預(yù)售制是否可取消?任志強(qiáng)：承受不了就別買(mǎi)房

    辯題一:房地產(chǎn)亂象源于期房制度?

　　王志安：我們的第一個(gè)辯題就是說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在的亂象，它的原因，它的源頭到底是不是期房預(yù)售制度，有請(qǐng)秦兵律師先發(fā)言。

　　秦兵：這個(gè)很明顯，目前從我們的律師角度來(lái)看，80%的案件都和房地產(chǎn)預(yù)售制度有關(guān)，所以我們的判斷非常簡(jiǎn)單，如果是有什么問(wèn)題能夠極大地破壞房地產(chǎn)銷(xiāo)售，那就是商品房的預(yù)售制度最大限度地保護(hù)了開(kāi)發(fā)商的利益，但是最大限度地我認(rèn)為侵害了消費(fèi)者的權(quán)益。

　　董藩：這是錯(cuò)誤的，首先只說(shuō)一點(diǎn)，你說(shuō)80%的糾紛是由預(yù)售而引起的，其實(shí)90%的房子通過(guò)預(yù)售來(lái)進(jìn)行的，反而是預(yù)售的比例還低，這個(gè)問(wèn)題怎么來(lái)解釋？所以說(shuō)出現(xiàn)問(wèn)題是問(wèn)題，和制度設(shè)計(jì)本身是沒(méi)問(wèn)題的，假定沒(méi)有預(yù)售制度，中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)發(fā)展到今天，很多人就沒(méi)房子，也許像你那樣說(shuō)的。

　　秦兵：那不一定很多人沒(méi)房子，咱們看中國(guó)的其它地區(qū)，在沒(méi)有預(yù)售制度的時(shí)候，人家也都有房子，而且在很早以前沒(méi)有預(yù)售制度之前，我們也有房子。

　　董藩：沒(méi)有預(yù)售的時(shí)候你住的是什么房子？

　　秦兵：如果我們說(shuō)現(xiàn)在很多房子住得都很好，你怎么能和非要說(shuō)預(yù)售有關(guān)系？而且董教授，您知道，這個(gè)預(yù)售制度怎么產(chǎn)生的？預(yù)售制度。

　　董藩：我很清楚它怎么產(chǎn)生的，預(yù)售在短缺情況下產(chǎn)生的。

　　秦兵：不是短缺，是香港的救災(zāi)制度。

　　董藩：我比你要清楚，我要告訴你，在加拿大同樣有預(yù)售。

　　秦兵：但是人家的預(yù)售和中國(guó)的預(yù)售可不一樣。

　　任志強(qiáng)：你怎么說(shuō)是香港創(chuàng)造的預(yù)售制度，這完全錯(cuò)誤。

　　秦兵：中國(guó)學(xué)的預(yù)售制度就是學(xué)的香港。

　　任志強(qiáng)：美國(guó)也實(shí)行預(yù)售。

　　秦兵：但是你想想，付多少錢(qián)？人家那個(gè)預(yù)售付多少錢(qián)？咱們是付全款，人家是付多少錢(qián)？

　　任志強(qiáng)：你可說(shuō)錯(cuò)了，誰(shuí)讓你付全款？

　　秦兵：我們現(xiàn)在不是付全款嗎？

　　任志強(qiáng)：誰(shuí)讓你付全款？哪個(gè)預(yù)售制度上寫(xiě)著付全款？

　　秦兵：我現(xiàn)在付30%，再加70%。

　　任志強(qiáng)：那和制度有什么關(guān)系，那是你付，那和制度沒(méi)有關(guān)系。

　　秦兵：它提供給你這個(gè)機(jī)會(huì)了，如果不允許預(yù)售的話，你只能買(mǎi)。

　　任志強(qiáng)：允許預(yù)售也可以不提供，你在預(yù)售制度上加了規(guī)則。預(yù)售制度本身并沒(méi)有錯(cuò)，你說(shuō)中國(guó)的法律不健全，那是另外一回事，那和預(yù)售制度沒(méi)有關(guān)系。全球大概96%的國(guó)家在執(zhí)行預(yù)售制度，但是為什么人家不出問(wèn)題。幾年以前，央行的報(bào)告中就曾經(jīng)提出來(lái)要否決預(yù)售制度，一個(gè)禮拜之內(nèi)建設(shè)部就否決了這樣一個(gè)央行的說(shuō)法，是因?yàn)榻ㄔO(shè)部把全國(guó)全世界接近于96個(gè)國(guó)家的制度拿回來(lái)做對(duì)比以后認(rèn)為預(yù)售制度沒(méi)有問(wèn)題。

　　舒可心：任先生說(shuō)的，我表面上是贊成任先生的意見(jiàn)，可以這么說(shuō)，預(yù)售制度本身是一個(gè)制度，作為一個(gè)商業(yè)制度，它實(shí)際上是可以誰(shuí)都來(lái)用的，但是我想請(qǐng)任總考慮一個(gè)問(wèn)題，就是中國(guó)在市場(chǎng)化進(jìn)程當(dāng)中，我們跟德國(guó)和美國(guó)這種西方國(guó)家不一樣，我們的人民是不是承受得了在預(yù)售制度下自己的財(cái)產(chǎn)受到損失。

　　任志強(qiáng)：為什么你要讓他的財(cái)產(chǎn)受到損失？

　　舒可心：對(duì)，這就是預(yù)售制度產(chǎn)生的。

　　任志強(qiáng)：我的所有客戶你可以調(diào)查，有沒(méi)有在面積上產(chǎn)生損失的。

　　舒可心：所以您恰恰可以。

　　任志強(qiáng)：那不是胡扯八道嗎？

　　秦兵：不能這樣。

　　舒可心：我現(xiàn)在想說(shuō)的就是，中國(guó)的預(yù)售制度。

　　任志強(qiáng)：你不能說(shuō)(期房引發(fā)的房地產(chǎn)案例超過(guò))80%。

　　秦兵：遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個(gè)數(shù)。

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在全國(guó)所有的投訴都算上來(lái)，連10%都不到。

　　舒可心：秦律師剛才講的，有這么多比例的訴訟，但這些訴訟未必業(yè)主都能贏，可能業(yè)主大部分都贏不了，因?yàn)橹贫仍O(shè)計(jì)本身就偏向開(kāi)發(fā)商，但是問(wèn)題在這兒，當(dāng)消費(fèi)者已經(jīng)跟銀行貸了款了，像上海這次房子倒塌的，這跟預(yù)售制度沒(méi)關(guān)系，房子跟預(yù)售制度沒(méi)關(guān)系，但是這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房人已經(jīng)失去了跟開(kāi)發(fā)商談判的能力了，錢(qián)都在您手里了，所以這個(gè)是造成什么呢？任總，我看過(guò)您的很多文章，這造成什么呢？這造成社會(huì)問(wèn)題，制度本身沒(méi)有什么好壞，在中國(guó)生產(chǎn)關(guān)系，在生產(chǎn)力發(fā)達(dá)不夠的時(shí)候，采用了西方的生產(chǎn)關(guān)系，來(lái)跟中國(guó)的生產(chǎn)力，老百姓沒(méi)有承受這種大風(fēng)險(xiǎn)的能力，你就讓他背上百分之百的債，最后成為負(fù)資產(chǎn)，像上海的這些人，或者像由于房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)，使得業(yè)主去年、前年給你錢(qián)的房子，假如降價(jià)就會(huì)造成負(fù)資產(chǎn)，還不起房，香港也有這種情況。所以關(guān)鍵我不是談?lì)A(yù)售制度好與不好，沒(méi)法談，如果脫離了中國(guó)的現(xiàn)狀談?lì)A(yù)售制度根本沒(méi)法談。

　　王志安：你的意思就是說(shuō)預(yù)售制度本身或許沒(méi)有問(wèn)題，但是它并不適合今天的中國(guó)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，是這意思嗎？

　　舒可心：從第一天我認(rèn)為就不該設(shè)立預(yù)售制度，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候發(fā)展商是政府的，政府沒(méi)錢(qián)，任總也沒(méi)錢(qián)，因?yàn)槿慰偸菄?guó)企，就想拿老百姓的錢(qián)來(lái)弄。

　　王志安：任總怎么看這個(gè)問(wèn)題？

　　任志強(qiáng)：但是你說(shuō)這些問(wèn)題我認(rèn)為根本就不存在，消費(fèi)者協(xié)會(huì)給我發(fā)了獎(jiǎng)狀，就是因?yàn)槲矣袚?dān)保制度，擔(dān)保制度完全可以在全世界通行解決。因?yàn)槭澜绺鲊?guó)都在執(zhí)行擔(dān)保制度。

　　舒可心：我插一句話任總，中國(guó)這么多，成千上萬(wàn)的開(kāi)發(fā)商，只有您一個(gè)開(kāi)發(fā)商有擔(dān)保制度。

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在不止，可能有好幾個(gè)。

　　王志安：大概這個(gè)比例是什么？

　　任志強(qiáng)：如果用擔(dān)保制度來(lái)解決，是可以解決的，那你就是補(bǔ)充相應(yīng)的法律去完善它，而不是要否定它，你們現(xiàn)在討論的要倒洗腳水，就把孩子倒掉。

　　舒可心：不是，它完全不是一個(gè)概念。

　　王志安：您說(shuō)擔(dān)保制度，您能不能解釋一下。任總，您能不能解釋一下？

　　任志強(qiáng)：是用擔(dān)保公司來(lái)對(duì)我銷(xiāo)售的所有實(shí)物進(jìn)行擔(dān)保，包括質(zhì)量問(wèn)題，包括面積問(wèn)題，所有的其它問(wèn)題。這個(gè)擔(dān)保公司要賠錢(qián)，第三方賠錢(qián)和我沒(méi)關(guān)系，所以這些質(zhì)量問(wèn)題是完全可以用其它辦法去彌補(bǔ)的，所以預(yù)售時(shí)候有沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，擔(dān)保公司負(fù)責(zé)任，面積有誤差，擔(dān)保公司負(fù)責(zé)任，其它的擔(dān)保公司也可以負(fù)責(zé)任，既然我們可以用其它的方式來(lái)解決，你否定這個(gè)預(yù)售制度有什么關(guān)系？沒(méi)有任何關(guān)系。

　　舒可心：預(yù)售制度應(yīng)該包括銀行監(jiān)管制度，應(yīng)該包括任總的房屋質(zhì)量擔(dān)保制度，合起來(lái)叫預(yù)售制度，如果沒(méi)有這樣好的預(yù)售制度，這個(gè)預(yù)售制度就不叫預(yù)售制度。

　　任志強(qiáng)：你說(shuō)得也不太對(duì)。如果按日本來(lái)說(shuō)，它根本就不需要質(zhì)量擔(dān)保，因?yàn)橘|(zhì)量擔(dān)保是用法來(lái)解決的，它另外有質(zhì)量法。

　　舒可心：但是在沒(méi)有質(zhì)量法的情況下，我們就積極推行預(yù)售制度，勢(shì)必造成社會(huì)的這種。

    (辯題二:期房制度推動(dòng)房?jī)r(jià)走高?)

　　王志安：關(guān)于亂象之中還有一個(gè)問(wèn)題，很多人認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格大起大落，是跟預(yù)售制度有關(guān)的。

　　任志強(qiáng)：沒(méi)有任何關(guān)系，如果沒(méi)有預(yù)售制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格更高。

　　舒可心：價(jià)格高我不反對(duì)，但是穩(wěn)定。

　　王志安：房子期房的時(shí)候，剛開(kāi)始賣(mài)的時(shí)候價(jià)錢(qián)就是便宜，越到現(xiàn)房了，日期越來(lái)越近了，價(jià)格越來(lái)越高。

　　舒可心：那是當(dāng)然的，反而是消費(fèi)者分享了這個(gè)增值。

　　王志安：他給很多人造成了一種房?jī)r(jià)在不斷上漲的現(xiàn)象。

　　董藩：那是錯(cuò)誤的。

　　任志強(qiáng)：成品在不斷完善的過(guò)程中，當(dāng)然成品在漲價(jià)了，我們預(yù)售有沒(méi)有預(yù)訂汽車(chē)的，有沒(méi)有預(yù)訂飛機(jī)的？哪個(gè)飛機(jī)是建完了以后你付錢(qián)的？

　　王志安：但是預(yù)售汽車(chē)的時(shí)候，從來(lái)沒(méi)有預(yù)定汽車(chē)的時(shí)候就說(shuō)你早預(yù)定可以少花錢(qián)。

　　任志強(qiáng)：你到航空展去看看，是不是早預(yù)訂的要少花錢(qián)？所有訂的飛機(jī)都是早訂的少花錢(qián)，你要買(mǎi)現(xiàn)貨一定貴，這沒(méi)什么可討論的。

　　董藩：預(yù)售是根據(jù)現(xiàn)在的供求關(guān)系鎖定一個(gè)價(jià)格，而挑貨是后一個(gè)階段，房?jī)r(jià)原則上就是上漲的。因?yàn)槭杖朐谠鲩L(zhǎng)，還有其它因素在影響它，所以早預(yù)售的話，其實(shí)消費(fèi)者用自己的錢(qián)分享了后面的一部分增值。

　　任志強(qiáng)：?jiǎn)栴}是供不應(yīng)求造成的上漲，還是供過(guò)于求造成的上漲？如果是供不應(yīng)求的原因，就是沒(méi)有預(yù)售制度，我們就更加供不應(yīng)求了。

　　董藩：而且沒(méi)有預(yù)售制度的話，老百姓更買(mǎi)不到房子。

　　任志強(qiáng)：我們可能得縮到80%到90%的產(chǎn)量，市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾就會(huì)日益嚴(yán)重。

　　舒可心：我覺(jué)得任總以改善國(guó)民住房待遇的責(zé)任人為自居，說(shuō)我們發(fā)展商是為了解決全國(guó)人民的住房問(wèn)題。

　　任志強(qiáng)：你說(shuō)錯(cuò)了，我們只解決一部分人，而且解決高收入的人，你別搞錯(cuò)了。

　　舒可心：對(duì)，就是整個(gè)房地產(chǎn)商，我指的是整個(gè)房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商是解決人們的住房問(wèn)題，但是這里面有一個(gè)評(píng)估，加速提供人民住房的速度重要還是在穩(wěn)定的環(huán)境當(dāng)中，讓人們?cè)讷@得住房的同時(shí)也能讓社會(huì)比較安定，現(xiàn)在房子的價(jià)格起落。

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在社會(huì)有什么不安定？

　　董藩：加速供應(yīng)才能穩(wěn)定呢。如果沒(méi)有供應(yīng)，老百姓沒(méi)房子住能穩(wěn)定嗎？

　　舒可心：任總，不能咱看不見(jiàn)，也可能您的公司房子沒(méi)有問(wèn)題，這我也知道，但是整個(gè)房地產(chǎn)商，您不代表房地產(chǎn)商，您代表好的房地產(chǎn)商，我可以這么說(shuō)，咱們客氣地說(shuō)，中國(guó)大量的開(kāi)發(fā)商建的房子都是可以俯臥撐的，開(kāi)玩笑，都是有質(zhì)量問(wèn)題的。

　　王志安：關(guān)于價(jià)格的問(wèn)題，你剛才說(shuō)，其實(shí)房?jī)r(jià)的上漲和下跌是因?yàn)楣┣鬀Q定的，不是因?yàn)轭A(yù)售制度決定的。

　　任志強(qiáng)：如果我們國(guó)家有豐富的資本市場(chǎng)，或者說(shuō)資本市場(chǎng)是完全發(fā)達(dá)和開(kāi)放的，你完全可以實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。

　　王志安：現(xiàn)在我們不談房子的問(wèn)題，我們現(xiàn)在要推出一個(gè)杯子在市場(chǎng)上，這個(gè)價(jià)錢(qián)我就宣布，這個(gè)杯子沒(méi)有做出來(lái)之前，我賣(mài)一塊錢(qián)一個(gè)，或者說(shuō)一百塊錢(qián)一個(gè)杯子，一個(gè)月之后，我再賣(mài)，就是110塊錢(qián)，兩個(gè)月以后再賣(mài)就是120塊錢(qián)，你像這樣的銷(xiāo)售制度會(huì)刺激需求嗎？

　　任志強(qiáng)：這和銷(xiāo)售制度沒(méi)關(guān)系，如果是因?yàn)殇N(xiāo)售制度就能讓它漲價(jià)，而不是因?yàn)樾枨箨P(guān)系能讓它漲價(jià)，那我一開(kāi)始就應(yīng)該定120元，我傻？我為什么一開(kāi)始要定一百呢？如果是供求關(guān)系決定的。供求關(guān)系決定了，你到賣(mài)120元的時(shí)候，有沒(méi)有人去買(mǎi)你的杯子，如果有人買(mǎi)一開(kāi)始你定價(jià)可能定低了。

　　王志安：這是另外一個(gè)元素。

　　任志強(qiáng)：不是另外一個(gè)元素，這就是根本的供求關(guān)系決定，如果供求關(guān)系決定了是供不應(yīng)求占主導(dǎo)地位，你才可能出現(xiàn)先賣(mài)的賣(mài)一百，后賣(mài)的賣(mài)120元。

　　王志安：但是什么決定供求？

　　任志強(qiáng)：什么決定供求？城市化，我們的城市人口，我們的家庭分裂速度等等一大堆，首先要決定的是土地供應(yīng)是不是市場(chǎng)化，如果生產(chǎn)杯子的原材料是被壟斷的，而不是市場(chǎng)化的，它就很難做到供求平衡。

　　王志安：但是您承不承認(rèn)在供求里面，人們對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期也決定著供求？

　　任志強(qiáng)：我不承認(rèn)。

　　舒可心：對(duì)，肯定是。

　　任志強(qiáng)：你查查從2003年到2006年國(guó)土局的報(bào)告上，每年減少多少土地供應(yīng)，如果這些土地供應(yīng)按原來(lái)的速度供應(yīng)不減少，怎么會(huì)形成2007年的暴漲呢？為什么2007年年初我們的國(guó)務(wù)院報(bào)告上提出要用增加供給的方式來(lái)解決供求關(guān)系問(wèn)題？就是因?yàn)榍斑B續(xù)四年的時(shí)間供應(yīng)太少了，但是2007年供應(yīng)的土地還沒(méi)有變成產(chǎn)品的時(shí)候，我們又開(kāi)始剎車(chē)，所以才造成2008年出現(xiàn)了問(wèn)題，和預(yù)售制度沒(méi)有任何關(guān)系，因?yàn)槲覀冊(cè)谥耙呀?jīng)實(shí)行了預(yù)售制度很多年了，為什么沒(méi)出現(xiàn)這么多問(wèn)題？消費(fèi)者協(xié)會(huì)有正式報(bào)告，房地產(chǎn)的投訴是在下降，而不是在上升的，雖然絕對(duì)數(shù)量是上升了，但是和我們總的銷(xiāo)售量相比是下降的，說(shuō)明什么？說(shuō)明預(yù)售制度和它沒(méi)關(guān)系。

　　秦兵：一個(gè)重要的問(wèn)題就是它把本來(lái)我們?cè)诤芸鞎r(shí)間要進(jìn)行達(dá)成的談判，無(wú)限制地延長(zhǎng)了，比如早市，為什么快到閉市的時(shí)候價(jià)格一定降下來(lái)？這是規(guī)律，為什么呢？因?yàn)檎勁袝r(shí)間縮短了，必須12點(diǎn)要關(guān)門(mén)，所以我趕緊把東西賣(mài)出去。但是如果它有無(wú)限的談判時(shí)間，到晚上12點(diǎn)才關(guān)門(mén)，我一定不降價(jià)。我們的預(yù)收制度就把談判時(shí)間在實(shí)物生產(chǎn)之前，就開(kāi)始了，所以提高了開(kāi)發(fā)商的談判時(shí)間和談判地位，所以價(jià)格上去了。另外，還有一個(gè)重要原因，預(yù)售制度為什么要廢除？就是它違背了經(jīng)濟(jì)法則，任總，你買(mǎi)的99%的東西都要看到實(shí)物才付錢(qián)對(duì)嗎？只有買(mǎi)房子，是什么都沒(méi)看到的時(shí)候就要付錢(qián)。

　　任志強(qiáng)：你說(shuō)這個(gè)沒(méi)有任何道理在哪兒？我們現(xiàn)在的市場(chǎng)中銷(xiāo)售的二手房和一手房現(xiàn)在基本上是一比一了，二手房是不是預(yù)售制？不是，我們用不著討論。在我們的商品房里頭，其中現(xiàn)房部分大概占到三分之一，或者說(shuō)略弱一點(diǎn)，這一部分是不是現(xiàn)房？這兩個(gè)部分加起來(lái)已經(jīng)大于了預(yù)售制度，是不是房地產(chǎn)這一部分就不漲了？二手房房?jī)r(jià)為什么會(huì)“呼呼”漲呢？它沒(méi)有預(yù)售制度。

　　舒可心：但是房屋預(yù)售制度確實(shí)給開(kāi)發(fā)商更多的描繪最新最美圖畫(huà)的機(jī)會(huì)，給更多的開(kāi)發(fā)商談判的主動(dòng)權(quán)，然后使得消費(fèi)者在選擇的時(shí)候，有特別多的困惑，使得這個(gè)房子漲價(jià)的機(jī)會(huì)。所以我覺(jué)得我們不能，一說(shuō)房子漲價(jià)，全都?xì)w罪于預(yù)售制度，但是一說(shuō)預(yù)售制度，它似乎跟一切的惡都沒(méi)關(guān)系，我反對(duì)您這種觀點(diǎn)。

　　董藩：預(yù)售制度恰恰造成了房?jī)r(jià)的相對(duì)增長(zhǎng)幅度相對(duì)下降，如果沒(méi)有預(yù)售制度，我們整個(gè)開(kāi)發(fā)能力會(huì)下降很大，開(kāi)發(fā)商有多少資金？沒(méi)有多少資金，有了預(yù)售制度，集合了全社會(huì)的資金，然后生產(chǎn)房子，生產(chǎn)能力大大增加了，供應(yīng)增加了，當(dāng)然，有利于價(jià)格增長(zhǎng)幅度的下降。第二個(gè)，消費(fèi)者在提前把錢(qián)拿了出來(lái)，交一個(gè)價(jià)格，預(yù)售的時(shí)候確定的價(jià)格是根據(jù)當(dāng)時(shí)的供給和需求確定的，而交貨的時(shí)候是兩年之后，甚至有的時(shí)候可能覺(jué)得，快一點(diǎn)要一年半，那個(gè)時(shí)候決定的現(xiàn)貨價(jià)格是什么？根據(jù)當(dāng)時(shí)的供給和需求，過(guò)去這種供給和需求和未來(lái)一年半、兩年供給和需求完全是不同，一般來(lái)說(shuō)消費(fèi)者恰恰通過(guò)預(yù)售獲得了這種增值。

    (辨題三:現(xiàn)在取消期房制度時(shí)機(jī)已到?)

　　王志安：我們不久前在網(wǎng)上搞了一個(gè)調(diào)查，你是否贊成取消期房的預(yù)售制度，在這個(gè)里頭有97.1%的參與對(duì)調(diào)查的對(duì)象贊成取消期房預(yù)售制度，而不贊成的只有2.5%，說(shuō)不清的只有0.5%，有很多網(wǎng)友跟我們留言，他們說(shuō)期房預(yù)售制度是一個(gè)不平等的契約，房子沒(méi)有修好就交錢(qián)，顯失公平，現(xiàn)在實(shí)際上是先交錢(qián)再買(mǎi)房，是用老百姓的錢(qián)來(lái)蓋房再賣(mài)給老百姓，這叫什么方法？實(shí)際上這是現(xiàn)在網(wǎng)上的一些觀點(diǎn)。下面我們就討論第二個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上就是說(shuō)我們現(xiàn)在到底該不該取消期房，有沒(méi)有可能性來(lái)取消期房？

　　任志強(qiáng)：大部分是贊成的人不去帖帖子，只有不贊成的人才去帖帖子，所以這個(gè)沒(méi)有任何意義?？傮w來(lái)說(shuō)，如果你調(diào)查的人數(shù)連買(mǎi)房子的人數(shù)都不如，你憑什么說(shuō)這個(gè)有意義呢？因?yàn)橘I(mǎi)房子我們已經(jīng)看到了，今年已經(jīng)有這么多家，人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)你網(wǎng)民調(diào)查的人數(shù)，有任何意義嗎？沒(méi)有任何意義。

　　王志安：這個(gè)百分比沒(méi)有太大的意義，但是剛才這位網(wǎng)友說(shuō)了，實(shí)際上現(xiàn)在期房預(yù)售制度是我們交了錢(qián)讓開(kāi)發(fā)商去蓋房子。

　　任志強(qiáng)：胡說(shuō)八道，我覺(jué)得這個(gè)話說(shuō)錯(cuò)了，絕不是對(duì)你說(shuō)的，因?yàn)槲覀優(yōu)槭裁匆荣I(mǎi)地？那政府沒(méi)給我這個(gè)70年的使用權(quán)，這70年的使用權(quán)是以后的事兒，你先把政府買(mǎi)地的70年租約先廢了，我現(xiàn)在是不是投了？我要是達(dá)不到一定的投資額，能給我發(fā)預(yù)售證嗎？怎么叫你給我錢(qián)我才蓋房子？我習(xí)慣性用語(yǔ)說(shuō)的胡說(shuō)八道，你別以為我是人身攻擊，這跟人身攻擊沒(méi)有任何關(guān)系。買(mǎi)飛機(jī)是不是要先付25%才給你劃，我先買(mǎi)了地沒(méi)有？我建了前頭的基礎(chǔ)沒(méi)有？如果沒(méi)建立基礎(chǔ)，怎么能給我發(fā)預(yù)售證？因?yàn)轭A(yù)售證已經(jīng)有很清楚的規(guī)定，到什么程度才能發(fā)預(yù)售證？我一開(kāi)始收你20%的錢(qián)夠不夠我前提？不夠，你怎么能說(shuō)我用你的錢(qián)呢？這是概念錯(cuò)誤。

　　舒可心：任總不說(shuō)話了我說(shuō)。剛才任總舉的例子其實(shí)有重要的一個(gè)特點(diǎn)，飛機(jī)有明確的產(chǎn)品規(guī)格，而房子經(jīng)常是變來(lái)變?nèi)サ模曳课葙|(zhì)量本身因?yàn)樗撬ぎa(chǎn)品，房屋的承建商有很多問(wèn)題，所以質(zhì)量很難保證，因此當(dāng)飛機(jī)交貨和房子交貨的這種風(fēng)險(xiǎn)，另外一個(gè)就是承受人是一個(gè)單獨(dú)的個(gè)人，這是社會(huì)問(wèn)題，如果我們跟美國(guó)訂了飛機(jī)，美國(guó)不延期交貨，對(duì)社會(huì)沒(méi)有太大的影響，對(duì)社會(huì)大眾沒(méi)有太大影響，我們所以講預(yù)售制度是把老百姓綁架到期貨制度里來(lái)。

　　董藩：沒(méi)有人逼著你非去簽這個(gè)預(yù)售合同，你可以等著買(mǎi)現(xiàn)貨，問(wèn)題是什么？你根本買(mǎi)不到，這是一個(gè)短缺市場(chǎng)，短缺市場(chǎng)上，如果你把預(yù)售取消，大家都想干嗎？拉關(guān)系，去找權(quán)利人，去找公司內(nèi)部人去買(mǎi)房子，反而普通老百姓更買(mǎi)不到。

　　舒可心：但是買(mǎi)到的房子一定是看得見(jiàn)明明白白的。

　　任志強(qiáng)：買(mǎi)飛機(jī)的，買(mǎi)游艇的都不是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。如果連基本信任都沒(méi)有，我們就不需要建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)了。我們現(xiàn)在有這么多現(xiàn)房，沒(méi)有人非得強(qiáng)迫你去買(mǎi)期房，期房是你自愿選擇的，要知道市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，沒(méi)有說(shuō)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)迫你必須到我這兒來(lái)買(mǎi)房子，是你愿意到我這兒來(lái)買(mǎi)房子，你愿意實(shí)行期貨交易，你要不期貨交易，你就等我蓋完現(xiàn)房以后再買(mǎi)，別人愿意接受預(yù)售制度，人家買(mǎi)了，到時(shí)候等現(xiàn)房的時(shí)候沒(méi)你的房子，你活該，你不愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)你就忍著。

　　王志安：您的意思就是說(shuō)在現(xiàn)在是買(mǎi)方的力量大于賣(mài)方力量的時(shí)候，就會(huì)制定一個(gè)相對(duì)于對(duì)于買(mǎi)方更有利的游戲規(guī)則，是這意思嗎？

　　任志強(qiáng)：不是，定規(guī)則的人是政府，政府說(shuō)我是為了保護(hù)賣(mài)方嗎？我定這個(gè)預(yù)售制度是為了保護(hù)買(mǎi)方嗎？都不是。它是一種公平，包括秦律師說(shuō)我們可能是從國(guó)外學(xué)來(lái)的，為什么？這里有一個(gè)重大差別就是他們說(shuō)的，我買(mǎi)的東西在實(shí)行預(yù)售制度的國(guó)家大部分實(shí)行的是海洋法，海洋法所有都是虛擬的，所以才有虛擬經(jīng)濟(jì)一說(shuō)，股票什么都是學(xué)來(lái)的，而我們實(shí)行的是大陸法，大陸法就是看見(jiàn)的才算有，所以我們要登記權(quán)證，但是改革開(kāi)放以后，我們不得不向海洋法進(jìn)行學(xué)習(xí)，所以把大陸法和海洋法在法律上進(jìn)行結(jié)合的過(guò)程中，可能中間會(huì)有誤差，要進(jìn)行彌補(bǔ)，秦律師是律師，我也是學(xué)法律的，所以我很清楚。

　　王志安：秦律師是學(xué)法律的，你覺(jué)得西方銷(xiāo)售制度是不是一個(gè)公平制度？

　　秦兵：在目前中國(guó)來(lái)說(shuō)，它是一個(gè)極為不公平的制度，它把消費(fèi)者，本來(lái)應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)貨交易的一個(gè)交易模式，放到了期貨交易的方式上，所以冒著極大的風(fēng)險(xiǎn)，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，它是一個(gè)極其方便的融資工具，所以任先生這么積極地來(lái)支持它。

　　王志安：開(kāi)發(fā)商融資本身也應(yīng)該說(shuō)沒(méi)有對(duì)錯(cuò)之分，如果這個(gè)融資本身的行為是有利于生產(chǎn)來(lái)講呢。

　　秦兵：讓我說(shuō)完。

　　董藩：你剛才說(shuō)完了，你已經(jīng)打了句號(hào)了。這個(gè)話在北京電視臺(tái)跟老潘也說(shuō)過(guò)這么一次。主持人已經(jīng)說(shuō)了話，我接的主持人的話，怎么叫不讓你說(shuō)完？

　　親兵：任總你看著主持人在和我說(shuō)話，應(yīng)當(dāng)判斷形勢(shì)，就是讓我來(lái)發(fā)言。

　　董藩：我沒(méi)判斷出來(lái)。

　　親兵：你看，認(rèn)真看就行了。我的想法是這樣的，就是融資是沒(méi)有錯(cuò)誤的，但是當(dāng)我們來(lái)確定一種銷(xiāo)售模式的時(shí)候，我們看它是否有利于客戶，是否有利于弱勢(shì)的公眾，目前來(lái)看，預(yù)售制度肯定不符合這個(gè)行為原則，我們不要說(shuō)是誰(shuí)制定它的，我們就說(shuō)這個(gè)結(jié)果。

　　王志安：為什么你覺(jué)得？

　　秦兵：大量的訴訟，剛才任先生說(shuō)，訴訟的人很少，比例可能比較少，但其實(shí)不是這樣，我們現(xiàn)在最多接到的退房案件，因?yàn)榉课葙|(zhì)量上的案件，你們知道有多少呢？一起九百套，只不過(guò)我們?cè)诂F(xiàn)實(shí)生活中，很少去公布它，去研究它，如果我們?nèi)ソ沂舅膬?nèi)部，后面發(fā)生的事情，你就發(fā)現(xiàn)觸目驚心，房屋質(zhì)量，一平方米四萬(wàn)塊錢(qián)的房子，房屋到什么程度？我踹一腳能把腳踹到墻里面。

　　王志安：剛才任總說(shuō)的，這個(gè)問(wèn)題是一個(gè)房屋質(zhì)量生產(chǎn)的監(jiān)管問(wèn)題，不是預(yù)售制度問(wèn)題。

　　秦兵：正是因?yàn)槲覀兊姆课葙|(zhì)量問(wèn)題，房屋質(zhì)量制度、面積制度或者說(shuō)是產(chǎn)權(quán)制制度、抵押制度不足以對(duì)期貨進(jìn)行嚴(yán)格的限制，所以讓某些開(kāi)發(fā)商，某些開(kāi)發(fā)商的欺詐大行其道。

　　王志安：你的意思就是說(shuō)通過(guò)監(jiān)管解決不了這個(gè)問(wèn)題？

　　秦兵：解決不了，就目前十幾年了。

　　王志安：通過(guò)其它完善也解決不了這個(gè)問(wèn)題？

　　秦兵：我買(mǎi)第一套預(yù)售房，1993年，現(xiàn)在2009年，16年過(guò)去了，糾紛越來(lái)越多，性質(zhì)越來(lái)越惡劣，說(shuō)明我們目前根本不足以進(jìn)行監(jiān)管，預(yù)售制度是一個(gè)期貨制度，大宗的期貨交易需要嚴(yán)格的立法，我們目前的預(yù)售管理辦法只有18條，根本不足以進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　任志強(qiáng)：就是因?yàn)樵诓唤∪臅r(shí)候先要有一個(gè)制度出臺(tái)允許大家試，然后后頭去逐步完善這個(gè)相關(guān)的法律，才有可能進(jìn)行改革，而每個(gè)土地承包制大家是按了手印，知道是違法的也按手印，否則條件具備的時(shí)候再去，那就沒(méi)有土地承包制了，中國(guó)就沒(méi)有三十年改革了，他才說(shuō)的一個(gè)16年，我們這三十年對(duì)他來(lái)說(shuō)，按他的理論全得否決了，因?yàn)闆](méi)有相應(yīng)完整的法律制度，我們就不能進(jìn)行預(yù)售制度，就不能進(jìn)行其它任何一個(gè)改革，就是這樣的問(wèn)題。

　　王志安：能不能這樣任總，在我們現(xiàn)在其它法律，它在其他法律還不完善的情況下我們暫停呢？比如說(shuō)等我們其它法律完備了，這個(gè)制度我們?cè)僖M(jìn)呢？

　　任志強(qiáng)：因?yàn)橛幸粋€(gè)人生孩子有缺陷，你就讓所有人都不能生孩子？

　　董藩：因?yàn)橐粋€(gè)法律曾經(jīng)錯(cuò)誤地懲罰過(guò)一個(gè)好人，我們把所有的法律全取消掉嗎？

　　舒可心：開(kāi)發(fā)商都是生孩子的人。(辯題四:取消期房會(huì)擊跨房地產(chǎn)業(yè)?)

　　王志安：關(guān)于這個(gè)問(wèn)題我們先討論到這兒，現(xiàn)在也有人說(shuō)，其實(shí)如果預(yù)售制度取消了，就會(huì)對(duì)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成一個(gè)非常致命的打擊，因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商融資的能力可能會(huì)受到影響，他們的資金鏈會(huì)斷，我不知道這點(diǎn)任總同意不同意。

　　任志強(qiáng)：我同意。

　　王志安：然后會(huì)形成一種寡頭壟斷的局面，小的開(kāi)發(fā)商就被淘汰了，比如現(xiàn)在北京現(xiàn)在有三千家開(kāi)發(fā)商，也許最后倒掉了之后，就剩幾個(gè)大的寡頭瓜分這個(gè)市場(chǎng)，反而會(huì)使這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格被操縱，我不知道秦兵律師，你怎么看這個(gè)問(wèn)題？

　　秦兵：肯定我主張，這一個(gè)行業(yè)中盡量有少的競(jìng)爭(zhēng)者，其實(shí)你看我們的彩電，過(guò)去全國(guó)是四百家彩電生產(chǎn)商，價(jià)格也非常高，質(zhì)量非常差，現(xiàn)在可能是不到二十家，但是我們看到了，質(zhì)量越來(lái)越好，價(jià)格越來(lái)越低，為什么呢？寡頭競(jìng)爭(zhēng)更加有序，我倒支持這一點(diǎn)，像中國(guó)，中國(guó)現(xiàn)在據(jù)說(shuō)有六萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商，我想最后能剩下50家足夠了，然后由這些寡頭來(lái)進(jìn)行激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　王志安：一旦他們要實(shí)行這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格壟斷。

　　秦兵：有反壟斷法，美國(guó)大概就是四大開(kāi)發(fā)商，我們知道的這幾個(gè)，像日本基本上四大開(kāi)發(fā)商、四大建筑商，為什么他們的價(jià)格不足以影響大家的這種對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的這種認(rèn)同呢？就是因?yàn)楣杨^之間必須進(jìn)行認(rèn)真的競(jìng)爭(zhēng)，而不是虛假的競(jìng)爭(zhēng)，一旦有虛假競(jìng)爭(zhēng)，就會(huì)違背反壟斷法，那面臨著巨額的罰款。

　　王志安：你的意思是說(shuō)價(jià)格操縱與否，跟他們的企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和剩幾個(gè)人沒(méi)關(guān)系，最重要的是一個(gè)市場(chǎng)。

　　秦兵：沒(méi)關(guān)系，是不是真正的競(jìng)爭(zhēng)，只要是真正的競(jìng)爭(zhēng)，哪怕只有兩家，價(jià)格也一定能夠降下來(lái)，所以不要擔(dān)心，所以不要擔(dān)心說(shuō)就剩下幾十家，或者幾百家，我認(rèn)為這是一件好事兒。

　　董藩：首先秦兵說(shuō)得不對(duì)，在美國(guó)有12萬(wàn)家以上開(kāi)發(fā)商，根本不是他說(shuō)這個(gè)數(shù)據(jù)。

　　任志強(qiáng)：最小的開(kāi)發(fā)商一年可能只生產(chǎn)兩個(gè)樓盤(pán)。

　　董藩：幾棟樓，定制的。

　　任志強(qiáng)：兩套房子。

　　董藩：第二，我告訴你，眾多開(kāi)發(fā)商存在是對(duì)廣大業(yè)主有好處的，因?yàn)楣?yīng)者增加，代表著競(jìng)爭(zhēng)充分，對(duì)價(jià)格來(lái)講，會(huì)抑制它上漲的趨勢(shì)，所以如果是市場(chǎng)上只是幾個(gè)寡頭市場(chǎng)，幾個(gè)寡頭在壟斷這個(gè)市場(chǎng)的話，對(duì)消費(fèi)者來(lái)講是一個(gè)災(zāi)難。

　　任志強(qiáng)：這就像我們的汽油、柴油一樣。

　　董藩：對(duì)。還有電信，電信是典型的。

　　秦兵：寡頭要有，競(jìng)爭(zhēng)一定要是真正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，只要是真正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格一定能夠降下來(lái)。看美國(guó)的石油，幾家，去加油的時(shí)候不就四家嗎？美國(guó)、日本的開(kāi)發(fā)商，四大開(kāi)發(fā)商，四大建筑商。我們就看市場(chǎng)主體的減少并不意味著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的弱化，市場(chǎng)主體的增加并不意味著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，而且現(xiàn)實(shí)中我們看到了，中國(guó)有這么多開(kāi)發(fā)商，房?jī)r(jià)依然不是很高嗎？

　　任志強(qiáng)：我申請(qǐng)說(shuō)。

　　王志安：任總。

　　任志強(qiáng)：我說(shuō)他不但舉了個(gè)很壞的例子，而且數(shù)據(jù)都不對(duì)，如果房地產(chǎn)本身是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，縣一級(jí)的大公司就不去，我們舉個(gè)最好的例子，就是我們的四大銀行，為什么把縣一級(jí)的分行、支行都取消了？它經(jīng)營(yíng)要虧損，所以它大到一定程度以后它要虧損，所以它把底下的小銀行全取消，這就是他說(shuō)的寡頭的結(jié)果。人們?cè)诳h一級(jí)是得不到服務(wù)的。我們有660個(gè)城市，如果是兩家競(jìng)爭(zhēng)，不可能布到660個(gè)城市，我們縣一級(jí)現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的房地產(chǎn)還很弱很弱，或者說(shuō)不靠小企業(yè)是掙不了錢(qián)的，大企業(yè)的管理成本就讓你掙不了錢(qián)。

　　王志安：像您的企業(yè)愿不愿意到縣一級(jí)開(kāi)發(fā)？不可能。肯定不愿意。

　　任志強(qiáng)：如果說(shuō)這一個(gè)縣一年只有十萬(wàn)銷(xiāo)售量，我的員工一個(gè)班子，如果承擔(dān)不了三十萬(wàn)我就不干了。我們得出的數(shù)據(jù)是12萬(wàn)家美國(guó)的地產(chǎn)商?他得出的數(shù)據(jù)只有四大家，因?yàn)樾〉奶嗔?，所以就把這些小的地方的給填滿了，才有供應(yīng)產(chǎn)品，大的只在核心城市，只是因?yàn)樗目偭看螅瑤讉€(gè)核心城市里頭，但是那些小城市它去嗎？他不去，必然就產(chǎn)生那些地方根本就不可能有供應(yīng)量，這是違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的最基本的道理.

　　舒可心：當(dāng)預(yù)售制度被取消以后，可能很多靠預(yù)售制度生存的開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)倒閉，但是那些有自有資金的良好的開(kāi)發(fā)商，像任總這樣有質(zhì)量擔(dān)保的小開(kāi)發(fā)商還會(huì)活躍在市場(chǎng)當(dāng)中。

　　任志強(qiáng)：我活不下去。

　　舒可心：有這種，任總你讓我說(shuō)完。

　　任志強(qiáng)：我們必要條件是取得預(yù)售制度，首先得開(kāi)放資本市場(chǎng)，不開(kāi)放市場(chǎng)，所有人都活不下去，包括那些大開(kāi)發(fā)商都活不下去。

　　舒可心：關(guān)鍵任總一點(diǎn)，我想說(shuō)的是，如果你買(mǎi)大豆，買(mǎi)一船的大豆，買(mǎi)水泥一船一船的，這是商人和商人之間，他們承受得了這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在一個(gè)人傾全家的錢(qián)，再拿銀行去貸款買(mǎi)了房，他承受不了，就變成社會(huì)問(wèn)題。

　　任志強(qiáng)：承受不了你就別買(mǎi)房子。

　　舒可心：你看。