國(guó)土局和開發(fā)商均不認(rèn)同房產(chǎn)高利 房?jī)r(jià)緣何高？

    為回應(yīng)外界對(duì)“我國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%”的質(zhì)疑，國(guó)土資源部日前公布了全國(guó)620個(gè)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的土地成本。數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)項(xiàng)目的地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在15%～30%之間，其中，最低比例為5.3%。

　　而網(wǎng)絡(luò)上一則曝光“北京房?jī)r(jià)成本為4700元”的帖子迅速走紅，而開發(fā)商回應(yīng)“我們的利潤(rùn)其實(shí)不高”。如此一來(lái)，大家不禁要問，究竟是誰(shuí)在推高房?jī)r(jià)？

　　爆料：造價(jià)成本僅為4700元

　　“北京4700”這是近期在網(wǎng)絡(luò)上迅速躥紅的一個(gè)詞。 “北京4700”指的是北京房?jī)r(jià)成本僅為每平方米4700元，而根據(jù)北京易居研究所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京6月份銷售均價(jià)為12677元每平方米。

　　“北京4700”的由來(lái)十分特殊。在阿里巴巴的“生意經(jīng)”平臺(tái)，有位網(wǎng)友提出“我想買房子，目前房?jī)r(jià)的成本到底是多少？ ”的問題。熱心的回答者綜合了“阿里巴巴商人論壇”及“生意經(jīng)”本身所有關(guān)于房?jī)r(jià)成本的幾千條回答，給出了迄今為止最為全面的答案。

　　從答案中記者發(fā)現(xiàn)，不同地區(qū)不同開發(fā)商羅列出的具體單項(xiàng)成本差別很大。比如僅建安費(fèi)用這一項(xiàng)，北京正大建筑工程有限公司列出的多層框架房屋建安費(fèi)用約1200～1400元/平方米，而北京萬(wàn)科駐某地經(jīng)銷商列出的多層建安費(fèi)用僅為850元/平方米。

　　雖然單項(xiàng)成本大相徑庭，但是綜合所有樣本來(lái)看，大概能判斷北京開放商的稅前成本是4700元/平方米左右，上海是4100元/平方米左右，廣東是3200元/平方米左右。由此，一篇題目為 “曝光房?jī)r(jià)成本(北京 4700、上海 4100、廣州3200)”的熱帖在某知名論壇引起軒然大波。

　　有網(wǎng)友跟帖說(shuō)，“說(shuō)實(shí)話，對(duì)于房?jī)r(jià)成本的問題我還從來(lái)沒有認(rèn)真地研究過(guò)，看了上面的帖子我的心情是復(fù)雜的，對(duì)于商人來(lái)說(shuō)目的就是賺錢，錢當(dāng)然是越多越好，賣房的價(jià)錢是成本的N倍才好呢，但是對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，對(duì)房?jī)r(jià)的飆升就只能望房興嘆了。 ”

　　國(guó)土部：地價(jià)占房?jī)r(jià)平均23.2%

　　十分湊巧的是，國(guó)土資源部近期公布的一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示，在全國(guó)抽樣的105個(gè)城市620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，大多數(shù)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在15%—30%之間，平均為23.2%，其中在30%以下的約占78%。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,國(guó)土資源部公布的調(diào)查結(jié)果旨在澄清 “地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的爭(zhēng)論。調(diào)查報(bào)告認(rèn)為,最終影響地價(jià)高低的決定性因素主要是市場(chǎng)供求關(guān)系。記者發(fā)現(xiàn),在被調(diào)查的620個(gè)樓盤中,地價(jià)房?jī)r(jià)比在40%以上的項(xiàng)目?jī)H有40個(gè),約占6.45%,而地價(jià)房?jī)r(jià)比在30%以下的項(xiàng)目則有78%之多。

　　“如果這40個(gè)項(xiàng)目的開盤價(jià)都是保本價(jià)的話,那就意味著其他580個(gè)項(xiàng)目都可以因相對(duì)更低廉的土地成本實(shí)現(xiàn)盈利”,有專業(yè)人士指出,一些大盤在前些年取得土地時(shí)的樓面地價(jià)極低,經(jīng)過(guò)多年的滾動(dòng)開發(fā),地價(jià)甚至可能接近“零地價(jià)”,而其依然在按照目前的房?jī)r(jià)水平進(jìn)行銷售,其中的暴利不言而喻。

　　開發(fā)商：各算各的賬，“我們利潤(rùn)不高”

　　面對(duì)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例不高，房產(chǎn)開發(fā)商暴利的說(shuō)法，開發(fā)商們也坐不住了，紛紛表示“其實(shí)土地成本價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比重的爭(zhēng)論并沒有什么實(shí)際意義。 ”

　　國(guó)內(nèi)著名的開發(fā)商老總季滿如、陳順等認(rèn)為，“國(guó)土部調(diào)查的包括北京21個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)的620個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)比，除了能從中看出國(guó)土部和建設(shè)部在相互推托 ‘房?jī)r(jià)因何上漲’的責(zé)任外，基本沒有什么現(xiàn)實(shí)意義。 ”他們表示，因?yàn)?ldquo;地價(jià)是過(guò)去的，房?jī)r(jià)是現(xiàn)在的，不是一個(gè)時(shí)間段上的數(shù)據(jù)”。

　　“土地成本價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比重爭(zhēng)論可以停止了。 ”中體產(chǎn)業(yè)副總裁陳順表示，“620個(gè)被調(diào)查樓盤，所采用的數(shù)據(jù)，地價(jià)基本都是2006年、2007年出讓時(shí)的樓面價(jià)，而房?jī)r(jià)基本都是兩三年后開盤銷售時(shí)的銷售均價(jià)。 ”。

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一也表示，國(guó)土部公布的地價(jià)是按項(xiàng)目當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格，這與后來(lái)房地產(chǎn)銷售時(shí)的價(jià)格不是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，這就有了時(shí)間差的問題。“地價(jià)和房?jī)r(jià)時(shí)間差的問題是國(guó)土部此次計(jì)算土地成本不準(zhǔn)確最為主要的原因。 ”他說(shuō)，國(guó)土資源部用以前拿地的地價(jià)，來(lái)比較現(xiàn)在房屋銷售的價(jià)格，這肯定是把土地占房?jī)r(jià)的比重算低了。

　　對(duì)于開發(fā)商利潤(rùn)過(guò)高的問題，北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)表示，且不說(shuō)這個(gè)成本的計(jì)算中只計(jì)入了土地的直接成本和建安合同中的成本，沒有計(jì)算各種契稅、土地使用稅、資金管理費(fèi)、外購(gòu)材料、設(shè)計(jì)、規(guī)劃的成本、車庫(kù)配套、市政設(shè)施、銷售廣告費(fèi)用等等。僅按360%的毛利計(jì)算，要交納60%的土地增值稅就去掉了216%的毛利部分，還有25%的所得稅，再加上營(yíng)業(yè)稅等其他稅費(fèi)，毛利就不到100%了。 “誰(shuí)多誰(shuí)少是很清楚的。 ”

　　質(zhì)疑：房?jī)r(jià)中是否有“潛伏成本”？

　　既然房?jī)r(jià)成本中的地價(jià)、利潤(rùn)和建造成本皆有人出面澄清不高，那房?jī)r(jià)之高又從何而來(lái)？眾所周知，商品房的成本構(gòu)成主要有三部分：土地、建安費(fèi)用，還有就是政府的各項(xiàng)稅費(fèi)。

　　在一位不愿具名的開發(fā)商提供的樓盤成本清單上，最引人注目的是一些名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目。在這些收費(fèi)中，最大的一筆費(fèi)用是配套費(fèi)，每平方米170元?？傮w算來(lái)，這些收費(fèi)項(xiàng)目至少有30項(xiàng)，涉及20多個(gè)部門，費(fèi)用總計(jì)448.66元。占房屋銷售價(jià)的將近十分之一。再加上營(yíng)業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費(fèi)成本達(dá)到了1100元左右。

　　其透露，各級(jí)行政部門林林總總的稅費(fèi)在當(dāng)中占了20%，和15年前比，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)增加了30%，不僅收費(fèi)項(xiàng)目在增加，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也在升高。

　　任志強(qiáng)表示，要想降低房?jī)r(jià)，必須從政府的土地價(jià)格與稅收上想辦法，減少政府在土地中的收益部分，這樣才能共同努力去解決市場(chǎng)中房?jī)r(jià)過(guò)高的問題。

　　對(duì)于至今依然諱莫如深的房地產(chǎn)利潤(rùn)構(gòu)成，應(yīng)該通過(guò)公開、透明的審計(jì)手段弄清楚，并周知公眾。防止開發(fā)商攫取高額利潤(rùn)。更重要的是，除了地價(jià)、稅費(fèi)、建安費(fèi)用，房?jī)r(jià)成本中是不是還有潛伏更深的違規(guī)成本？

　　觀點(diǎn)：樓市應(yīng)該進(jìn)行二次改革

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)種種曠日持久的爭(zhēng)論越來(lái)越糾纏不清。其實(shí)關(guān)鍵還是誰(shuí)都怕動(dòng)了自己的蛋糕。如果把從高價(jià)商品房中獲得的大量土地和稅費(fèi)收入，真正用于提升社會(huì)福利，讓大多數(shù)人不再依賴市場(chǎng)上的高價(jià)商品房來(lái)圓住房夢(mèng)，讓各種利益公平合理地在企業(yè)、政府和社會(huì)公眾之間分配，那么，房?jī)r(jià)就不會(huì)成為一個(gè)如此敏感的問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就不會(huì)成為一個(gè)資源配置扭曲的市場(chǎng)，投機(jī)和泡沫也就不會(huì)一次次沉渣泛起，難以消弭。

　　清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵認(rèn)為，中國(guó)樓市的一系列亂象，與現(xiàn)有的游戲規(guī)則有很大關(guān)系，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種玩法誰(shuí)都玩不贏，地方政府靠賣地獲得財(cái)政收入，地價(jià)賣高了老百姓抱怨，地價(jià)賣低了地方政府又得不到財(cái)政收入，這個(gè)玩法不可持續(xù)。”

　　在他看來(lái)，高房?jī)r(jià)傷害的不僅僅是購(gòu)房者，“好多上班族每天將大量時(shí)間花費(fèi)在上班路上，直接削弱了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。高房?jī)r(jià)實(shí)際上對(duì)開發(fā)商也不利，開發(fā)商現(xiàn)在成為大家最不歡迎的企業(yè)家，要打破目前樓市僵局，必須進(jìn)行第二次房改。”

　　“中國(guó)老百姓的戀土情結(jié)嚴(yán)重，沒有房子心里就不踏實(shí)，在這樣的情況下，大量有錢人會(huì)把資金投資到樓市，房?jī)r(jià)因此被越推越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼而扭曲。”

　　李稻葵表示，第二次房改的基本方向應(yīng)該是由政府主導(dǎo)提供房屋住房服務(wù)。除了廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，政府要建更多的平租房，將目前未納入政策性住房的中等收入群體納入其中，減輕高房?jī)r(jià)給“夾心層”帶來(lái)的壓力。一旦實(shí)施二次房改，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、購(gòu)房者之間可以實(shí)現(xiàn)多贏局面。“房子的產(chǎn)權(quán)歸政府所有，但可打包給開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建成的房子以平價(jià)租給企業(yè)職工，這樣職工不用著急買房子，地方政府又可從經(jīng)營(yíng)的房子里面收取房租，獲得持續(xù)的財(cái)政收入。”