三方利益鏈條 讓二次房貸成了收不緊的口袋

　    調(diào)查

　　二套房貸明緊暗松

　　試探成分多于執(zhí)行

　　這邊廂，二套房貸收緊風(fēng)聲浪急，銀監(jiān)會(huì)重申要嚴(yán)格遵守二套房貸政策；那邊廂，多家銀行卻仍在暗地里執(zhí)行二套房首付兩成、七折房貸優(yōu)惠。

　　近日，信息時(shí)報(bào)記者暗訪發(fā)現(xiàn)，目前廣州各大銀行的房貸閘門仍未真正收緊。除了中國(guó)工商銀行外，四大國(guó)有銀行中的其余三家都能不同程度地享受二次房貸優(yōu)惠，一些中小銀行更是以優(yōu)惠作為搶奪客戶的殺手锏。

　　銀監(jiān)局已下達(dá)收緊通知

　　據(jù)了解，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)上月底確已印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》(下稱《通知》)，重申要嚴(yán)格遵守二套房貸的有關(guān)政策?！锻ㄖ芬严掳l(fā)給各地銀監(jiān)局，以及各政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、股份制銀行和中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行。

　　信息時(shí)報(bào)記者上周末走訪市內(nèi)多家銀行了解到，大部分銀行都表示已收到銀監(jiān)會(huì)下達(dá)的《通知》，但同時(shí)表示，由于正式文件還沒有下來，所以目前仍以觀望為主，對(duì)房貸客戶可能仍將按照原來的優(yōu)惠利率。

　　資深房產(chǎn)專家韓世同(韓世同博客)表示，銀監(jiān)會(huì)是無權(quán)限制定或放松、取消二套房貸的，真正有權(quán)限的是央行，而央行近期則沒有表態(tài)。“就前兩年來看，二套房貸的放松與收緊都是央行來決定，除非央行授權(quán)給銀監(jiān)會(huì)。”

　　同時(shí)，韓世同表示，銀監(jiān)會(huì)收緊二套房貸的舉措，更多的是從防范金融風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，也不是為了使目前過熱的房地產(chǎn)使市場(chǎng)降溫。但從之前的央行的做法及目的來看，和銀監(jiān)會(huì)是截然不同的。

　　銀行仍享二套房貸優(yōu)惠

　　銀監(jiān)會(huì)關(guān)于收緊二套房貸的通知出臺(tái)后，上周末，記者走訪廣州各大銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到，大部分銀行對(duì)二套房貸的收緊力度都似乎有所保留，各家銀行對(duì)二套房貸“收緊說”態(tài)度不一。

　　某大行番禺分行行長(zhǎng)向信息時(shí)報(bào)記者坦言，在沒有接到正式文件之前，對(duì)于申請(qǐng)二套房貸的客戶，仍可申請(qǐng)首付兩成、利率七折優(yōu)惠。但另一家大銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，隨著二季度以來樓價(jià)突然飆升，對(duì)二套房貸政策的預(yù)期也開始轉(zhuǎn)向，各樓盤二套房貸可能不再有七折優(yōu)惠，更有可能執(zhí)行首付四成的政策。

　　關(guān)于利率，一國(guó)有銀行相關(guān)人員表示，申請(qǐng)第二套房貸現(xiàn)在沒有30%的優(yōu)惠了，但最高也可下浮到29%。還有銀行表示，利率最多也只可下浮15%，只有存款100萬元以上的白金客戶可享受30%的優(yōu)惠；但對(duì)于改善型住房，銀行仍可給出首付兩成、利率7折的優(yōu)惠。

　　資深房產(chǎn)專家吳定金(吳定金博客)認(rèn)為，在目前銀行激烈競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)狀下，銀行為了生存，同時(shí)在利潤(rùn)的驅(qū)使下，即使在二套房貸收緊的現(xiàn)狀下，都有可能采取一些“暗箱操作”行為。

　　試探的成分更多一點(diǎn)

　　在采訪過程中，不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，上半年廣州樓市反其道而行出現(xiàn)“價(jià)量齊升”的現(xiàn)象，此時(shí)強(qiáng)調(diào)此政策，極有可能是政府對(duì)上半年“過火”樓市的一種“表態(tài)”。實(shí)質(zhì)上，二套房貸收緊更多是一種“調(diào)控試探”行為。

　　同創(chuàng)卓越總經(jīng)理趙卓文(趙卓文博客)表示，今年以來，樓市出現(xiàn)了與2007年非常相似的“樓價(jià)快漲”、“投資居高”等特點(diǎn)，而上半年樓市不斷走高，與房貸支持、特別是二套房貸普遍執(zhí)行較松有直接關(guān)系。“短期來看，二次房貸是緊還是松尚無法判斷。但從長(zhǎng)期來看，二次房貸收緊乃是必然趨勢(shì)。”

　　滿堂紅研究部主任肖文曉(肖文曉博客)認(rèn)為，本次收緊二套房貸可能是國(guó)家層面?zhèn)鬟f出的一個(gè)信號(hào)，如果收緊“試驗(yàn)”結(jié)果能達(dá)到相應(yīng)的預(yù)期，就沒有必要繼續(xù)“潑冷水”。不過有一點(diǎn)應(yīng)該確定，即使政府有新的舉措，也不會(huì)太強(qiáng)勢(shì)，畢竟如果先下“冰雹”繼而再“救市”，意義將不大，這從之前的幾次調(diào)控效果中可以看出。

　　針對(duì)二套房貸如何收緊？韓世同認(rèn)為，二次房貸不能一刀切，要區(qū)別對(duì)待。“執(zhí)行二套房貸，對(duì)首次購房者而言，應(yīng)維持現(xiàn)狀，對(duì)二次購房者，首付可以2.5～3成，利率優(yōu)惠可調(diào)整為8.5折；而三次及三次以上，首付則可以四成，9折優(yōu)惠利率。”

　　信息時(shí)報(bào)記者 徐鳳

　　廣州多數(shù)銀行二次房貸未收緊

　　建行：2005年供完貸款可享首付優(yōu)惠

　　建設(shè)銀行番禺支行負(fù)責(zé)人告訴記者，如果第一套房在2005年前供完貸款或一次性付款的，如今買第二套房仍可享受首付兩成、利率7折的優(yōu)惠。

　　對(duì)于2005年以后的房貸，各個(gè)支行也有不同的“貸款空間”。比如，第一套房是2007年供完房貸，如今再買房仍有希望可享7折利率優(yōu)惠。而如果仍在供款，再購房也并非完全取消利率優(yōu)惠，只是將7折優(yōu)惠減少到8折或9折。“此外，還要根據(jù)買房的價(jià)格、有無車等情況來決定房貸優(yōu)惠。”

　　農(nóng)行：首套若未供完只給首付優(yōu)惠

　　中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行白云支行工作人員表示，目前購買第二套房，無論買家之前有多少套房，只要已還清貸款或之前屬于一次性購房，都可按照首次置業(yè)給予優(yōu)惠。如果之前房貸尚未還清，則只能享受首付三成優(yōu)惠，利率方面基本上沒有優(yōu)惠，但也可盡量申請(qǐng)最大的優(yōu)惠。如果是買家3套以上的房貸都沒有還清，那么貸款利率就要上浮15%～30%。不過，目前農(nóng)行房貸是一個(gè)人為單位，如果用另一個(gè)人的名義貸款，仍可享首套房貸優(yōu)惠。

　　中行：之前貸款若付清可再享99折

　　中國(guó)銀行處理二套房貸的做法與農(nóng)業(yè)銀行基本相似。即只要全部還清此前貸款，就可按照首次房貸給予首付和利率優(yōu)惠。而且，銀行還會(huì)一次性將買家所貸金額全部劃給開發(fā)商，這樣買家還可在開發(fā)商那里享受一次付清的9.9折優(yōu)惠。

　　工行：執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)最嚴(yán)格

　　中國(guó)工商銀行對(duì)于二次房貸款的執(zhí)行程度最為嚴(yán)格。某支行負(fù)責(zé)人表示，只要是屬于第二次買房，就要執(zhí)行首付4成、利率上浮10%的新政。同時(shí)，中國(guó)工商銀還是以個(gè)人貸款為標(biāo)準(zhǔn)，如果夫妻雙方在婚前某一方有房產(chǎn)，結(jié)婚后另一方購房，仍視為第二套住房，不能享受利率優(yōu)惠。

　　交行： 已執(zhí)行新政但也可“調(diào)整”

　　交通銀行某支行人士表示，目前二套房貸都是執(zhí)行首付4成、利率上浮10%的新政策，“但如果買家真的屬于是改善型買家，或有可調(diào)整的空間。”

    析因

　　開發(fā)商銀行聯(lián)手 消費(fèi)者坐享“甜頭”

　　原因1：開發(fā)商的私心

　　墊付首付款

　　早有其事

　　有消息稱，二套房貸政策的被“擴(kuò)大化”，罪魁禍?zhǔn)桩?dāng)屬開發(fā)商。開發(fā)商為促進(jìn)成交量，利用與銀行機(jī)構(gòu)的“親密合作”關(guān)系，不僅讓改善型買家能享受首付2～3成，并成功申請(qǐng)7折利率優(yōu)惠，而且部分非改善型的多套房置業(yè)者也因此受益。但有開發(fā)商則向信息時(shí)報(bào)記者透露，其實(shí)這是迎合多方利益的結(jié)果。

　　在二套房貸政策出臺(tái)后，“7折利率”及“2成首付”成為了樓市的熱點(diǎn)話題，也成為了開發(fā)商吸引消費(fèi)者入市的一個(gè)重要促銷手法。其實(shí)，之前由于樓市陷入低迷狀態(tài)，在2008年之初，就已有開發(fā)商推出購房?jī)H需2成甚至1成首付的營(yíng)銷手法，來促進(jìn)成交量。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)的這種低首付，所采用的方法是開發(fā)商先墊付首付款，購房者再進(jìn)行分期償還的方式去操作，并沒有涉及銀行的具體利益和房貸發(fā)放程序。

　　而在二套房貸政策正式出臺(tái)實(shí)施后，雖然規(guī)定的是購買“改善型”的第二套房子才能申請(qǐng)7折利率優(yōu)惠，但隨著時(shí)間的推進(jìn)，原本的“改善型”性質(zhì)被淡化，在各方共同操作下，成為了名副其實(shí)的“二套房貸7折利率”的政策。

　　原因2：消費(fèi)者的愿望

　　購房成本

　　一省10多萬

　　根據(jù)二套房貸政策的本意，能享受2成首付及7折利率優(yōu)惠的消費(fèi)者是有明確范圍的，但為何之后這一限制范圍被擴(kuò)大化呢？對(duì)此，戴德梁行(戴德梁行博客)華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部董事黎慶文表示，房貸的順利發(fā)放，有助于開發(fā)商的銷售速度提升；同時(shí)，對(duì)銀行機(jī)構(gòu)來說，信貸的發(fā)放也是一門生意，在市場(chǎng)環(huán)境有需求的情況下，而且相關(guān)主管部門沒有強(qiáng)硬的監(jiān)察懲罰制度，為爭(zhēng)取更多的業(yè)務(wù)，開發(fā)商及銀行難免會(huì)做一些打擦邊球的事情。

　　海珠某樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向信息時(shí)報(bào)記者表示，其實(shí)，對(duì)二套房貸進(jìn)一步放寬，為更多并不在政策嚴(yán)格規(guī)定范圍之內(nèi)的客戶申請(qǐng)7折利率的做法，并非開發(fā)商單方面的意愿可以決定的，銀行和購房者也有同樣的需求。“特別是對(duì)于購房客戶來說，7折利率房貸能為他們的購房降低多達(dá)10多萬元的成本；即便是我們跟銀行不提供便利，他們也會(huì)通過各種關(guān)系去申請(qǐng)。”他坦言，私下對(duì)二套房貸政策進(jìn)一步放寬，確實(shí)有助于樓盤的銷售，在合作銀行沒有異議的情況下，他們自然樂于促成這種成交。

　　而一位申請(qǐng)到7者利率的非政策范圍內(nèi)的購房者吳先生則表示，他在購房的時(shí)候，最為關(guān)心的是自己能否承受得起購房的成本，以及現(xiàn)階段購房能夠給他們帶來什么樣的利益。“在可以申請(qǐng)7折利率的情況下，出手的意愿當(dāng)然會(huì)加大。”他表示，至于所謂的金融風(fēng)險(xiǎn)，并非他所考慮的問題，這應(yīng)該由政策去監(jiān)控。

　　原因3：銀行的選擇

　　利潤(rùn)雖攤薄 客戶更重要

　　“而對(duì)銀行來說，關(guān)鍵是客戶的信貸信譽(yù)足夠良好，多少成的首付并沒有太大的影響。”海珠某樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。

　　據(jù)了解，去年銀監(jiān)會(huì)對(duì)首套房、改善型住房執(zhí)行首付2成，利率下浮30%的優(yōu)惠政策后，銀行存貸差進(jìn)一步縮小，利潤(rùn)空間受到擠壓。但從今年上半年信貸投放來看，多家銀行對(duì)于二套房貸政策有所放松，有的銀行對(duì)于非改善型二套房貸實(shí)行首付三成、利率下浮30%的優(yōu)惠。一邊是利潤(rùn)空間，一邊是客戶，在“魚與熊掌”的權(quán)衡之下，銀行顯然不愿意丟掉客戶。之所以愿意繼續(xù)給予客戶首付兩成的優(yōu)惠，一位股份制銀行廣東分行有關(guān)負(fù)責(zé)人一語道破天機(jī)：“盡管利潤(rùn)空間較小，但銀行還是有錢賺的。”

　　不過，近期銀監(jiān)會(huì)高層強(qiáng)調(diào)二套房貸從未放松，業(yè)內(nèi)傳深圳監(jiān)管部門已下發(fā)文件，可能從8月1日起將從嚴(yán)執(zhí)行二套房貸的政策，即首付四成，利率上調(diào)10%。

　　上述負(fù)責(zé)人表示，目前還沒有相關(guān)文件下發(fā)，只是強(qiáng)調(diào)繼續(xù)執(zhí)行原來二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)提及一旦嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)貸投放是否受到影響時(shí)，上述人士表示，“現(xiàn)在沒有規(guī)模控制。”

　　據(jù)信息時(shí)報(bào)記者了解，廣州一些銀行已開始醞釀收緊二套房貸，農(nóng)行某支行有關(guān)人士稱，個(gè)貸政策在8月可能將有變化，7月前審批的非改善型二套房貸首付二成、利率打七折，但8月后可能首付提高到四成，利率上浮或執(zhí)行基準(zhǔn)利率還未確定。

　　工行大德路網(wǎng)點(diǎn)有關(guān)工作人員稱，目前申請(qǐng)非改善型二套房貸首付四成，貸款六成，而利率則可以優(yōu)惠25%，未來能否繼續(xù)享受此利率優(yōu)惠則很難講。

　　信息時(shí)報(bào)記者 李東元 喬倩倩

　　影響

　　頻頻“暗箱操作”

　　或?qū)е路抠J爛帳

　　從信息時(shí)報(bào)記者暗訪的結(jié)果來看，盡管銀監(jiān)會(huì)一而再、再而三地強(qiáng)調(diào)二次房貸從未放松執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，但就目前情況來說，廣州多數(shù)銀行對(duì)于二次房貸都繼續(xù)實(shí)行不同程度的優(yōu)惠。

　　同時(shí)，記者從不少開發(fā)商和買家方面也了解到，由于擔(dān)心政策會(huì)持續(xù)從緊，不少銀行加快了辦理房貸的腳步。業(yè)內(nèi)人士分析，銀行這種“暗箱操作”從表面看能增加樓盤成交量，有利于市民買房；但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看，銀行在這段“過度期”急于放貸款，可能對(duì)于一些客戶審批不嚴(yán)，如果樓價(jià)一旦下降，銀行的放貸爛帳將增多，無疑給市場(chǎng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

　　近期樓市成交量下降

　　7月，“二次房貸”從嚴(yán)的聲音一直余音不絕，一些銀行盡管沒有完全取消二次房貸的優(yōu)惠，但也有不同程度的緊縮，之前可享受的7折利率優(yōu)惠也可能根據(jù)客戶的資質(zhì)減少到8折優(yōu)惠。這一政策對(duì)于樓市成交量帶來了立桿見影的作用。

　　新浪樂居根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，7月1日至25日，廣州全市共簽約住宅4573套，日均簽約住宅183套。環(huán)比6月1日至25日成交9608套，日均簽約384套，7月前25日簽約量大跌超過5成，僅為6月同期的47%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，7月全月一手房簽約量將不會(huì)超過6000套，比6月大幅下跌超過4成。

　　或現(xiàn)斷供潮至銀行爛帳增多

　　有發(fā)展商透露，由于擔(dān)心今后二次房貸政策真正從緊，銀行方面不斷催促開發(fā)商。某銀行房貸部向開發(fā)商提出“過了這個(gè)村沒這個(gè)店”。同時(shí)，銀行按揭審批速度大大加快。有地產(chǎn)人士認(rèn)為，在目前快速辦理按揭的同時(shí)，銀行很容易出現(xiàn)審批客戶資質(zhì)不嚴(yán)導(dǎo)致今后風(fēng)險(xiǎn)。

　　中原地產(chǎn)(中原地產(chǎn)博客)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，目前樓市還在調(diào)整期，從大方向看政策會(huì)走繼續(xù)從緊的路線。而現(xiàn)在樓市成交量也出現(xiàn)減少現(xiàn)象。如果一旦樓價(jià)下跌，由于銀行審批不嚴(yán)，一些實(shí)力不夠的買家再次供房可能會(huì)出現(xiàn)斷供，銀行也將蒙受巨大損失。

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰也認(rèn)為，只要可以借到資金，部分客戶還是愿意入市置業(yè)的。但后繼的支持力量必定越來越弱，樓市調(diào)整也越來越近。而且銀行的這種放貸手段是建立在審批不算很嚴(yán)格的基礎(chǔ)上的，隨時(shí)有可能導(dǎo)致申請(qǐng)人還不起貸款的壞帳現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　銀行搶攻房貸市場(chǎng)

　　盡管樓市風(fēng)險(xiǎn)已被專家預(yù)測(cè)，但不可否定的是，銀行寬松的二次房貸政策在短時(shí)間內(nèi)可以增加不少貸款業(yè)務(wù)。據(jù)天河某樓盤負(fù)責(zé)人透露，最近與他們長(zhǎng)期合作的兩大銀行紛紛緊逼，表示這段時(shí)間是做二次房貸的最后機(jī)會(huì)，今后貸款政策肯定緊縮。

　　周峰表示，站在銀行的角度，放貸量的多少?zèng)Q定其年終盈利的多少，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，市場(chǎng)成交量萎縮，銀行的放貸業(yè)務(wù)就會(huì)隨之減少。爭(zhēng)取在樓市還未開始調(diào)整前多放些貸款出去，且放給還款能力較高的客戶。目前是銀行搶占貸款市場(chǎng)份額的最好時(shí)機(jī)。