朱中一：房市回暖應(yīng)防止?jié)q價(jià)蔓延

    一方面要維護(hù)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖態(tài)勢(shì)；另一方面則要防范少數(shù)城市高地價(jià)、高房?jī)r(jià)等問(wèn)題的蔓延

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)正在呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。繼2009年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)開(kāi)始止跌回升之后，到6月，銷(xiāo)售價(jià)格已同比上漲0.2%，環(huán)比上漲0.8%。其中，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲的有39個(gè)，環(huán)比上漲的有48個(gè)。

　　同樣值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額僅同比增長(zhǎng)9.9%，住宅開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.3%，而土地的購(gòu)置面積、完成土地開(kāi)發(fā)面積和房屋新開(kāi)工面積同比則分別下降26.5%、15.2%和10.4%。上述先行指標(biāo)的下降，不僅對(duì)當(dāng)年GDP的增長(zhǎng)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展有影響，對(duì)下一步的供給也將產(chǎn)生較大影響。根據(jù)對(duì)部分城市的監(jiān)測(cè)，以過(guò)去6個(gè)月的平均銷(xiāo)售速度來(lái)看，一些城市供給已顯不足。受市場(chǎng)供給影響，部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力加大。

　　而受房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖等影響，土地成交量進(jìn)入6月增長(zhǎng)較快，北京、廣州、深圳、重慶6月住宅用地成交面積高于1～5月的總成交面積，但多個(gè)城市土地溢價(jià)水平較高，北京、廣州、深圳等城市成交總價(jià)或樓面地價(jià)出現(xiàn)新紀(jì)錄，對(duì)房?jī)r(jià)的影響不可低估。

　　另一方面，部分城市遠(yuǎn)離中心區(qū)的項(xiàng)目，由于交通等基礎(chǔ)設(shè)施跟不上和公共服務(wù)設(shè)施不配套及戶型結(jié)構(gòu)等原因，短期內(nèi)也難以消化或形成有效供給。特別是一些原來(lái)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大、自身輻射力有限的中小城市，存量房消化壓力仍很大。

　　目前來(lái)看，市場(chǎng)需求仍較旺盛，購(gòu)房者對(duì)住房保值增值存有較高預(yù)期，開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價(jià)促銷(xiāo)和回籠資金的壓力。在這些因素作用下，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)面臨上升的壓力，而個(gè)別新增供應(yīng)不足的城市可能會(huì)出現(xiàn)較快增長(zhǎng)。

　　為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)下半年來(lái)說(shuō)，一方面要維護(hù)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖態(tài)勢(shì)；另一方面則要防范少數(shù)城市高地價(jià)、高房?jī)r(jià)等問(wèn)題的蔓延。房地產(chǎn)市場(chǎng)需要處理好新增投資與消化存量、住房保障與市場(chǎng)協(xié)調(diào)、滿足居民多層次住房需求與調(diào)整住房結(jié)構(gòu)以及短期調(diào)整和長(zhǎng)期發(fā)展的關(guān)系：

　　穩(wěn)定土地供應(yīng)，完善土地招拍掛制度。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)而城市土地日益緊缺的情況下，可考慮將城市建設(shè)用地的增加與農(nóng)村建設(shè)用地的減少掛鉤，推行天津市以宅基地?fù)Q房建設(shè)示范鎮(zhèn)的辦法。同時(shí)在適當(dāng)照顧原用地單位權(quán)益的基礎(chǔ)上，盤(pán)活城市存量用地。督促房地產(chǎn)企業(yè)按合同的約定加快開(kāi)發(fā)建設(shè)，增加市場(chǎng)的有效供給。

　　穩(wěn)定信貸政策，保持合理的投資規(guī)模，鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。適度寬松的貨幣政策對(duì)信譽(yù)好、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款給予較大支持。對(duì)中小企業(yè)反映的融資難，可考慮對(duì)符合產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的中小企業(yè)給予信貸支持。對(duì)個(gè)人信貸實(shí)行區(qū)別對(duì)待的政策。對(duì)第二套房貸的優(yōu)惠政策，由各地根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況從嚴(yán)掌握。對(duì)投資購(gòu)房者，在信貸上不予支持。在住房供應(yīng)緊張、居民閑置房量較大的地區(qū)，建議啟動(dòng)物業(yè)稅試點(diǎn)。

　　繼續(xù)貫徹執(zhí)行《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，同時(shí)強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)、差異大，建議由部際聯(lián)席會(huì)議領(lǐng)導(dǎo)小組和地方商議后，由地方政府因地制宜地調(diào)整政策，以確保全國(guó)市場(chǎng)和有關(guān)地方市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　處理好當(dāng)前保增長(zhǎng)、保民生與長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)系。2008年下半年以來(lái)，特別是四季度到2009年一季度，包括地方政府和中央政府出臺(tái)的政策其中一些是短期的，尤其是對(duì)老百姓購(gòu)房的優(yōu)惠政策大都是暫定到2009年12月31日，這利好當(dāng)前市場(chǎng)，但缺乏中長(zhǎng)期考慮，而房地產(chǎn)業(yè)需要一個(gè)中長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)政策。只有政策穩(wěn)定，市場(chǎng)才會(huì)穩(wěn)定。

　　應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)與政策，特別是對(duì)"十二五"房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃與政策的研究。在注重對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)控和加強(qiáng)住房保障的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)及相關(guān)政策體系的研究。首先是以住房保障為主要內(nèi)容的住房公共政策，主要解決人人都有房子住的問(wèn)題；其次，怎樣促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，應(yīng)該有一個(gè)產(chǎn)業(yè)政策體系，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和政策；再次，與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的宏觀調(diào)控政策及相應(yīng)的法律法規(guī)的統(tǒng)籌研究。房地產(chǎn)業(yè)既是國(guó)家重要支柱產(chǎn)業(yè)，也是和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，它也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，所以隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，適時(shí)出臺(tái)一些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控是正常而且應(yīng)該的，但是，更多地應(yīng)是運(yùn)用稅收、信貸等手段去調(diào)整。在上述政策體系的基礎(chǔ)上，還需要進(jìn)一步完善法規(guī)體系，比如城市房地產(chǎn)管理法律的修訂、住宅保障法規(guī)的健全，等等。

　　除此之外，對(duì)當(dāng)前來(lái)說(shuō)，建議加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，盡快啟動(dòng)全國(guó)住房普查，制定好住房建設(shè)的5年規(guī)劃與年度計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)輿論的引導(dǎo)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)平衡健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保持冷靜頭腦，警惕通脹預(yù)期助推樓市漲價(jià)。要堅(jiān)持誠(chéng)信、品牌、社會(huì)責(zé)任理念，防止作假按揭、捂盤(pán)惜售和不按合同開(kāi)發(fā)土地等行為，以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)樓市回暖局面。