買房"送面積"靠不靠譜 購房前弄清三件事

    在各類樓市促銷手段花樣百出的今天，買房贈送花園、露臺、飄窗等全部或部分面積的銷售形勢已四處可見，在一些城市的贈送面積甚至成為了普遍的做法，每個樓盤都有或多或少、送法各異的“額外面積”。在一些樓盤的推銷過程中，售樓人員還會著重介紹這部分“贈送”的面積如何實用、如何能讓實際得房率超過100%。

    那么，這些贈送面積的做法靠譜嗎？特別是一些要在交房后二次封閉改造的贈送方式，不會面臨什么風(fēng)險嗎？業(yè)內(nèi)人士指出，購房者應(yīng)詳細了解不同樓盤贈送面積的不同做法，區(qū)分其合法性、實用性，才能讓這部分贈送面積變得靠譜起來。

    買不買看實際需求

    目前樓市一些熱賣的戶型產(chǎn)品贈送面積極為常見，贈送面積普遍在原戶型面積的5%~10%，陽臺、花園、飄窗等計一半面積更是成為樓盤最常見的贈送手法。這類戶型的贈送面積經(jīng)過改造后，基本能實現(xiàn)兩房變?nèi)?，三房變四房，使用率得到了改善?/p>

    然而，業(yè)內(nèi)人士也指出，近年來因面積贈送而產(chǎn)生的糾紛呈上升趨勢。在這些案例中，有一種“送面積”是噱頭，用數(shù)字游戲迷惑消費者，讓購房人難以比較房屋的單價；另一種是“偷面積”，會影響戶型整體的采光、通風(fēng)設(shè)計和日常使用。而發(fā)生糾紛以后，這些“贈送面積”不會計入建筑面積，在房產(chǎn)證上也沒有體現(xiàn)，所以一旦出現(xiàn)問題，權(quán)益很難得到法律保護。

    因此，購房者需要理性看待“買房送面積”，根據(jù)自己的住房實際需求去衡量，再決定是否要購買。如果產(chǎn)品設(shè)計合理，開發(fā)商“贈送”面積能被合理使用；但如果只是沖著“贈送”而出手，一旦戶型設(shè)計不合理，就會增加購房者后期裝修成本，甚至造成使用不便，那就得不償失了。

    分清合法贈送和非法贈送

    專業(yè)人士還透露，目前很多樓盤所宣傳的贈送面積大部分是國家規(guī)定不計面積的。比如根據(jù)相關(guān)規(guī)定，入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積；露臺是完全贈送的；地下室凈高滿2.1米算面積，低于2.1米不算面積；飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高于2.1米要算面積，低于2.1米不算面積；同樣，閣樓凈高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。因此，如果開發(fā)商將這些也計入“贈送面積”，那只是在玩炒作的噱頭罷了，而若是有類似贈送3/4的陽臺面積，那才算是真的贈送了購房者面積，得到了實惠。

    記者了解還發(fā)現(xiàn)，一些樓盤的贈送面積都是不計入產(chǎn)權(quán)證的，這就意味著這些贈送的露臺、院子等只有使用權(quán)，像公共的樓頂平臺等則屬于業(yè)主共有部分，開發(fā)商不能約定為屬于某一戶業(yè)主使用。“實際上真正贈送面積，就是在產(chǎn)權(quán)證上實際面積上收錢打折，比如產(chǎn)權(quán)證上120平方米的房子，開發(fā)商只收110平方米的錢，那10平方米才能算是贈送，否則就不能算作贈送面積。”有房產(chǎn)局工作人員表示，所謂“贈送面積”，其建筑成本可能已被分攤進了房價，買房更應(yīng)該重點關(guān)注房屋的質(zhì)量、配套等要素。

    律師對此類容易出現(xiàn)糾紛的問題也特別指出，贈送面積通常分成2類，一類是合法的，也就是能夠入房產(chǎn)證的面積。如果這些部位出現(xiàn)了質(zhì)量問題，開發(fā)商理所當(dāng)然的應(yīng)履行保修義務(wù)；另一類是沒有寫入房產(chǎn)證的贈送面積。對該類贈送，律師認為，沒有寫入房產(chǎn)證的贈送面積其實是違法的，這些面積應(yīng)該屬于小區(qū)所有業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)將這些面積贈送給私人使用。如果這些業(yè)主共有的地方出現(xiàn)了質(zhì)量問題，開發(fā)商也應(yīng)該根據(jù)保修合同履行保修義務(wù)。

    購房前弄清三件事

    相關(guān)部門的工作人員表示，對于贈送面積，購房者要理性看待并且從居住角度出發(fā)去判斷。如果產(chǎn)品設(shè)計合理，買房人能得到額外使用面積，開發(fā)商房子也賣得好，可以說是一種雙贏，但如果沖著“贈送”兩個字盲目以為撿了便宜，沖動買房，萬一贈送部分設(shè)計得不好，不能利用或?qū)笃谑褂迷斐衫_，那就得不償失了。具體的，可以從三個方面著手，在購買前就弄清楚送面積的詳細情況。

    第一，簽合同之后再交定金，在簽合同之前，一定要把贈送面積的條款正式載入合同當(dāng)中。如果在簽合同之前就把定金給交了，那么主動權(quán)在一定程度上就易手了，若是在后面遇到開發(fā)商不履行口頭承諾，即使能夠打官司要回自己的預(yù)付定金，也會消耗極大的時間和精力，很不劃算。購房者在購買這種贈送面積的房源之前，一定要把贈送面積的條款切實寫入合同當(dāng)中，形成文字性的合同，這樣才真正受法律保護。對于開發(fā)商的口頭承諾，不要相信太多，只有合同才是正規(guī)可靠的。特別是一些入戶花園、挑高陽臺等能否封閉起來，并非由開發(fā)商說了算，這取決于城管或物管是否批準(zhǔn)。而且，“贈送面積”不屬于產(chǎn)權(quán)面積，今后如果遇到拆遷、出售、繼承、抵押等情況時，購房者的權(quán)益很難得到保護，容易產(chǎn)生糾紛。

    第二，要弄清楚贈送面積的真實情況，千萬不要被開發(fā)商用一些花招伎倆給糊弄和忽悠了。如果贈送的面積是切切實實的，對于購房者來說肯定是一件好事。開發(fā)商若是真心想要送面積的話，倒不如干脆降價，那樣的效果可能會更好。之所以選擇贈送面積這一手段作為促銷方式，自然是因為其中可以做文章，購房者一不小心就可能被這些小花招給忽悠和糊弄過去了。比如說，有些開發(fā)商會把公攤面積、公共綠地面積、陽臺等算作贈送面積，這實際就是玩障眼法，因為這些本來就是屬于購房者的，不送也是他們的。還有一些贈送面積如閣樓等，往往存在著光線晦暗、窄小不好用、容易受熱受潮等問題，也一定要先看好再簽合同。

    第三，在驗房收房過戶的時候，還要確認贈送的面積是可以辦理房產(chǎn)證的，是享受跟主體房產(chǎn)同等待遇的。有些開發(fā)商在實際交易當(dāng)中，也的確會贈送給客戶一些露臺等還算實用的面積，但是這個面積并不能載入房產(chǎn)證，不享受產(chǎn)權(quán)待遇。如果是這樣的話，那就意味著這個贈送面積在某種程度上可以算作違建面積，遇到拆遷或者一些爭議糾紛的時候，就很難保護自己的合法權(quán)益。因此，對于開發(fā)商贈送的面積，一定要寫明白，是能夠跟主體房產(chǎn)享受同等商品房產(chǎn)待遇的。