供需逆轉(zhuǎn) 樓市調(diào)整期來臨

    “現(xiàn)在每個(gè)月只能賣兩套房。”通州某樓盤銷售員無奈地對記者表示。作為一個(gè)跑量的剛需盤，銷售量大降，銷售員近期的收入也是捉襟見肘。

    更讓這位銷售員無奈的是，他所在的樓盤最新一期推出的樓棟定價(jià)為2.8萬-3萬元/平方米。比該樓盤位置稍差，同樣位于北京通州區(qū)域的自住型商品房項(xiàng)目紫峰·九院城4月24日開始網(wǎng)上申購。該樓盤約1100套，限價(jià)10000元/平方米。該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，紫峰·九院城將建成低密度的花園洋房，容積率僅為1.78，為目前北京自住房項(xiàng)目最低。

    “自從萬科橙平價(jià)入市之后，開發(fā)商對后市的看法就變得非常悲觀。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅稱，在3月以來市場供應(yīng)量回升的背景下，4月北京商品住宅市場卻是“量跌價(jià)減”。這證明購房者的觀望情緒正在加重，并影響到了開發(fā)商的看淡后市的預(yù)期。

    郭毅認(rèn)為，北京樓市正面臨下行風(fēng)險(xiǎn)，為了消化庫存、回籠資金，房企紛紛搶跑市場，推盤力度大增。

    數(shù)據(jù)顯示，5月份，包含首開香溪郡、首地·浣溪谷、潤楓尚領(lǐng)]、路勁世界城等項(xiàng)目在內(nèi)，北京商品住宅市場將有37個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，同比去年增加了32%，同時(shí)創(chuàng)下自2010年北京實(shí)施限購以來同期開盤項(xiàng)目量的新高。

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前北京新建住宅庫存已接近7萬套，比春節(jié)后的2月18日庫存最低點(diǎn)55227套，增長超過1萬套。創(chuàng)下13個(gè)月來的新高。

    在供應(yīng)高企的背景下，樓市成交量卻不甚樂觀。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，4月第三周北京住宅共成交1685套，環(huán)比增加18.8%，成交量與3月第三周相比下降22.8%。4月以來連續(xù)三周跌至2000套以下。

    郭毅注意到，北京自住型商品房入市項(xiàng)目量的增加，加快了購房客群由商品房市場向自住型商品房市場的流動(dòng)速度，特別是與自住型商品房戶型產(chǎn)品近似的緊湊型剛需盤，更因面臨直接競爭，導(dǎo)致蓄客量的跳水。去年底剛需市場還一片紅火，12月首創(chuàng)伊林郡、萬德福廣場等項(xiàng)目，開盤房源量與參與搖號的客戶比還在1∶2甚至1∶3，但今年3月后市場形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，剛需盤不僅不再“日光”，甚至開盤當(dāng)天的認(rèn)購量降至50%-60%左右。

    鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為，濃重的觀望情緒短期內(nèi)還未有明顯緩解的跡象，預(yù)計(jì)成交乏力的狀態(tài)還將持續(xù)一段時(shí)間。

    不僅北京，購房者觀望幾乎已形成全國性現(xiàn)象。中原數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)市場一季度均處于低迷狀態(tài)。進(jìn)入4月以后，成交仍然是環(huán)比下跌，一批熱點(diǎn)城市出現(xiàn)30%以上的降幅。

    中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，2014年3月，住宅、辦公樓和商業(yè)用房投資收益下降城市的占比分別高達(dá)44.82%、48.21%和59.30%。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)分析師認(rèn)為，由于看淡后市，不少城市急于兌現(xiàn)的開發(fā)商及個(gè)人業(yè)主，調(diào)低了房屋售價(jià)，全國近半城市的房價(jià)因此出現(xiàn)調(diào)整。受此影響，全國城市房地產(chǎn)投資收益分化的現(xiàn)象日益加劇。如果沒有強(qiáng)悍的外部資金流注入，各地住宅投資收益率的調(diào)整幅度將進(jìn)一步加強(qiáng)。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，進(jìn)入5月，臨近房企沖刺上半年業(yè)績的時(shí)間窗口，眾多項(xiàng)目雖然各方面條件并不完備，也只得選擇強(qiáng)行開盤，因此5月上市項(xiàng)目數(shù)量大增。但項(xiàng)目集中入市，使得本就不足的購房客群被進(jìn)一步稀釋，為了實(shí)現(xiàn)銷量，開發(fā)商恐怕只能依靠降價(jià)手段來吸引購房者，預(yù)期5月，停漲、降價(jià)入市的項(xiàng)目還會(huì)增多。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示，宏觀經(jīng)濟(jì)仍未走出低谷，房地產(chǎn)信貸持續(xù)偏緊，部分城市樓盤降價(jià)，觀望情緒蔓延，這幾個(gè)綜合因素是導(dǎo)致今年以來商品房成交不振的原因。二季度的走勢至為關(guān)鍵，它將在很大程度決定2014年樓市的表現(xiàn)?，F(xiàn)在來看，除非中央默認(rèn)一些城市救市，否則，房地產(chǎn)市場將延續(xù)現(xiàn)有的調(diào)整趨勢，如果4-5月這個(gè)銷售旺季出現(xiàn)一兩家全國性知名開發(fā)商帶頭降價(jià)，那就會(huì)奠定房地產(chǎn)進(jìn)入全面調(diào)整的基調(diào)。