房企出海成風 機構(gòu)預計今年跨境投資超300億美元

    “澳洲公寓及別墅，永久產(chǎn)權！首期10%。”記者近日經(jīng)常收到這種帶有誘惑字眼的短信。這正是國內(nèi)房企集體出海的一個信號。

    高力國際日前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)資金出?！钒灼Q，中國跨境投資總量持續(xù)攀升，已由2008年的約6900萬美元增至2013年的逾160億美元。

    高力國際亞洲區(qū)資本市場及投資服務董事總經(jīng)理鄧文杰表示，中國的房地產(chǎn)跨境投資處于起步階段，將有更多中國發(fā)展商涉足海外市場；預期中國跨境投資總量在2014年將會翻番。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，開展海外房產(chǎn)投資業(yè)務，借機布局國際房地產(chǎn)市場有利于企業(yè)分擔市場風險。“從最近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場看，土地價格持續(xù)上漲，調(diào)控周期變短，對房企的利潤影響越來越大。在這種情況下預計出海的房企可能會繼續(xù)增加。”他說。

    標桿房企爭相“出海”

    2013年無疑是中國房企 “出海年”，萬科、綠地、萬達等品牌房企在海外“一擲千金”，總部基地、SOHO中國、當代置業(yè)等公司也在海外有所斬獲。

    據(jù)《都市快報》報道，今年前兩個月，綠地、新華聯(lián)、萬達、昶盛分別宣布在美國、印尼、英國、柬埔寨等地的最新海外投資計劃，總金額達到530億元；而在3月份，綠地、雅樂居、碧桂園、萬科繼續(xù)在海外進軍地產(chǎn)業(yè)務。

    在上海易居研究院研究員嚴躍進看來，房企出海的動力在于平衡“風險收益”關系。

    他認為，在房地產(chǎn)市場的調(diào)控下，整個市場供需節(jié)奏被打亂，國內(nèi)投資的風險敞口在加大。從風險控制和投資收益率提振的角度看，適當將部分資產(chǎn)配置到海外市場，一方面能讓資產(chǎn)實現(xiàn)保值增值，另一方面有利于整個企業(yè)財務結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

    張大偉認為，從房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，雖然國內(nèi)樓市火熱，但相比國外，從規(guī)劃、設計、服務等多方面看依然比較落后，所以部分房企出海的目的是為了學習海外開發(fā)經(jīng)驗，提高市場競爭力。

    他進而表示，當前國際資本市場融資環(huán)境相對寬松，出海房企大部分在港股或其他資本市場上市，開展海外房產(chǎn)投資業(yè)務，借機布局國際房地產(chǎn)市場，也有利于企業(yè)分擔市場風險。

    房企出海風險猶存

     同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，出海房企鎖定的客戶多為國內(nèi)客戶，企業(yè)可借此整合產(chǎn)業(yè)鏈，吸引國內(nèi)客戶投資；涉及的一部分商辦、住宅項目投資，也多選址在華人集聚的地方。從海外置業(yè)群體的購房目的來看，大體可以分為移民、留學和投資三大類。

    他進一步分析認為，細觀在中國推廣銷售的海外地產(chǎn)項目，其“賣點”也同樣大致可以分為3類，移民、留學、投資和休閑旅游。國內(nèi)龍頭房企開始海外投資開發(fā)房產(chǎn)，就是看準了國內(nèi)移民、留學、投資和休閑旅游所帶來的房地產(chǎn)市場需求的機會。

    但是海外市場并不意味著全是“藍海”，也面臨著較為復雜的開發(fā)風險。據(jù)了解，中坤集團在冰島的項目擱淺，中航地產(chǎn)也在斯里蘭卡遭遇“滑鐵盧”。

    正在國外考察“海外地產(chǎn)”的中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，房企出海的最大風險主要還是政策匹配問題，國外跟國內(nèi)的開發(fā)模式不一樣，和當?shù)卣年P系如何處理、土地的權屬也和國內(nèi)有所不同，這是“房企出海”的最大障礙，其次才是經(jīng)常提到的市場環(huán)境，“一定要找到合適的合作伙伴，符合當?shù)卣攮h(huán)境。”

    張宏偉認為，海外房地產(chǎn)市場不一定像國內(nèi)那樣具有買房投資的市場氛圍，即使是依靠“綠卡”將國內(nèi)資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)移的購房者也會存在一定市場風險，此外，如何把控好國外當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展周期與特性，或許也是各大出海的房企必須要考慮的問題。