中房協(xié)質(zhì)疑國(guó)土部土地成本統(tǒng)計(jì):經(jīng)不起考驗(yàn)

    國(guó)土資源部日前公布了對(duì)全國(guó)620個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本的調(diào)查結(jié)果,得出“中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)平均為23.2%”的結(jié)論,隨即在業(yè)內(nèi)掀起了軒然大波。昨日,中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一在接受訪談時(shí)表示,官方公布地價(jià)成本是好事,但有兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題需要計(jì)算在內(nèi),否則國(guó)土部的結(jié)論經(jīng)不起考驗(yàn)。

　　問(wèn)題一:地價(jià)與房?jī)r(jià)時(shí)間差

　　“一個(gè)方面是國(guó)土部公布的地價(jià)是按項(xiàng)目當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格,這與后來(lái)房地產(chǎn)銷售時(shí)的價(jià)格不是一個(gè)時(shí)間點(diǎn),這就有了時(shí)間差的問(wèn)題。”朱中一表示。

　　朱中一的觀點(diǎn)也得到了業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。“地價(jià)和房?jī)r(jià)時(shí)間差的問(wèn)題是國(guó)土部此次計(jì)算土地成本不準(zhǔn)確最為主要的原因。”明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬表示,國(guó)土資源部用以前拿地的地價(jià),來(lái)比較現(xiàn)在房屋銷售的價(jià)格,這肯定是把土地占房?jī)r(jià)的比重算低了。

　　我國(guó)土地的稀缺性,決定了土地的升值價(jià)值。除了2008年有略微的下降外,中國(guó)的土地價(jià)格一直都是上漲的。賈玉鵬認(rèn)為,從拿地到銷售,需要1年左右的時(shí)間,而1年后的土地已經(jīng)大幅升值,房?jī)r(jià)也會(huì)大幅增值。所以算地價(jià)占房?jī)r(jià)比肯定是需要拿現(xiàn)在土地的價(jià)格與現(xiàn)在的銷售房?jī)r(jià),或者拿當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格,除以當(dāng)時(shí)同區(qū)域樓盤銷售的價(jià)格,這樣的比較才會(huì)有意義。

　　賈玉鵬還表示,在土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程中,還需要耗費(fèi)許多投資成本,并不僅僅是計(jì)算土地出讓金。

　　不過(guò),也有專家認(rèn)為國(guó)土部的統(tǒng)計(jì)是沒(méi)有問(wèn)題的。黃瑜表示,從拿地到開(kāi)盤大概的周期是在8-10個(gè)月左右,任何項(xiàng)目從拿地到銷售是有一個(gè)過(guò)程,而我們?nèi)ビ?jì)算地價(jià)占房?jī)r(jià)的比率只能是一個(gè)標(biāo)的物,而不是兩個(gè)標(biāo)的物做對(duì)比。

　　“如果按照現(xiàn)在的地價(jià)和現(xiàn)在的銷售房?jī)r(jià)相比,就會(huì)出現(xiàn)'面粉貴于面包’的現(xiàn)象。像方興地產(chǎn)拿下的廣渠路15號(hào)地,樓面地價(jià)就是1.6萬(wàn)元/平方米,而現(xiàn)在該區(qū)域有的房子就賣這個(gè)價(jià)。不是一個(gè)標(biāo)的物的比較,那就沒(méi)有意義了。”黃瑜表示。

　　問(wèn)題二:土地增值稅的計(jì)算

　　另外一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題,是土地增值稅的計(jì)算。朱中一表示:“土地增值稅也很重要,它肯定是跟地價(jià)密切相關(guān)的,所占比重較大。我感覺(jué)在國(guó)土部公布的地價(jià)中,土地增值稅這塊是缺少的。”

　　對(duì)此,賈玉鵬認(rèn)為,土地增值稅也是土地成本構(gòu)成的重要部分,如果加入到土地成本里面,土地占房?jī)r(jià)比肯定會(huì)提高。

　　“在土地增值稅繳納的問(wèn)題上,許多開(kāi)發(fā)商的歸納方法是不一樣的,有的將土地增值稅這塊歸納到開(kāi)發(fā)成本里面。”黃瑜表示。

　　朱中一也拿二手房舉例說(shuō):“按說(shuō)房屋折舊,價(jià)值會(huì)越來(lái)越低,但為什么二手房?jī)r(jià)格反而越來(lái)越漲？主要一個(gè)原因就是因?yàn)橥恋卦谠鲋怠?rdquo;

　　業(yè)內(nèi)不愿具名的分析人士表示,此次國(guó)土部和開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)議還是各自的立場(chǎng)不同,國(guó)土部此次計(jì)算的地價(jià)占房?jī)r(jià)23.2%的比例是并不全面,也比實(shí)際偏低。國(guó)土部的目的只是向外界傳達(dá),并不是政府部門收土地出讓金高而推高了房?jī)r(jià)。而開(kāi)發(fā)商顯然也不愿意被扣上暴利的帽子。