國(guó)土部與工商聯(lián)兩份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)背后的真相與謊言

    最近又有兩套統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)“打起來(lái)”了。

　　來(lái)自國(guó)土部系統(tǒng)的一份最新報(bào)告顯示，近年來(lái)全國(guó)主要城市同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比基本保持在20%～40%之間。而如果考慮到地價(jià)增值有可能轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，地價(jià)房?jī)r(jià)比還要降低。

　　將時(shí)間倒推4個(gè)月，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)(下稱(chēng)“房地產(chǎn)商會(huì)”)曾發(fā)布一份房?jī)r(jià)報(bào)告，矛頭直指地方政府。在這份名為《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的大會(huì)發(fā)言中，該商會(huì)就全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用”調(diào)查的結(jié)果顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。

　　前后相差100多天，土地成本竟然“縮水”了？其實(shí)不然。因?yàn)閮杉覇挝凰x取的“參數(shù)”與數(shù)據(jù)模型全然不同。國(guó)土部善于運(yùn)用的對(duì)比模型是“同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比”，這個(gè)拗口的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，實(shí)則為“用當(dāng)前市場(chǎng)上的樓面地價(jià)水平(非開(kāi)發(fā)商剛拿地時(shí)的價(jià)格)與市場(chǎng)上銷(xiāo)售的房?jī)r(jià)水平相比”。簡(jiǎn)言之，如果一個(gè)城市當(dāng)前的新房售價(jià)為10000元/平方米，而樓面地價(jià)為4000元/平方米的話(huà)，同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比即為40%。

　　房地產(chǎn)商會(huì)則用了另一套計(jì)量體系，其選取的兩個(gè)對(duì)比要素是“土地成本”與“開(kāi)發(fā)總成本”。根據(jù)該商會(huì)下屬的REICO工作室提交的報(bào)告結(jié)果：流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，有接近一半是支付給政府的。其中，三個(gè)一線(xiàn)城市中，上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高，達(dá)64.5%，北京為48.28%，廣州為46.94%。

　　這組數(shù)據(jù)同樣存在“陷阱”。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就曾撰文表示，現(xiàn)有的土地供給有毛地和凈地出讓?zhuān)爻鲎寱r(shí)，土地部門(mén)只知道收取土地出讓金的價(jià)格，并不知道土地開(kāi)發(fā)與拆遷中的成本。凈地出讓時(shí)，知道土地出讓的價(jià)格卻不知道規(guī)劃中配套建設(shè)的內(nèi)容與比例及應(yīng)分?jǐn)偟酵恋爻杀局械拇罅繉?shí)物地租等要素，因此土地部門(mén)只知道一個(gè)出讓時(shí)的初始價(jià)格，無(wú)法預(yù)知和計(jì)算后面的變化。

　　上述言論足以解釋國(guó)土部的數(shù)據(jù)將“土地出讓金”含糊為“土地成本”，顯然遺漏了在土地出讓中產(chǎn)生的諸多隱性費(fèi)用。而他們所統(tǒng)計(jì)的“地價(jià)”僅是“土地成本”的一個(gè)組成部分而已，僅以這樣一個(gè)要素與房?jī)r(jià)做“同時(shí)點(diǎn)”對(duì)比，是否降低了土地成本占總成本的比例？

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)商會(huì)的“模型”也遺漏了一些要素。他們將土地成本與開(kāi)發(fā)商“總成本”進(jìn)行比較，這些其實(shí)與最終的“房?jī)r(jià)”無(wú)關(guān)，因?yàn)殇N(xiāo)售價(jià)格其實(shí)由市場(chǎng)決定，在多數(shù)情況下，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)是由成本加上合理利潤(rùn)構(gòu)成，一旦市場(chǎng)低迷，成本則成為開(kāi)發(fā)商的定價(jià)底線(xiàn)——寧愿捂盤(pán)也不愿意賠本出售。

　　其實(shí)，在更多時(shí)候，所謂的數(shù)據(jù)“打架”現(xiàn)象實(shí)際上客觀地反映了數(shù)據(jù)背后的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，或是利益之爭(zhēng)。究竟是誰(shuí)“動(dòng)了我的房?jī)r(jià)”，相信仔細(xì)審視了“打架”數(shù)據(jù)背后的“真實(shí)與謊言”，大家心里都有了一筆賬。