的風光無限相比，當下，這兩塊“地王”顯得有些落寞。近兩年過去了，“地王”上面仍沒有蓋起一棟樓，依舊靜悄悄，地上的荒草在陽光下顯得郁郁蔥蔥。看上去，與兩年前并無太大變化。

　　而這不是個案。“在2007年拍賣的土地中，不少土地都在曬太陽。”據(jù)廣州合富輝煌首席分析師黎文江介紹，2007年廣州市共賣出住宅地294萬平方米，平均樓面地價4622元／平方米。若以此均價為基準，有27塊土地的成交價高于此均價，然而直到目前，有24塊“地王”未售或未動工。

　　盡管老“地王”還在那里長草，新“地王”卻在不斷涌現(xiàn)。今年5月以來，廣州開發(fā)商展開新一輪土地爭奪戰(zhàn)，新“地王”再現(xiàn)。在6月10日的土地拍賣中，廣州城建地產(chǎn)以樓面地價15323元／平方米，拿下珠江新城的一塊住宅用地成為區(qū)域“地王”。7月16日，廣州大學城住宅地又拍出了7296元／平方米樓面地價，成為該區(qū)域的“地王”。

　　開發(fā)商再搶新“地王”意欲何為

　　老“地王”閑置是因為“面粉”都貴過“面包”了。廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同給記者算了一筆經(jīng)濟賬：“去年金沙洲不少樓盤售價只有約6000元／平方米，而‘地王’樓面地價則已超過了8000元／平方米。這樣的話，開發(fā)商就只有兩種選擇，要么讓‘地王’曬太陽，要么退地。”

　　然而，需要指出的是，一些開發(fā)商并不缺錢開發(fā)老“地王”。以保利地產(chǎn)為例，在金沙洲“地王”未建的情況下，今年7月16日，保利地產(chǎn)又以8．5億元拿下金沙洲的另一塊地。

　　事實上，有些開發(fā)商短期內(nèi)就沒有打算開發(fā)“地王”，而是試圖通過高地價來帶動在售樓盤房價的上漲。“地王”也正在成為開發(fā)商的一種“開發(fā)策略”，或者從土地資源演變?yōu)橘Y本資源，尤其是對那些籌劃上市或者已經(jīng)上市的開發(fā)商。

　　因此，“地王”閑置不用，表面上看起來是賠錢的買賣，但對一些開發(fā)商來說，即便“地王”還沒有開發(fā)建設(shè)，也能為其帶來好處，所以“地王”仍舊不斷地冒出來。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜舉例分析認為，雖然廣州城建地產(chǎn)以1．5萬元／平方米左右的樓面地價競得珠江新城“地王”，但土地總價也不過3．45億元。但是“地王”一出，周邊樓盤應聲而漲。其中也包括城建地產(chǎn)自己的項目星匯云錦，每平方米價格從20000元漲到了22000元。根據(jù)測算，僅此項目，城建就憑空多賺了2億元，而且城建在珠江新城還有一個在建的西塔項目。

　　“這不得不讓人懷疑，廣州城建地產(chǎn)搶‘地王’的目的是否是為了迅速開發(fā)建樓。”韓世同也認為，作為地方大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，廣州城建集團其實土地儲備并不緊張，但其推高地價對其在售、在建和待建項目的估價有利。

　　完善拿地退地機制

　　“地王”閑置為房地產(chǎn)市場造成了嚴重影響。“這24塊未售或未動工的總用地面積約121．4萬平方米，規(guī)模接近2008年的住宅用地總出讓量125萬平方米，這些土地的閑置意味著政府通過土地市場調(diào)控樓市的宏調(diào)計劃落空。”黎文江表示，隨著今年樓市轉(zhuǎn)暖，市場因此又出現(xiàn)了商品房短缺的征兆。

　　此外，“地王”頻頻出現(xiàn)也直接拉升了房價，加劇了回暖基礎(chǔ)仍不牢固的房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性。

　　為此，黎文江建議，房管部門應該采取有效措施促成這些地王的開工，有特殊原因不能開工的允許退地重新拍賣，避免影響政府的供應計劃。同時，提高退地成本，防止一些開發(fā)商一旦形勢變差，就向政府求救退地，或者要求改容積率等。

　　韓世同建議，現(xiàn)在的土地出讓制度還應設(shè)定利益相關(guān)人的限制條件，防止有些開發(fā)商竟拍“地王”不是為了迅速建房，而是為了推高其在售或者在建樓盤的價格，從而擾亂土地市場，引發(fā)土地市場泡沫。

　　事實上，對于那些閑置“地王”的開發(fā)商，廣州正準備給予處罰。據(jù)廣州市國土房管局副局長、新聞發(fā)言人黃文波介紹，在2007年產(chǎn)生的高價地中，目前仍有8幅未履行拍賣公告和土地出讓合同規(guī)定。廣州市國土房管局已經(jīng)對此形成了意見，并已經(jīng)上報市政府，將對破壞土地市場規(guī)則的行為做出處罰。