二手房交易注意四類風險

    其一 利用公證先賣后過戶花招

　　不少業(yè)主找到買家后選擇到公證處公證轉(zhuǎn)讓房屋，再約定等房子5年期限到了后再辦理過戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

　　后果：到公證部門辦理交易公證手續(xù)的花費，與全額征收營業(yè)稅及附加費相比，確實便宜很多。法濟律師事務所的高律師認為，只公證不過戶，使購房者承擔了較多風險。因為房屋實行的是登記備案制，即使進行了公證，在未辦理產(chǎn)權過戶前，房屋的產(chǎn)權仍屬賣方。在此期間，若賣方私自將房屋賣給第三方，房屋的產(chǎn)權就會發(fā)生變化。有買家說，我可以要求把房產(chǎn)證拿在我手上，但高律師指出，賣方可以辦理遺失手續(xù)取得新的房產(chǎn)證，并將房屋產(chǎn)權過戶給新的買家。

　　地稅工作人員還表示，這種避稅辦法下買方契稅是始終不能免的，只有賣方占了稅收便宜，但風險卻全是買方承擔。

　　還有，業(yè)主如果因資金短缺還可以拿房產(chǎn)去抵押貸款，當發(fā)生還款困難，銀行是有權利收房的。如果遇上賣家私自抵押或者進行二次銷售，找得到原業(yè)主還好，要是他跑了找不到，那就成無頭官司了。

　　其二 簽訂合同先租后賣花招

　　針對5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋全額繳納營業(yè)稅及附加費的政策，一些賣方與買方約定，買方先以租賃的方式入住，5年期限到了以后雙方再按約定價格交易過戶，到時租金就抵房價。

　　后果：這種方法和第一種方法一樣，也是賣方節(jié)省了售房的營業(yè)稅及附加費，買方卻要承擔很大風險。如果幾年后房屋價格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，這對于買方來講，則要承擔由此帶來的諸多機會成本。同時賣方還有可能在此期間將此房抵押或另外出售，對于買方而言法律風險極大。另外，地稅部門的工作人員指出，賣方雖然少交了賣房子的營業(yè)稅及附加費，但在租賃期間必須依法承擔房屋出租的營業(yè)稅及附加費、房產(chǎn)稅、個人所得稅等。

　　其三 假贈與真賣房花招

　　我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，對私人贈與房屋的行為不征收營業(yè)稅。由于稅務機關人力限制，不可能對每一筆贈與行為進行核實，所以假贈與真賣房，也是一種比較流行的逃稅花招。

　　后果：地稅部門工作人員指出，為防止房屋買賣雙方利用假贈與行為偷逃稅，國家稅務總局最近已經(jīng)出臺新規(guī)定，要求個人贈與房屋必須提交有效證明材料(如公證書)，經(jīng)審核后才能免稅，而且規(guī)定這種行為稅務機關不能開具發(fā)票。新規(guī)定最關鍵在于，受贈方在以后轉(zhuǎn)讓房屋時會面臨高額的稅收，其個人所得稅將按銷售收入扣除合理稅費后的20%征收，重要的是明文規(guī)定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。對不是通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關系、直系親屬贈與方式取得的住房，受贈人再轉(zhuǎn)讓房屋時的營業(yè)稅，其購房時間將從受贈者取得房屋時間算起，而不能從贈與人取得房屋時算起。

　　假贈與讓賣方少交了營業(yè)稅，買方卻要面臨未來出售房屋時高額的個人所得稅，很不劃算。

　　高律師提醒，采取假贈與真買賣的方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，對買方來說還存在很大的交易風險。比如確定付款方式就是一個難題。因為賣方在房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移之前可以隨時撤銷贈與，即使買方已付了定金，也對出售方?jīng)]有約束力，定金很難受到法律保護。此外，《合同法》規(guī)定：“贈與的財產(chǎn)有瑕疵，贈與人不承擔責任。”換言之，如果買方收到的房屋有質(zhì)量問題，也不能要求原主人予以賠償。

　　其四：簽訂“陰陽合同”花招

　　這是最為普遍的做法，許多中介公司建議買賣雙方在簽訂真實合同之外，另外再簽一個假合同，把售房價格定得比市場價格低很多，以達到少繳稅的目的。這種方法雖然繳了營業(yè)稅、個人所得稅和買方契稅，但因為合同交易價格低了，納稅額相應減少。

　　后果：地稅部門工作人員指出，這是一種偷稅行為，如果被發(fā)現(xiàn)，買賣雙方除了補繳稅款還將面臨數(shù)倍罰款。我市房地產(chǎn)交易中心征稅窗口就曾發(fā)現(xiàn)這樣的行為，并被移交稅務稽查部門進行處罰。

　　高律師指出，二手房交易中使用“陰陽合同”，對買方很不利。一旦買方想再次將房子轉(zhuǎn)讓時，將面臨兩個問題：一是由于買入價低，房屋出售時估值也會相應降低;二是由于買入價低，再次賣出和買入價之間的差額就會比較大，再次繳稅時也會相應多繳個人所得稅，而個人所得稅的稅率是20%，遠遠高于營業(yè)稅和契稅的稅率。對賣方而言也有風險，如果是過戶前對方只付了部分房款，約定過戶后再付款，等過戶后買方動起歪腦筋，堅持以申報的合同價為據(jù)，剩下的差價不予給付，賣方還得承擔法律糾紛。

　　地稅局提醒房屋買賣雙方，為了逃避房屋轉(zhuǎn)讓稅收采取的種種花招，都隱藏著交易風險、法律風險、稅收風險，而且往往獲利的是賣方，而買方卻處于極不利的地位。所以房屋交易雙方，不要費盡心思去省點稅錢卻惹來大麻煩，更不要聽信少數(shù)不誠信的房屋中介，因為一旦出了稅收、法律糾紛，中介完全可能置身事外，當事人卻要陷身其中。房屋畢竟是咱老百姓的大額資產(chǎn)，拿到安心房，能睡安心覺，才是頭等大事。