房價瘋漲政府開發(fā)商忙喊冤 專家:地價并非禍首

    《新聞1+1》2009年7月28日完成臺本

　　——“誰”推高了房價？

　　國土資源部公布房地產(chǎn)用地地價調(diào)查結(jié)果，全國620個樓盤，地價平均占房價兩成三，開發(fā)商公開成本清單，收費項目達30項，涉及部門20多個，重復征收，變相征收，各級行政部門稅費占到20%。你來我往，政商對質(zhì)，地價、房價究竟誰冤枉了誰？面對越變越暈的房價成本，究竟誰才是房價瘋漲的禍首？《新聞1+1》為您解析。

　　主持人（董倩）：

　　歡迎收看《新聞1+1》。

　　飽受指責的高起的房價到底是什么原因造成的？最近，國土資源部公布了一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)，根據(jù)這樣一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們可以看到，地價并不是高起房價的重要的推手。結(jié)論一出，馬上就引起了房地產(chǎn)開發(fā)商的反彈，甚至引起了爭論。在這場爭論中，到底孰是孰非，今天我們演播室特別請到了中央黨校的趙杰博士，稍候趙博士會給我們講明他怎么看待這個問題。

　　首先我們還是看一下新出臺的這一組數(shù)字。

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　　解說：

　　“掀起你的蓋頭來”，這是國土資源部官方網(wǎng)站上一篇報道的標題，報道的內(nèi)容是長期以來備受社會關注的房價中地價所占的比例問題。7月24日，國土部公布了全國620個房地產(chǎn)調(diào)查項目的詳細數(shù)據(jù)清單，其中地價占房價比例在15%以下的有130例。地價占房價比例15%到30%的有356例，累計起來比例在30%以下的約占總數(shù)的78%，地價占30%到40%的為94例，地價占40%以上的為40例，約占6.45%。綜合全部來看，620個案例顯示，地價占房價比例平均為23.2%。

　　據(jù)了解，國土資源部此次調(diào)查于5月底展開，調(diào)查對象主要是2006年以來，取得土地且已進入銷售狀態(tài)的商品房開發(fā)項目。其中調(diào)查的房價為商品房開房時的平均售價，地價為土地出讓時的樓面地價。

　　其實類似的數(shù)據(jù)并非國土部第一次公布，就在今年六月下旬的國新辦新聞發(fā)布會上，為應答保護耕地是否推高房價的提問，國土部副部長鹿心社曾將此項調(diào)查的結(jié)論，也就是地價占房價比例平均為23.2%的數(shù)據(jù)公之于眾。鹿心社當時稱，地價占房價比，美國是28%，英國是25%至38%，韓國是50%至65%，日本是60%至75%。國土的水平遠低于鄰國。鹿心社由此認為，從我國的地價水平看，說“保18億畝耕地紅線推漲了房價”沒有根據(jù)也沒有道理。

　　但是單純一個結(jié)論不足以平息長久以來人們對于地價和房價比例問題的質(zhì)疑。有媒體分析，之所以公布620個樓盤全部地價數(shù)據(jù)，也是為了回應澄清各界對于地價拉高房價的爭論。那么這份涉及全國105個城市的調(diào)查中，具體到各個城市還呈現(xiàn)出哪些數(shù)據(jù)和特點呢？

　　以北京為例，作為房地產(chǎn)市場的重鎮(zhèn)，在此次受調(diào)查的21個房地產(chǎn)項目中，地價最高，占房價的比例為51.36%，最低為14.33%，平均地價與房價的比例約為25%。我們看到，21個項目里，不乏機遇7090、遠洋沁山水、首城國際中心等熱門樓盤，只有四個分布于城八區(qū)之外，同時，上海也有六個項目進入了此次調(diào)查，地價房價比最低15.19%，最高為31.95%。

　　事實上，在這次國土部的調(diào)查統(tǒng)計之前，今年年初“兩會”期間，工商聯(lián)也曾有一份類似報告，報告中曾直指地價是造成房價高漲的主要原因，該報告對北京、上海、廣州、深圳等9個城市，62個企業(yè)的81個項目，從成本角度進行了分析。報告提出，土地成本占總成本比例的41.2%，占直接成本的比例高達58.2%。

　　如今，工商聯(lián)的報告和國土部的調(diào)查數(shù)據(jù)之間似乎存在著不小的差異，作為普通的公眾應該如何看待這種數(shù)據(jù)打架的情況，這次國土部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，還有哪些值得分析的空間？地價比例，這個神秘而簡單的數(shù)據(jù)到底說明了怎樣的問題？

　　主持人：

　　趙先生，我們先來看這個數(shù)據(jù)“打架”的問題。國土資源部出臺的調(diào)查結(jié)果顯示，地價只占到總體房價大概兩成多一點，但是工商聯(lián)提出的這個數(shù)字卻是占到四五成，他們都挺權(quán)威的，我們到底應該相信誰？

　　趙杰（特邀觀察員）：

　　我想這兩個表面沖突的數(shù)據(jù)，它回答的是老百姓關心的一個問題，就是現(xiàn)在的房價這么高，究竟是誰造成的？如果按照傳統(tǒng)的經(jīng)濟學分析，應該是從供給和需求的角度來分析，但是現(xiàn)在一個是國土部作為官方公布的數(shù)據(jù)，再一個工商聯(lián)作為一個社會組織公布的數(shù)據(jù)來看，他們想回答這個問題。但是他們回答這個問題是兩個不同的詞語，一個是“地價”，一個是“土地成本”。地價是一個交易價格，主要是指土地出讓以后樓面的價格，而土地成本則是指包含地價收入以后，維護成本，還有包括政府的稅、費這些情況。所以這兩個東西是有關系的兩組數(shù)據(jù)，它都對房子的價格構(gòu)成有關系，但是土地價格和土地成本是不能劃等號的。

　　主持人：

　　所謂土地價格就是買這塊地的時候，這塊地是多少錢，但是土地成本是買了地以后，地本身維護它，包括在等待建設過程中很多生出來的成本。

　　趙杰：

　　而且從經(jīng)濟學上講，土地成本更多地強調(diào)投資上的意義。一萬五一個平方和兩萬一個平方，在價格上是差五千，但是成本上不能簡單地說，兩萬的就貴，一萬五的就便宜。

　　主持人：

　　換句話說，我們能理解這兩組數(shù)據(jù)并不沖突嗎？

　　趙杰：

　　這兩組數(shù)據(jù)我覺得并不是沖突的，如果有沖突都是來自于政府系統(tǒng)，只不過一個是政府主動公布的，一個是房地產(chǎn)商會公布的，房地產(chǎn)商會似乎幫助政府公布了土地成本相關的比例。如果不是工商聯(lián)公布的，是我們政府其他的收這些費用的，一項一項羅列，然后把它匯總，我相信我們在數(shù)據(jù)上的沖突感就會降低，這是我看到這則新聞直接的由頭。不能說這兩組數(shù)據(jù)誰更相信，而只能說第一組數(shù)據(jù)還需要其他的數(shù)據(jù)做支撐，因為面粉的價格和面包的價格，它倆的比例是怎么樣的，我們還需要在加工的過程中的那些價格的因素算上，我們才知道。

　　主持人：

　　好，接下來我們就連線一位長期關注房地產(chǎn)領域的清華大學的教授蔡繼明，蔡教授您好。

　　蔡繼明（清華大學教授）：

　　你好，董倩。

　　主持人：

　　蔡教授，怎么看國土部剛剛出臺的這一個調(diào)查結(jié)果？地價只占到房價總體比例的23.5%這樣一個數(shù)字？

　　蔡繼明：

　　這個數(shù)字可能他們的調(diào)查是有一定的根據(jù)，剛才這位發(fā)言人也談到，他指的是土地的出讓價格。土地的出讓價格其中也有兩類，一類是毛地出讓，還有一個凈地出讓，所謂毛地出讓，可能我出讓這塊土地不包括拆遷、安置的費用，也許就比較低，你在開發(fā)過程當中要進行拆遷的安置，要投入大量的資金，再把它變成凈地出讓的時候，出讓價格肯定就要上升，所以23.5%的數(shù)據(jù)可能是針對一個具體的情況。

　　剛剛這位嘉賓談到，這個數(shù)據(jù)和工商聯(lián)的數(shù)據(jù)是否矛盾的問題，表面上如果這樣分析，也許這個數(shù)據(jù)本身并不矛盾，但是兩個部門兩個數(shù)據(jù)，他們要說明的問題和要達到的目的可能是矛盾的。

　　主持人：

　　您覺得矛盾在什么地方？

　　蔡繼明：

　　大家不滿意的是，整個房地產(chǎn)價格過高，普通老百姓的收入承受不起，至于高的原因應該歸咎于誰？因為人們普遍都反映，包括工商聯(lián)說，這是地價太高，他把房地產(chǎn)價格過高的原因，主要歸結(jié)于土地成本過高，意味著房地產(chǎn)商并沒有獲得暴利，也就是說公民對于房地產(chǎn)市場的不滿情緒，就不要發(fā)泄在房地產(chǎn)開發(fā)商身上，我想這是工商聯(lián)公布這個數(shù)據(jù)所要達到的目的。

　　反過來，國土資源部強調(diào)地價在整個房地產(chǎn)，房價中所占的比例只有23.5%，它無非就是要說明我們的地價水平并不高，國土資源部的發(fā)言人也談到，還低于世界的平均水平。這樣一來，實際上房地產(chǎn)價格過高的主要責任并不在政府，進一步地說，政府還有可能進一步提高地價的空間，這個矛盾至于推給誰，大家就要分析了，到底房地產(chǎn)過高的原因在哪兒。

　　主持人：

　　您覺得兩個數(shù)據(jù)，兩個部門哪個更有道理一些？

　　蔡繼明：

　　我覺得這兩個數(shù)據(jù)，我不敢判定哪個數(shù)據(jù)更真實，但是根據(jù)我的分析，目前房地產(chǎn)價格過高，既有土地價格，包括土地成本價格過高，以及政府在土地這個環(huán)節(jié)拿走的過多，有這方面的原因，而這個原因我們完全可以通過地方政府的財政收入當中，從土地這個環(huán)節(jié)得到的收入，大概能占到50%左右，很多有這樣的數(shù)據(jù)。這是一個不爭的事實。

　　因為房地產(chǎn)價格過高肯定和土地成本過高有關。但是另一方面，房地產(chǎn)價格過高也和房地產(chǎn)行業(yè)存在的暴利有關系，這從某一個方面，我們從中國財富排行榜可以看出，在我們公布的財富排行榜當中，房地產(chǎn)商大概占了三成，排在前十名至少也有三個是房地產(chǎn)開發(fā)商。而在世界排行榜當中，我們幾乎找不到有什么房地產(chǎn)開發(fā)商進入世界富豪榜當中，至于很多數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利這方面的證據(jù)。因此，無論是工商聯(lián)也罷，還是國土資源部也罷，他們想達到的目的恐怕老百姓都不一定能接受。

　　主持人：

　　好，謝謝蔡教授。我們再回到演播室，趙教授，您是不是同意剛才蔡教授的這些觀點，我們在一開始也說了，國土資源部出臺這樣一個調(diào)查數(shù)據(jù)，就是希望人們認為推動房價高漲的并不是地價，您同意這個結(jié)論嗎？

　　趙杰：

　　房價高肯定是供給和需求平衡的結(jié)果，我更看重是需求因素對房價的影響。我們有幾種需求，一種是自助需求，一種是投資性的需求，還有附著于它的投機性需求?，F(xiàn)在真正抱怨房價高的人是自住性需求還沒有實現(xiàn)的人。沒有任何一個投資性需求的人和投機性需求的人，而且他們有大量的錢，或者在一定的政策輔助下可以有這個能力實現(xiàn)投資和投機的人，會抱怨現(xiàn)在的房價太高，反而他們從投資這個角度還是希望房價能漲得更快一些。只不過我們現(xiàn)在社會關注房價的，聲音多的是這些自住性需求還沒有實現(xiàn)有房子的人。

　　主持人：

　　那我們回到這個問題上，地價的高是不是推動房價高的一個主要因素？

　　趙杰：

　　土地價格的高低和土地的供給速度、地段是一個綜合性的因素。從總體上來講，如果土地供給沒有發(fā)生大的波動的情況下，土地的價格不會影響房子的價格。

　　主持人：

　　但是我們看，最近一段時間“地王”頻出，本身拿地的時候，價錢就已經(jīng)到了天價了，我們就可以預期，到時候房價會高的一個什么程度？

　　趙杰：

　　就是說明地王是一個投資者，投資者做多房地產(chǎn)市場。

　　主持人：

　　您認為還是投資的因素？

　　趙杰：

　　對，我現(xiàn)在拿的還是一個投資的地王，但是等我把房子蓋起來的時候，我還是可以順價把房子賣出去，所以他不認為他的房價高，只不過地王在現(xiàn)在拿地的費用中他是最高的，她是預期資本回報遠遠高于現(xiàn)在的水平。但是這種高的預期如果再隔一兩年，我們宏觀經(jīng)濟形勢或者整個資金供應面沒有發(fā)生大的改變，他就能實現(xiàn)。就跟當年山東的秦池酒廠一樣，秦池酒廠之前有很多標王都是中央臺廣告的標王，他們把在酒的產(chǎn)業(yè)擴大的過程中，通過廣告效應助推了白酒的銷售，拓寬了白酒的市場。但是到了秦池酒廠，他中了標王以后，標王的那筆資金就成為白酒運營的一種巨大的財務負擔。

　　主持人：

　　趙教授，您看，剛才蔡教授也說了，國土資源部之所以發(fā)布這個數(shù)據(jù)，就是希望向公布表示，地價并不是推動房價的一個重要的因素，也就是說，政府在里面的作用不是那么大的。但是我們再看，他們的調(diào)查的推論是建立在620個被調(diào)查項目中的，但是后來有很多人都說，88%也就是550個項目，買地的階段是2006、2007年，而房價賣出去的時候往往是在兩三年之后，這種算是沒有任何比較的價值的。

　　趙杰：

　　房地產(chǎn)的投資行為也好，供給行為也好，它都是一個長周期的，是耐用品的投資，從它獲得土地到把房子賣出去，這中間一般有兩三年的時間，在這個時間中，如果是一個礦泉水這種普通商品，供給需求隨時可以平移，而如果大家做多房地產(chǎn)市場，這個時候初始價格和最終成交價格自然差異會很大，在這個時候做一個比值，證明它是很小的，統(tǒng)計上是可以做得到的，但是這種統(tǒng)計多大意義上能說明土地因素不在，或者土地供給的因素和房地產(chǎn)價格上漲的價格有多大的關系，沒有什么必然的聯(lián)系。

　　主持人：

　　我們現(xiàn)在看到的房地產(chǎn)市場，不合理的現(xiàn)象很多，面對這些不合理的現(xiàn)象，政府主管部門說罪不在己，這個時候房地產(chǎn)商也跳出來說自己冤枉，到底是怎么回事，我們的節(jié)目稍候繼續(xù)。

    主持人：

　　到底是誰抬高了房價？就在國土資源部推出的地價在房價總額中占到的比例的調(diào)查結(jié)果之后不久，房地產(chǎn)商也發(fā)出了自己響亮的聲音，我們來聽一下。（播放短片）

　　解說：

　　自國土部負責人發(fā)布地價占房價23%這一結(jié)論后，以任志強為代表的不少開發(fā)商出來公開反駁，理由是開發(fā)商在購買土地時，除了向政府支付土地出讓金之外，還在為每一平方米的土地支付著各種各樣的稅費。

　　顯而易見，在計算地價房價比時，國土部門與開發(fā)商是各算各的賬，國土部門公布的數(shù)據(jù)實際是土地出讓金占房價的比例，然而在開發(fā)商看來，與土地有關的稅費都應該計算到土地價格中。那么，開發(fā)商的賬本是怎么計算的呢？目前，商品房的成本構(gòu)成主要有三部分，土地、建安費用，還有就是政府的各項稅費。

　　這是國內(nèi)一位開發(fā)商提供的樓盤成本清單，這個樓盤處于當?shù)厥袇^(qū)內(nèi)，2007年底開始動工建設，目前已進入預售階段，眼下銷售均價每平方米五千元，從這份清單上可以看出，加上土地出讓金、拆遷安置房成本、樓面地價達到每平方米兩千元，占到了售價的40%，樁基處理、土建、安裝施工費、公共部位裝修等建安成本，每平方米1500元，占到了售價的30%。而在這份清單上，最引人注目的是這些名目繁多的收費項目。

　　當?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)商：

　　人防收費、消防收費、建委收費、規(guī)劃收費、土地收費、房管收費、定界收費、安全收費多了，質(zhì)量收費，反正大把的費擱一塊就得五百塊。

　　解說：

　　在這些名目繁多的項目中，有一些看上去很像重復收費，例如，前期規(guī)劃國土局要進行土地界定，均攤后費用是每平方米0.5元，而同樣的工作，規(guī)劃局還要重新做一遍。這次的收費項目變成了規(guī)劃界定費，均攤后還是要再收取每平方米0.5元。這些收費項目加起來共有30多項，涉及20多個部門，費用總計448元。再加上營業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費成本達到了1100元左右，占房屋銷售價的20%。這位開發(fā)商告訴記者，他在這上面列出的還只是主要的收費和稅收項目，其中像道路開口費、建筑垃圾管理費、印花稅、增值稅、城建稅、教育設施建設附加稅等，由于金額不高，并沒有計算在內(nèi)。

　　無獨有偶，在國土部發(fā)表23%的數(shù)據(jù)后，濟南一開發(fā)商也自曝成本，最后算下來，毛利潤率為22.2%。北京華遠地產(chǎn)董事長任志強在博客中更是明確說道：“如果政府用不同部門分別收取和土地有關的相關費用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢，就認為土地的成本在房價中的比例不高，不仍然是欺騙群眾嗎？

　　看來，關于房價地價比的爭論還要再持續(xù)一陣，我們也期待著房價的成本在爭論中能越辯越明。

　　主持人：

　　通過剛才那個短片我們也聽到了一種說法，就是這位房地產(chǎn)開發(fā)商說，地價再加上各種各樣的稅費，就擠占了他的利潤空間，也就把他的利潤變薄了，他不得不去以加大容積率、超載的方式去賺錢，您怎么看這種說法？

　　趙杰：

　　我覺得應該是這么一層關系，政府為什么能夠在里面增加很多我們通過這個短片看起來不合理的一些費用、重復的費用，除了政府的法治、收費行為沒有受到約束管理以外，很重要的還在于需求意識導致的。就是房地產(chǎn)市場是不斷擴張需求的市場，它這里面的利潤太大了。在這里面，政府適當?shù)厥找恍?，或者收了一些費用，他很容易就把它轉(zhuǎn)移出去，轉(zhuǎn)移到消費者身上。所以從絕對值的比重來看，政府的費用、亂收費也好，什么其他的費用也好，好像不是很高，但是這是一個不斷膨脹的市場，就是房價不斷走高的，那么類似于政府不合理的費用或者灰色的費用，都消化在里面，從這個意思上來講，不合理的費用推高房價是有一定道理的。

　　但是不合理的費用不合理到什么程度，它和瘋長的房價兩個在賽跑，一個是不合理費用的增長速度，一個是房價的增長速度，它倆是基本等值的嗎？如果是基本等值，可以說是政府的不合理收費推高了房價。如果是需求的因素增長得更快，大家對投資品，都想去買房子，增長的速度遠遠高于政府不合理費用增加的速度，自然就不能說是政府收費過多導致的。但是政府確實對房地產(chǎn)收費有一些不合理的東西，通過工商聯(lián)的公布，應該得以改進。所以我覺得什么東西影響什么，它是一個相關分析，增長速度、增長比值之間應該有一個比較，你才能說是什么東西推漲了什么東西。

　　主持人：

　　您剛才用了一個詞，叫“政府不合理的收費”，不合理的收費是相對于合理的收費來說的。但是所謂的合理收費是不是就是經(jīng)得住考驗。剛才的那個個例，當然個例并不能代表所有的現(xiàn)象，它說它的稅費已經(jīng)占到20%，20%如果和其他的國家的2%稅費相比，的確太高了。

　　趙杰：

　　但是跟我們在房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)和國家稅收關系、稅種的設置上都有關系。我們國家現(xiàn)在來自于土地的收入主要是兩大塊，一個是土地出讓金，一次性征收。第二就是各部門，有的是正規(guī)收費，有的是巧立名目的收費，它反正是從房地產(chǎn)企業(yè)或者老百姓手里收來的。這兩塊收入和國外比較，它有物業(yè)稅，還有每年都可以收的，比重不一樣。政府如果把這批費用完全降下來，政府龐大的規(guī)模，它依賴于土地財政的政府財政收入狀況就會發(fā)生改變。所以來自于土地收費的絕對數(shù)額和相對數(shù)額都跟我們財政收支結(jié)構(gòu)有關，這個合理不合理是我們政府收入模式科學不科學的話題，跟這個東西有關系，但不能簡單地這樣說，因為我們政府還要承擔巨大的公共支出的費用。我們現(xiàn)在這個政府的很多時候市場是來自于土地收益的。我們能不能找到一種新的跟土地收益又密切相關，同時又對房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展有推動的稅種結(jié)構(gòu)和制度設計，現(xiàn)在正在討論之中。

　　主持人：

　　我們綜合來看，開發(fā)商的聲音是因為稅費多了，土地的成本高了，所以我的利潤空間就被擠壓了，您覺得他們的想法有沒有道理？

　　趙杰：

　　顯然不對，你沒有把自己當企業(yè)，企業(yè)是有賠有賺的，買面粉的高了，租房子的價格高了，賣的燒餅就得漲價嗎？這沒有道理，買面粉貴了，房租貴了，只有在燒餅的需求高漲的時候，你才能賣得出去。所以我認為房地產(chǎn)商是自訴苦衷，他揭露、表白政府的不合理收費，這是有道理的，我們也要關注到這種聲音，呼喚政府對這些方面的收費更加合理、更加科學，呼喚政府從土地上獲得收益的方式、稅制結(jié)構(gòu)的調(diào)整更加科學。但是我們也要關注，房地產(chǎn)市場房價高，我覺得跟我們的需求是有關系的，在整個中國的投資性需求和投機性需求，或者我們做多房地產(chǎn)市場的需求，這是拉高房價的主要因素。如果我們大量的擴大內(nèi)需的錢都用來結(jié)構(gòu)調(diào)整，都用來技術(shù)改造，控制它流向房地產(chǎn)領域，那它的需求因素不會這么高漲，房地產(chǎn)自訴苦衷的結(jié)果是什么呢？自然是房地產(chǎn)商降低自己的利潤，它不可能實現(xiàn)你前面兩個高了，我后面賣房子價格就高了，也不是這樣。

　　主持人：

　　我們來綜合看一下這兩組數(shù)據(jù)，一個是工商聯(lián)提供的數(shù)據(jù)，一個是國土資源部提供的數(shù)據(jù)，剛才通過蔡教授的分析，他們似乎都在用數(shù)字為自己開脫。但事實上面對這么多房地產(chǎn)市場的不合理現(xiàn)象，恐怕有關部門在這個時候不應該為自己開脫，而是更多的大家在一起想辦法。

　　趙杰：

　　我想應該把政府和房地產(chǎn)事業(yè)有關系的各個部門的行政收費進行一下清理，這些清理既是指事實上的發(fā)生額，又是指邏輯上不合理重復東西的去除，還包括比例、比值在這么多年是不是有變化，得清查。我想這些方面如果能做到，做到政府來自于房地產(chǎn)行業(yè)的稅和費，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，它是心甘情愿的，它認為是合理合法的，如果做到這樣，那么房地產(chǎn)企業(yè)在稅費比較明晰的狀況下，就能做到自己把自己當成企業(yè)。