房價大漲政策恐微調(diào) 樓市面臨銷售量下行風險

    券商最新的房地產(chǎn)行業(yè)報告顯示，重點城市整體銷量高位震蕩，一線城市銷量在6月底達到高峰后已經(jīng)連續(xù)三周下滑；受房價上升、新增供應減少和政策微調(diào)等因素影響，下半年主要城市商品房銷售面臨下挫風險。業(yè)內(nèi)預計，上半年“價量齊升”的局面將告一段落，價量博弈的壓力正在加大；而近期地產(chǎn)股的調(diào)整也反映了市場的這一擔憂。

　　短期波動加劇

　　長江證券監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，最近一周（7月19日-26日），長三角區(qū)域，上海、南京和杭州成交量基本平穩(wěn)，寧波和蘇州成交量則大幅下降，其中，蘇州一手住宅成交量環(huán)比下降24.48%，寧波商品房周成交面積環(huán)比下降31.94%。珠三角區(qū)域，樓市銷量下滑更為明顯，其中，深圳一手房成交量環(huán)比大幅下降40.6%。環(huán)渤海區(qū)域，商品房成交量總體有所下滑，其中，北京一手住宅成交面積環(huán)比微漲3.73%，天津一手住宅日均成交面積環(huán)比上升12.01%，而青島住宅成交面積環(huán)比下降12.91%，濟南成交套數(shù)環(huán)比下降28.57%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房價大幅上升后步入高位震蕩，樓市成交量在短期內(nèi)的波動也將加劇。歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，樓市銷售在經(jīng)過5、6月份的旺季后，7、8月份一般都會有所回落。而影響成交量的關鍵因素——房價，在過去三個月里過快上漲，將遏制購房需求的進一步釋放。

　　長城證券的報告指出，一、二線城市的售價均已創(chuàng)新高，其中，一線城市最近一周的價格已經(jīng)高出2007年下半年平均水平30%，最近四周平均價格也已高出25%；二線城市最近一周高出20%，最近四周平均價格高出15%。即使是深圳等經(jīng)歷房價大調(diào)整的城市，房價距離前期高點也僅僅低15%左右。在長城證券監(jiān)測的20個重點城市中，最近一周商品房成交面積環(huán)比上升的城市有9個，下跌的城市達到11個，整體漲跌互現(xiàn)，部分城市調(diào)整震蕩較大。

　　政策或?qū)⑽⒄{(diào)

　　國海證券房地產(chǎn)業(yè)8月份投資策略指出，7月份最受關注的兩大事件，一是銀行系統(tǒng)開始強調(diào)對以二套房為主的貸款風險進行控制，二是政府大力證明土地價格不是推升商品房價格上漲的主要原因。這種表態(tài)預示著，政府并不認同房價上漲，而貨幣政策持續(xù)放松的力度和時間不能太過樂觀，今后政策對行業(yè)的影響將由積極偏向中性。

　　業(yè)內(nèi)分析人士認為，在成交量進一步提升動力不足的同時，價格提升卻較明顯，因此，房地產(chǎn)政策層面可能出現(xiàn)適當微調(diào)。如果以二套房貸為主的新增購房貸款適當收縮，必然造成購買力的減弱。

　　近期，住房與城鄉(xiāng)建設部開始警示樓市泡沫，其在一份主要城市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告中判斷，今年3、4月份房地產(chǎn)業(yè)開始回暖，剛性需求令成交量反彈；5、6月份，一些投資性的需求(包括部分海外投資資金)不斷入場，隨之投機性需求也在騷動，樓市泡沫苗頭顯現(xiàn)。

　　長城證券預計，樓市前期快速反彈是在政策和流動性推動下對前期調(diào)整的修復，目前修復過程已經(jīng)完成，價、量均已創(chuàng)出新高，后市將是經(jīng)濟復蘇推動下的平穩(wěn)發(fā)展。不過，在經(jīng)濟復蘇尚不穩(wěn)固的情況下，政策打壓樓市的可能性很小，從“二套房貸”本身來看，銀監(jiān)會主要從防范銀行風險的角度出發(fā)，要求提高首付比例，而在利率方面，仍然給予銀行較大程度的自由裁量權。

　　國信證券則指出，放貸政策是否真正收緊，取決于下半年房價是否出現(xiàn)大范圍暴漲，而局部地區(qū)個別政策微調(diào)的可能性較大。