房產(chǎn)中介“漫天要價(jià)” 建行退出二手房貸市場

    這是二手房交易最火熱的夏天，建設(shè)銀行卻要選擇離開這個(gè)市場。

　　據(jù)本報(bào)了解到，從7月底開始，建設(shè)銀行就開始不再對(duì)鏈家、我愛我家等各大房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行二手房按揭的返點(diǎn)。

　　這就意味著不會(huì)再有房地產(chǎn)中介公司把二手房買家介紹給建設(shè)銀行辦理按揭貸款，可以說建行主動(dòng)放棄了二手房貸市場。

　　中國建設(shè)銀行作為中國住房按揭貸款的行業(yè)先行者和業(yè)務(wù)領(lǐng)先者，它的退出讓市場頗為吃驚。

　　建設(shè)銀行退出

　　眼看著房價(jià)月月飆漲的趙東終于下決心買房了。

　　這位職業(yè)攝影師看中了東三環(huán)西壩河附近的一套二手的一居室?；谧约哼€款方便，趙東本想把建設(shè)銀行作為自己購買二手房的貸款銀行，但是中介公司鏈家的工作人員卻告訴他，建行已經(jīng)不做二手房按揭貸款了。

　　“要買房，到建行”，對(duì)這句話耳熟能詳?shù)内w東無法了解這背后的原因。而事實(shí)卻是，在數(shù)家房地產(chǎn)中介公司推薦的按揭銀行名單里，已經(jīng)沒有建設(shè)銀行了。

　　“他們是最近才退出我們的合作名單的。”一位我愛我家門店的店長告訴記者，“具體原因不清楚，建行下邊支行的人告訴我們他們的信貸額度上半年用完了。可能是上半年太火了，已經(jīng)賺夠了，所以下半年緩一緩吧。”

　　該人士還進(jìn)一步在從網(wǎng)上搜索到一條信息去印證他的看法，“建設(shè)銀行確定全年貸款增量目標(biāo)約為9000億元，鑒于上半年新增貸款已達(dá)7085億元，未來的貸款空間已經(jīng)相當(dāng)狹窄”。

　　一位鏈家的店長也證實(shí)，從鏈家地產(chǎn)的內(nèi)部系統(tǒng)上也看到，建行已經(jīng)暫停了二手房按揭業(yè)務(wù)。

　　“據(jù)說，是因?yàn)殂y監(jiān)會(huì)最近發(fā)了一份 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》。建行覺得二手房的假按揭太多，風(fēng)險(xiǎn)比較大，所以叫停了二手房按揭。不過還沒聽說其他行不做的消息。”他說。

　　建設(shè)銀行的一位工作人員以正處于中報(bào)發(fā)布禁默期為由拒絕回答這個(gè)問題。

　　一位建設(shè)銀行公司業(yè)務(wù)部人士則非常謹(jǐn)慎的表示，上半年二手房價(jià)格上漲太快了，無論是出于貸款額度還是風(fēng)險(xiǎn)控制的考量都有必要緊一緊。

　　本報(bào)從北京某大型房屋中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人處得到消息稱，建設(shè)銀行的確全面取消了對(duì)二手房中介的個(gè)人房貸“返點(diǎn)”。

　　“這就是說，中介把二手房貸客戶介紹給建行再也得不到任何好處了，大家當(dāng)然不會(huì)那么傻再把客戶介紹給他們了，此舉等于宣布退出二手房貸市場。”該人士解釋說。

　　“不光我們不推薦了，即便客戶過去辦，他們也不怎么接單了，項(xiàng)目審的很嚴(yán)格。”一位中介公司負(fù)責(zé)人稱。

　　而就在差不多與建行決定撤出二手房貸市場的同時(shí)，國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局公布了6月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格，同比上漲0.2%，環(huán)比上漲0.8%，繼續(xù)保持了強(qiáng)勁反彈的勢頭。

　　0.6%的游戲

　　一位知情人士告訴本報(bào)，實(shí)際上，真正導(dǎo)致建行撤出二手房貸市場的導(dǎo)火索可能就是與中介機(jī)構(gòu)在“返點(diǎn)”上出現(xiàn)了分歧。

　　該人士透露，中介機(jī)構(gòu)希望建設(shè)銀行給的“返點(diǎn)”能夠提高到二手房信貸規(guī)模的1%-1.5%左右，而建設(shè)銀行則堅(jiān)持維持在一個(gè)較低的水平，最后建行干脆不再“返點(diǎn)”，撤出二手房貸市場。

　　所謂“返點(diǎn)”，實(shí)際上是商業(yè)銀行和房地產(chǎn)中介服務(wù)公司在二手房按揭交易中的慣例。中介公司把客戶推薦給商業(yè)銀行做按揭貸款，銀行給予中介公司一定比例的返傭。

　　一位商業(yè)銀行房貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，與一手房的運(yùn)作模式不同（銀行可以和開發(fā)商談好按揭貸款，銀行給開發(fā)商放貸的交換條件之一就是要把按揭貸款放在本行），二手房交易完全依靠中介商的撮合，在操作過程中，購房者選擇哪家銀行貸款，經(jīng)紀(jì)人發(fā)揮著更為主動(dòng)的作用，而經(jīng)紀(jì)人與銀行貸款專員之間的默契程度，在貸款銀行的選擇上發(fā)揮重要作用。所以，銀行基本上只能被動(dòng)依靠中介商推薦客戶。

　　記者了解到，目前一些中介公司還專門成立了貸款公司負(fù)責(zé)和銀行合作二手房按揭和轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。

　　“目前，這個(gè)市場基本上壟斷在幾家大的房地產(chǎn)中介商手中，如果想要在二手房貸這個(gè)市場上占據(jù)比較高的份額就必須要給中介商返點(diǎn)。”這位商業(yè)銀行房貸部負(fù)責(zé)人說。

　　該人士進(jìn)一步透露，實(shí)際上按照銀行當(dāng)年的成本計(jì)算，按揭貸款利息打7折后再給中間商0.6%的 “返點(diǎn)”已經(jīng)是極限了。超過這個(gè)數(shù)字，就意味著商業(yè)銀行是在賠錢了。

　　但隨著今年年初以來，房地產(chǎn)市場迅速火爆，中介商開始要求商業(yè)銀行增加傭金。年初，一般傭金的比例僅僅0.3%左右，最高不超過0.6%；而按照目前的“行規(guī)”，北京地區(qū)的平均“返點(diǎn)”比例一般為1.5%-1.6%，上海約為2%左右，上漲了好幾倍。

    一位房地產(chǎn)中介公司的高層告訴本報(bào)，返點(diǎn)上漲并不完全是房地產(chǎn)中介的錯(cuò)，這與商業(yè)銀行之間的惡性競爭有關(guān)。

　　“所有銀行提供的服務(wù)都差不多，想要占領(lǐng)市場當(dāng)然要提高回傭比例了，從來都是一些銀行主動(dòng)提出提高返點(diǎn)，這個(gè)市場當(dāng)然就水漲船高了。”該人士稱。

　　記者了解到，不少大型商業(yè)銀行在房貸返點(diǎn)方面比較謹(jǐn)慎，一般不超過0.6%的底線，而中小銀行為了爭搶份額則激進(jìn)的提高“返點(diǎn)”比例。

　　“包括中信、浦發(fā)等中小銀行在二手房貸方面都挺積極的。”這位中介人士稱。

　　根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理數(shù)據(jù)，今年1-6月，北京市二手房住宅網(wǎng)簽總量達(dá)到101164套，已經(jīng)超過2007年全年的二手房成交套數(shù)94305套。

　　進(jìn)與退

　　作為曾經(jīng)“以辦理基本建設(shè)撥款”為主業(yè)的建設(shè)銀行是我國住房按揭貸款業(yè)務(wù)的先行者，也是按揭游戲規(guī)則最早的參與制定者。

　　時(shí)至今日，在同業(yè)中，建設(shè)銀行的住房按揭業(yè)務(wù)也占據(jù)著領(lǐng)先地位。截至2009年一季度末，建設(shè)銀行個(gè)人貸款余額約為8500億元，新增約480億元；而其中個(gè)人按揭住房貸款余額約為7200億元，比年初新增約380億元，占比超過了七成以上。

　　“或許正因如此，建設(shè)銀行在個(gè)人住房按揭貸款方面的擔(dān)心比其他銀行更甚。”一位建設(shè)銀行人士告訴記者。

　　這位建行人士透露，從年初開始，建設(shè)銀行二手房貸款增長就開始加速，從地域結(jié)構(gòu)看，貸款新增主要分布在部分資產(chǎn)質(zhì)量較高的分行。盡管如此，對(duì)今年下半年市場并不樂觀，尤其是房地產(chǎn)市場波動(dòng)較大，判斷市場徹底走出低谷為時(shí)尚早。

　　而銀監(jiān)會(huì)7月初下發(fā)了一紙 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，也同樣提到：最近，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如 “假按揭”、“假首付”、“假房價(jià)”、“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等問題也開始有所暴露。

　　建行這位人士進(jìn)一步指出，由于住房按揭業(yè)務(wù)在我們建行個(gè)貸比例已經(jīng)非常大了，所以我們必須時(shí)刻關(guān)注著它的風(fēng)險(xiǎn)。目前房貸打7折后我們?cè)俳o房地產(chǎn)中介商1個(gè)點(diǎn)以上的回傭，那么短時(shí)間內(nèi)我們做的這些房貸業(yè)務(wù)根本沒有利潤，一旦出現(xiàn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，沒有利潤我們拿什么錢來覆蓋風(fēng)險(xiǎn)？在形勢不明朗的情況下，最好的辦法可能就是收縮戰(zhàn)線。

　　“目前，總行領(lǐng)導(dǎo)要求在激烈的市場競爭中，本著審慎的原則，充分考慮可能遇到的各類風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)防范底線，堅(jiān)決不降低貸款門檻換來業(yè)務(wù)的高速增長。”他說。

　　在建設(shè)銀行網(wǎng)站上關(guān)于信貸投放的文章中也指出，下半年建行的信貸投放將以穩(wěn)定存量、加大結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，要求分支機(jī)構(gòu)在信貸投放中不要沖時(shí)點(diǎn)、沖貸款，工作重心要轉(zhuǎn)移到盤活存量貸款上來。